Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) —

это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или

копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов,

дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки,

несоответствия и «моральный» износ), что и у объекта оценки.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) — это расходы в

текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с

объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с

нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его

функциональным аналогом).

Использование ЗП необходимо при:

• технико-экономическом анализе нового строительства;

• определении НиНЭИ земли;

• реконструкции;

• оценке недвижимости на пассивных рынках;

• оценке объектов спецназначения;

• страховании недвижимости;

• определении базы налогообложения.

ЗП труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и

эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также

зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внешним износом.

Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся

документацией.

2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение

издержек/затрат воспроизводства улучшений).

3. Оценка всех видов накопленного износа.

4. Оценка величины предпринимательской прибыли.

5. Оценка стоимости участка земли.

6. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием

восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного

участка и предпринимательской прибыли.

Затраты могут быть прямые и косвенные:

• прямые — включают в себя стоимость рабочей силы, материалов,

эксплуатации машин и механизмов;

• косвенные — возникают в ходе строительства, но их нельзя

непосредственно выявить в самом сооружении; определяются, как правило,

коэффициентом к прямым.

Существуют следующие методы оценки полных затрат:

1. Метод сравнительной единицы с вариантами.

2. Метод количественного обследования.

3. Метод сравнительного объекта. Имеют место три вида износа:

1) физический;

2) функциональный (моральный или функциональное устаревание);

3) внешний (экономический).

Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и

неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой

при этом стоимости над затратами на его устранение.

Методы определения износа:

• метод экстракции (метод рыночной выборки);

• метод срока жизни;

• метод разбиения (по трем видам износа). Методы оценки земельного

участка:

• метод соотнесения;

• метод извлечения;

• метод освоения;

• метод остатка для земли;

• метод капитализации земельной ренты;

• метод сопоставимых продаж.

Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе

определяется по следующей схеме:

Оцененная стоимость восстановления ___

Минус:

накопленный износ:

I. Физический:

а) устранимый___;

б) неустранимый для элементов с коротким сроком жизни___;

в) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни___.

II. Функциональный:

а) устранимый___;

б) неустранимый___.

III. Внешнее устаревание.

Общий накопленный износ:

Стоимость улучшений с учетом износа___.

Плюс: стоимость земельного участка___.

Плюс: предпринимательская прибыль___.

Итого:

Оценка стоимости при затратном подходе____.

Оценка износа

Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния

объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется

как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной

рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ

подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ

внешнего воздействия.

Физический износ — это потеря стоимости за счет физического разрушения

строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он

выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении,

поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как

исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ (то есть износ,

который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя

плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной

эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на

его исправление меньше; чем добавляемая при этом стоимость.

Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие

относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по

сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно

вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным

требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д.

Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный

износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших

или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает

величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ

считается неисправимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне — изменением

ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

Для определения накопленного износа применяются следующие методы.

1. Метод разбивки

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов

износа.

Результаты оценки износа приведены в таблице.

|Физический износ, $ | |

|устранимый, $ | |

|неустранимый, $ | |

|Функциональный износ, $ | |

|устранимый, $ | |

|неустранимый, $ | |

|Внешний износ, $ | |

|Накопленный износ, $ | |

Более подробно отдельные виды износа рассмотрены ниже.

Расчет физического износа

Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления

элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление

которых в настоящее время практически невозможно или экономически

нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы

делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего

здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание.

Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной

восстановительной или замещающей стоимостью и величиной исправимого

физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя

добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.

В условиях крайне ограниченного срока на проведение комплекса

исполнительных действий, недостатка информации, необходимой для объективной

оценки объекта оценки, приведенные выше методы не всегда возможно

применить. В таких случаях оценщик может применить метод укрупненной оценки

физического износа.

Суть метода укрупненной оценки физического износа заключается в

ориентировочной оценке физического износа здания или сооружения при его

осмотре оценщиком. При выполнении этой работы полезно учитывать

рекомендации, сформулированные в учебнике для строительных вузов:

«Реконструкция зданий». Кутуков В.Н. М.: Высшая школа, 1981.

Эти рекомендации приведены в таблице:

Таблица

|Физический |Состояние несменяемых |Состояние внутренних |

|износ (в %)|конструкций зданий |конструктивных элементов |

|0-20 |Повреждений и деформаций нет.|Полы и потолки ровные, |

| |Нет также следов устранения |горизонтальные, трещины в |

| |дефектов |покрытиях и отделке |

| | |отсутствуют |

|21-40 |Повреждений и дефектов, в том|Полы и потолки ровные, на |

| |числе и искривлений, нет. |потолках возможны волосяные |

| |Имеются местами следы |трещины. На ступенях |

| |различных ремонтов, в |лестниц небольшое число |

| |том числе небольших трещин|повреждений. Окна и двери |

| |в простенках и перемычках. |открываются с некоторым |

| | |усилием. |

|41-60 |Имеется много следов ремонтов|Полы в отдельных местах |

| |трещин и участков наружной |зыбкие и с отклонениями от |

| |отделки. Имеются места |горизонтали. В потолках много|

| |искривления горизонтальных |трещин, ранее заделанных и |

| |линий и следы их ликвидации. |появившихся вновь. Отдельные |

| |Износ кладки стен |отставания покрытия пола |

| |характеризуется трещинами |(паркета, плиток). Большое |

| |между блоками. |число поврежденных ступеней. |

|61-80 |Имеются открытые трещины |Большое число отклонений от |

| |различного происхождения, в |горизонтали в полах. Массовое|

| |том числе износа и перегрузки|повреждение и отсутствие |

| |кладки поперек кирпичей. |покрытия пола. В потолках |

| |Большое искривление |много мест с обвалившейся |

| |горизонтальных линий и |штукатуркой. Много |

| |местами отклонение стен от |перекошенных окон и дверей. |

| |вертикали. |Большое число поврежденных |

| | |ступеней, перекосы маршей, |

| | |щели между ступенями. |

|81-100 |Здание в опасном состоянии. |Полы с большими перекосами и |

| |Участки стен разрушены, |уклонами. Заметные прогибы |

| |деформированы в проемах. |потолков. Окна и с гнилью в |

| |Трещины по перемычкам, |узлах и брусьях. В маршах |

| |простенкам и по всей |лестниц не хватает ступеней и|

| |поверхности стен. Возможны |перил. Внутренняя отделка |

| |большие искривления |полностью разрушена. |

| |горизонтальных линий и | |

| |выпучивание стен. | |

Метод укрупненной оценки физического износа актуален и тогда, когда

информация об объекте оценки устарела, скажем, технический паспорт здания

выдан Бюро Технической Инвентаризации 3-4 года назад и указанные в нем

данные противоречат физическому состоянию здания.

Этот метод прост и требует минимум времени для оценки, но его

недостатком является относительно невысокая точность. Этот недостаток

компенсируется тем, что для объекта недвижимости определяется начальная

цена торгов, которая выравнивается в процессе торгов до минимальной цены

рынка на аналогичные объекты.

2. Метод сравнения продаж

В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как

разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на

дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является

наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости

свободных участков земли.

Результаты применения данного метода приведены в таблице.

|Объекты сравнения | | | | |

|Цена продажи, $ | | | | |

|Стоимость участка, $ | | | | |

|Стоимость нового строительства| | | | |

|на дату оценки, $ | | | | |

|Накопленный износ, $ | | | | |

|как процент от стоимости | | | | |

|строительства | | | | |

|Весовой коэффициент | | | | |

|Накопленный износ, % | | | | |

Алгоритм расчета износа рыночным методом

• Сбор информации.

• Расчет стоимости участка сопоставимого объекта (Ссу ).

• Стоимость улучшений с учетом износа по сопоставимым объектам

(Ссзд).

• Ссзд = Ссн – Ссу , где Ссн — рыночная стоимость сопоставимого

объекта.

• Стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа

(Ссзд.восс.).

• Суммарный износ сопоставимого объекта (Исзд).

• Эффективный возраст сопоставимого объекта (Тсэф).

• Среднегодовой износ сопоставимого объекта:

Износ(и) = Исзд / Тсэф

• Среднегодовой коэффициент износа:

Кзд = Исзд / Ссзд.восс.

3. Метод срока жизни

• Эффективный возраст (Тэф) / Срок экономической жизни (Тэк) = Изд /

Сзд.восс. = накопленный износ.

• Тэф = Тэк — оставшаяся экономическая жизнь (Тоэк).

• Результаты оценки объекта затратным методом приведены в таблице.

|Стоимость участка земли, $ | |

|Стоимость восстановления (замещения), $| |

|Накопленный износ, $ | |

|Стоимость объекта недвижимости, $ | |

Метод прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной

стоимости недвижимости

Метод прямого сравнительного анализа продаж (МПСАП) основан на прямом

сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами

недвижимости, которые были недавно проданы.

Принципы оценки, лежащие в основе МПСАП:

• спрос и предложение;

• замещение;

• пропорциональность;

• зависимость.

Применение МПСАП

МПСАП применяется, когда имеются данные об относительно недавних

надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных

трендов.

Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются,

МСАП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению

стоимости.

Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик

при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными

характеристиками (односемейные жилые дома).

МПСАП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости

объектов недвижимости малого частного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных

участков.

Преимущества МПСАП:

• наиболее простой подход;

• статистически обоснованный;

• предлагает методы корректировки;

• обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МПСАП:

. требует активного рынка;

. сравнительные данные не всегда имеются;

. требует внесения поправок, большое количество которых оказывает

влияние на достоверность результатов;

. основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение МПСАП предлагает определенную последовательность действий:

1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее

сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому

отобранному объекту.

3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного

анализа по каждой единице.

4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в

соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к

показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Источники информации:

. публичные записи (данные регистрационных служб);

. данные страховых компаний;

. информационные службы;

. периодические издания по недвижимости;

. данные брокеров по недвижимости;

. данные, предоставляемые участниками сделок;

. архивы оценщика.

Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые

определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся

по следующим элементам сравнения.

Последовательно:

1. Передаваемые права собственности.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе:

5. Местоположение.

6. Физические характеристики объекта.

7. Экономические характеристики объекта.

8. Использование объекта.

9. Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах),

процентах и долях единицы.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные

сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного

конкретного сегмента.

При продаже земли это:

• цена за сотку, гектар;

• цена за 1 м2;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6