Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

• цена за 1 метр по фасаду;

• цена за лот;

• цена за единицу плотности.

При продаже застроенных участков это:

. цена за 1 м2 общей площади здания;

. цена за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду;

. цена за 1 м2 без учета местоположения (цена строительства 1 м2);

. цена за 1 м3;

. цена за единицу недвижимости (дом, комната);

. цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место,

место стоянки и т. д.).

Методы внесения поправок делятся на:

Количественные:

• анализ парных продаж;

• статистический анализ;

• графический анализ;

• трендовый анализ;

• анализ вторичных данных.

Качественные:

• относительный сравнительный анализ;

• метод общей группировки;

• персональные интервью.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к

оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан

сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и

оцениваемый.

Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости

Дисконтирование денежных потоков. Прямая капитализация

Доходный подход (ДП)

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней)

стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и

возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в

конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины

учитывают:

1) сумму будущего дохода;

2 ) когда должен быть получен доход;

3) продолжительность получения дохода.

Принципы, лежащие в основе ДП:

• ожидания;

• замещения.

Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости,

приносящей доход:

1) прямой капитализации;

2) дисконтирования денежных потоков.

Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход

(ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации R.

При применении ДП используются финансовые отчеты собственника:

• упрощенный баланс;

• отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для

задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре

уровня доходов.

1. Потенциальный валовой доход (ПВД):

• минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

• плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта

недвижимости.

2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):

• минус текущие операционные расходы (ТОР);

• минус резерв на замещение (РЗ). (TOP + РЗ = ОР — операционные

расходы).

3. Чистый операционный доход (ЧОД):

• минус обслуживание долга (Од) — выплата процента и погашение основной

суммы;

• минус капитальные затраты (Кз):

• капитальный ремонт;

• капитальные резервы;

• арендаторские доделки;

• комиссионные брокерам за аренду.

4. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на

собственный капитал (ДСК).

Метод прямой капитализации (МПК)

Стоимость объекта определяется по формуле:

V = I / R ,

где / — чистый доход (ЧОД); V — стоимость объекта недвижимости; R —

коэффициент капитализации.

Схема применения МПК:

1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило,

путем усреднения дохода за несколько лет);

2) определить величину коэффициента капитализации R;

3) разделить ЧОД на R по формуле.

Преимущества МПК:

• простота расчетов;

• мало предположений;

• отражение состояния рынка;

• дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего

объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и

долгосрочной арендой).

МПК не следует применять, когда:

• отсутствует информация о рыночных сделках;

• неприменимы теоретические методы определения R;

• объект не находится в режиме стабильного функционирования

(строительство или реконструкция);

• объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного

бедствия или пожара.

Методы определения коэффициента капитализации:

1. Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки).

2. Аналитический метод (кумулятивное построение R).

3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного

капитала).

4. Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Структура коэффициента капитализации

R = RON + ROF ,

где RON — ставка дохода на капитал; ROF — коэффициент капитализации

(возврата капитала).

При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы:

• компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);

• компенсация за риск (в том числе страновой);

• компенсация за низкую ликвидность;

• компенсация на инвестиционный менеджмент;

• поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Методы рекапитализации

1. Прямолинейный (метод Ринга).

2. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке

дохода на инвестиции (метод Инвуда).

3. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по

безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Общая формула для определения коэффициента капитализации:

R = Yо + dо (SFF (y; n) ,

где Yо — ставка дохода на инвестиции; dо — фактор изменения стоимости;

у — процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения;

п — количество периодов получения дохода; SFF( • )— фактор фонда

возмещения.

Метод дисконтирования денежных потоков

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

[pic] ,

где п — порядковый номер периода получения денежного потока; п = 0...,

N;

CFn — денежный поток в n - й период; i — ставка дисконта.

Схема использования метода:

1. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период

функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый

прогнозный период).

2. Определить реверсионную стоимость — размер выручки от перепродажи

объекта недвижимости в конце периода владения.

3. Определить ставку дисконта.

4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую

стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Преимущества метода:

. считается лучшим теоретическим методом;

. учитывает динамику рынка;

. учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

. работает, когда доход и рынок нестабильны;

. работает, когда объект находится в стадии строительства или

реконструкции.

Недостатки:

. вероятность ошибки в прогнозировании;

. достаточная сложность;

. силен фактор «симпатии» оценщика.

Анализ финансовых коэффициентов

Традиционный анализ приносящей доход недвижимой собственности требует

использования финансовых отчетов, которые несколько отличаются от

общепринятых бухгалтерских финансовых отчетов.

Характер дохода, получаемый от объектов недвижимости, не обязательно

соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышения

стоимости актива, получаемой при его перепродаже. При условии подготовки

финансовых отчетов их реконструированные варианты могут быть использованы

как для оценки самого рассматриваемого объекта недвижимости, так и для

сравнения его с другими объектами. Изучение подобных взаимосвязей

называется анализом коэффициентов.

Анализ коэффициентов является важным аналитическим методом для изучения

приносящей доход недвижимости. С момента приобретения собственности

коэффициенты, рассчитываемые на основе данных баланса, используются как для

определения удельного веса земли и улучшений в общей стоимости, так и для

расчета финансового леверед-жа. На основе данных отчета о движении денежных

средств могут рассчитываться такие показатели, как коэффициент операционных

расходов, коэффициент самоокупаемости.

Данные, взятые как из баланса, так и из отчета о движении наличных

средств, могут служить основой для расчета мультипликаторов валовых рентных

платежей, ипотечных констант и коэффициентов дивидендов на акционерный

капитал.

Наиболее часто используемые коэффициенты

Таблица

|Коэффициенты, рассчитываемые | |

|при анализе баланса | |

|Коэффициент улучшений |Стоимость улучшений / Общая оценочная |

| |стоимость |

|Коэффициент ипотечной |Величина ипотечного кредита / Общая |

|задолженности |оценочная стоимость |

|Коэффициент собственного |Стоимость собственного капитала / Общая|

|капитала |оценочная стоимость |

|Коэффициенты отчета о движении| |

|денежных средств | |

|Коэффициент недоиспользования |Потери при сборе арендной платы и от |

| |неполного использования площадей / |

| |Потенциальный валовой доход |

|Коэффициент самоокупаемости |Операционные расходы и обслуживание |

| |долга / Потенциальный валовой доход |

|Коэффициент операционных |Операционные расходы / Потенциальный |

|расходов |или действительный валовой доход |

|Коэффициент покрытия долга |Чистый операционный доход / Ежегодные |

| |отчисления на обслуживание долга |

|Общие коэффициенты баланса и | |

|отчета о движении наличных | |

|средств | |

|Мультипликатор валовых рентных|Покупная цена / Валовой рентный доход |

|платежей |(потенциальный или действительный) |

|Общий коэффициент |Чистый операционный доход до |

|рентабельности |налогообложения и обслуживание долга / |

| |Покупная цена |

|Ипотечная постоянная |Ежегодные расходы на обслуживание долга|

| |/ Величина ипотечного долга |

|Коэффициент дивидендов на |Чистый операционный доход до |

|собственный капитал |налогообложения, за вычетом расходов по|

| |обслуживанию долга / Инвестиции |

| |собственного капитала |

Комментарии к таблице

• Коэффициент улучшений показывает долю улучшений (зданий и сооружений)

в общей цене объекта недвижимости. Коэффициент улучшений для объектов

недвижимости обычно составляет от 60 до 95%.

• Коэффициент ипотечной задолженности показывает отношение величины

ипотечного долга к общей стоимости недвижимости. С точки зрения кредиторов

более высокий коэффициент задолженности

означает более высокий риск, то есть большую вероятность банкротства и

лишения заемщика права выкупа закладной.

• Коэффициент недоиспользования может значительно колебаться в

зависимости от типа недвижимости.

• Коэффициент самоокупаемости (также называемый точкой банкротства)

означает минимальный уровень коэффициента загрузки, необходимый для

покрытия всех расходов наличных средств.

• Коэффициент операционных расходов показывает отношение величины

текущих операционных расходов к потенциальному (или действительному)

валовому доходу.

• Коэффициент покрытия долга определяется путем деления величины

чистого операционного дохода на сумму ежегодных отчислений на обслуживание

долга. Как и коэффициент самоокупаемости, коэффициент покрытия долга дает

информацию о запасе превышения дохода над фиксированными выплатами по

обслуживанию долга.

• Мультипликатор валовых рентных платежей показывает отношение покупной

цены к валовому рентному доходу.

• Общий коэффициент рентабельности (доходности) рассчитывается путем

деления чистого операционного дохода на цену продажи.

В идеале, все рассмотренные подходы и методы применимы для оценки

недвижимости в рамках исполнительного производства.

Но практика показывает, что в силу фактора вынужденности продажи,

информации всегда недостаточно, времени на адекватный маркетинг нет, а

задача оценщика состоит в том, чтобы через рыночную стоимость определить

начальную цену торгов недвижимости, поэтому оценщики применяют любой

возможный в каждой конкретной ситуации метод.

Расчет корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесение ее в

значение рыночной стоимости объекта недвижимости

На втором (завершающем) этапе расчета начальной цены торгов -

определяется итоговая стоимость объекта оценки путем внесения в значение

рыночной стоимости величины корректировочной поправки на вынужденность

продажи.

Если расчет рыночной стоимости имущества не вызывает сложностей, то

определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее

математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике

оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от

рыночной стоимости), из-за чего, зачастую, торги признаются

несостоявшимися. Психологически они боятся принимать данный показатель

большим по причине затруднения его обоснования. В то время как анализ

статистики проведения аукционов по объектам недвижимости и личный опыт

работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи

колеблется, в среднем, в диапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8.

Например, офисное помещение в г. Москве, не единственное в своем роде,

расположенное на Алтуфьевском шоссе, в 1999 году было реализовано с торгов

по цене 118 долл. США за кв. м при среднем значении рыночной цены на

аналогичные помещения - 280 долл. США за кв. м. Разница между

ликвидационной и рыночной стоимостями в этом случае составила 58%.

Чтобы придать расчету корректировочной поправки на вынужденность

продажи математическое обоснование, был проведен анализ результатов

состоявшихся торгов, более 100, по трем сегментам рынка недвижимости -

офисного, торгового и производственно-складского назначения, расположенных

на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим

лицам с применением метода анализа парных продаж. Результаты анализа

приведены в таблице:

Таблица

Диапазоны колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность

продажи:

|№ |Функциональное назначение объекта |Размах диапазона |

| | |колебаний значений |

| | |корректировочной поправки|

| | |на вынужденность продажи,|

| | |% |

|Офисные здания и помещения: |

|1 |1998 год |45-68 |

| |1999 год |41-60 |

| |2000 год |34-58 |

|Торговые здания и помещения: |

|2 |1998 год |43-57 |

| |1999 год |40-54 |

| |2000 год |33-47 |

|Складские и производственные здания и помещения: |

|3 |1998 год |42-62 |

| |1999 год |44-53 |

| |2000 год |36-46 |

В результате анализа данных таблицы была выявлена тенденция изменения

их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной

экономической ситуации в стране (конец 1998 года) значения корректировочных

поправок на вынужденность продажи больше, чем при относительно стабильной

экономической ситуации (конец 2000 года).

Фактор вынужденности продажи, влияющий на величину специальной

стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на

вынужденность продажи (коэффициента вынужденной продажи), в свою очередь

состоит из рисков. К основным из них относятся:

. риск по способу продажи: торги для недвижимости или продажа на

комиссионных началах иного имущества;

. риск по сроку продажи: от 2-х до 18-ти месяцев;

. риск инвестирования в связи с судебной отменой;

. риск инвестирования в связи с потерей коммерческой

привлекательности по причине противодействия должника-собственника

объекта оценки;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6