Развитие ипотечного кредитования в России

производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон,

удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог

предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную

ценность.

Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с

установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами

(либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право

заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его

начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.

Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось,

назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае,

когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк

имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной.

Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим

правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов.[4]

Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений.

Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом

земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено

договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных

либо строящихся на заложенном земельном участке.[5]

Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой

земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного

участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого

здания (сооружения).[6]

Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных

домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором

расположен дом или другое строение.

Часть 2. РЕАЛИЗАЦИЯ МОСКОВСКОЙ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ В ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ.

2.1. Инвестсбербанк в ипотечной программе Правительства Москвы.

В 2000 г. ИНВЕСТСБЕРБАНК выдавал ипотечные кредиты по трем различным

схемам:

по Московской ипотечной программе (МИП)- за счёт средств Московского

правительства или Московского ипотечного агентства - на рефинансирование

выданных Банком ипотечных кредитов (в пределах выделенных Банку лимитов);

по «американской» ипотечной программе (АИП) жилищного кредитования

населения в соответствии с Соглашением, заключенным с инвестиционным фондом

"США - Россия", - на предоставленные им средства (в форме долгосрочного

кредита);

по собственной программе ипотечного кредитования (СИП) - на коммерческой

основе - за счет собственных кредитных ресурсов Инвестсбербанка,

привлекаемых на открытом рынке.

Кредиты по МИП и АИП являются льготными (с пониженной процентной

ставкой), поскольку Банку средства для их выдачи предоставляются целевым

образом и на льготных условиях, но предоставление этих кредитов обусловлено

рядом жестких требований к Заёмщикам (в т.ч. по официальному подтверждению

уровня доходов).

Кредиты по СИП являются коммерческими (с рыночной процентной ставкой), но

к Заёмщику предъявляются более мягкие требования. АИП также имеет более

жесткие требования по страхованию. МИП ориентирована только на москвичей, а

СИП и АИП - на любых Заёмщиков, независимо от гражданства. Основные

параметры этих программ, определяющие их преимущества и недостатки для

Заёмщика, представлены в Приложении 1.

Московская ипотечная программа (МИП) разработана Правительством Москвы

совместно с Международной группой экспертов Гарвардского университета.

Концепция МИП соответствует классической двухуровневой схеме ипотечного

кредитования и подразумевает наличие первичного и вторичного ипотечных

рынков.

На первичном ипотечном рынке уполномоченные Правительством Москвы банки

выдают ипотечные кредиты на покупку жилья непосредственно физическим лицам-

заёмщикам.

Основным оператором вторичного ипотечного рынка является Московское

ипотечное агентство (МИА), которое выкупает у уполномоченных банков

залоговые обязательства на недвижимость, а затем, под их обеспечение и

гарантии Правительства Москвы, будет выпускать и продавать на внутреннем и

международных рынках ценные бумаги с целью притока средств для

рефинансирования ипотечной программы.

По Московской ипотечной программе Правительством Москвы пока уполномочены

работать 4 банка: Банк Москвы, Московский банк Сбербанка РФ,

Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк, который был включен в число банков,

уполномоченных Правительством Москвы для выдачи ипотечных сертификатов и

кредитов заёмщикам в рамках Московской ипотечной программы распоряжением №

915-РМ Мэра г. Москвы от 7 сентября 1998 г.

Для осуществления работы по выдаче ипотечных кредитов в Инвестсбербанке

создано все необходимое: разработаны и внедрены соответствующие технологии,

отработано нормативно-правовое обеспечение, созданы документационная база,

информационное сопровождение, механизмы по экспертизе выдаваемых кредитов и

сопровождению их государственной регистрации.

K настоящему времени около 1000 потенциальных заёмщиков оформили

заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет

Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности

кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше

1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые

квартиры, купленные за счёт полученных кредитов. [7]

2.2. Основные условия ипотечного кредитования и требования к заёмщику

Основные условия ипотечного кредитования:

Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в собственность заёмщика

(инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие

права на квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются).

Ипотечные кредиты выдаются в долларах США на срок до 10 лет под

фиксированную процентную ставку 10% годовых, на сумму, не превышающую 70%

стоимости квартиры.

Заёмщик должен внести на банковский счёт первоначальный денежный взнос в

размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры.

Погашение кредита производится ежемесячно (равными долями по 1/120 части от

суммы кредита в течение всего срока пользования кредитом). Заёмщику

предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые

месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по процентам уменьшится.

Выплата процентов производится ежемесячно, проценты начисляются на остаток

непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования. Сумма

месячного платежа по процентам постоянно уменьшается.

Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением

договора купли-продажи квартиры. После этого заёмщик является собственником

квартиры и может проживать в ней вместе с членами семьи, учтёнными при

оформлении залога.

Налоговые льготы.

Заёмщик ипотечного кредита имеет право на налоговые льготы: он

освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на

покупку жилья (включая выплаты процентов по кредиту), но не большей, чем 5

тыс. минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом. Иными

словами, подоходный налог выплачивается заёмщиком только с части его

доходов, превышающей 5 тыс. МРОТ.

Указанные льготы предоставляются на три года. Получаемая при этом

экономия сопоставима с суммами выплат процентов по кредиту

Требования к заёмщику и покупаемому жилью.

Во-первых, Московская ипотечная программа имеет ограничения: она

предназначена только для физических лиц с московской пропиской

(регистрацией).

Во-вторых, прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке

собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность

потенциального заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия,

уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи,

имеющийся бизнес.

Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований:

наличие у заёмщика свободных денежных средств для первоначального взноса

(не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

наличие официального подтверждения источников и уровня доходов заёмщика;

расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 30%

совокупного дохода заемщика или его семьи;

приобретать и оформлять в залог можно любое жильё, расположенное в пределах

административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры (как новые,

так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;

стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна превышать 1000

долл. США.

Дополнительные факторы, влияющие на выдачу кредита.

При принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банком

учитываются следующие положительные факторы:

наличие собственных активов заёмщика (земельные участки, дома, квартиры,

гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);

наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого заёмщика,

так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления их поручительств

(гарантий);

наличие поручительств от платёжеспособных организаций;

документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании,

о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.);

положительная кредитная история (наличие документов, подтверждающих факты

своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных

обязательств).

При принятии решения о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во

внимание степень нуждаемости в жилье потенциального заёмщика.

Риски и ответственность заёмщика.

При покупке квартиры за счёт ипотечного кредита риски для заёмщика могут

быть вызваны двумя обстоятельствами:

1) неплатёжеспособностью банка и

2) неплатёжеспособностью заёмщика.

1). Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка, теоретически

существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до

момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банки,

которые стали уполномоченными банками Правительства Москвы, отличаются

высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку они прошли тщательную

проверку и жёсткий отбор.

После получения кредита и покупки квартиры заёмщик становится

собственником квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время не

представляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик.

В этом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с

Московским Ипотечным Агентством (МИА) или другим уполномоченным банком

(вместо первоначального банка).

В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не

пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных

обязательств гарантирует Правительство Москвы.

2). Если заёмщик и его семья становятся неплатёжеспособными и перестают

ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в

соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в

установленные кредитным договором сроки.

Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых

торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства заёмщика

перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному

договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.

Остаток средств возвращается заёмщику и может быть использован для

покупки другого жилья. Кроме того, в Москве создается специальный

отселенческий фонд, в котором семье заёмщика при необходимости

предоставляется жильё на правах найма.

2.3. Взаимодействие банка и заёмщика. Платежи при ипотечном кредитовании.

Схема ипотечного кредитования:

Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры

и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми необходимыми

документами.

2. Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяют его

кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявление

заёмщика на заседание Кредитного комитета.

3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает

решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере

первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть

принято в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик открывает в Банке "Ипотечный" счет и вносит на него

первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от

стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент

до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на

кредит.

5. Банк выдает заёмщику на руки Ипотечный сертификат с указанием суммы

утвержденного Банком размера кредита.

6. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний осуществляет

подбор квартиры для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком

квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.

8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости

(по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк

заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный

ссудный счет.

9. Заёмщик, продавец жилья и Банк заключают трёхсторонний договор купли-

продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом

порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная

регистрация перехода прав собственности и ипотеки).

10. Банк перечисляет (или выдаёт с лицевого счёта в наличной форме)

продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса

и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры

наличными в долларах США.

11. Заёмщик заключает договор страхования квартиры в пользу Банка.

12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по

договорам кредитования и ипотеки.

13. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия

кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки

принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и

своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного

агентства.

14. После полного выполнения заёмщиком своих обязательств по ипотеке

(погашение долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение

залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.

Документы, необходимые для рассмотрения вопроса о кредитовании:

Желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной программы

заполняет в Инвестсбербанке заявление и опросный лист на бланках,

выдаваемых консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие

документы:

Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.

Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.

Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по месту

работы (за последние 5 лет).

Выписки из домовой книги по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.

Копии финансово-лицевого счета по месту регистрации заёмщика и членов его

семьи.

Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием

занимаемых должностей (для заёмщика и членов его семьи).

Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в опросном

листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады,

другие активы).

Контракт с работодателем (если имеется).

Документы, подтверждающие образование.

Примеры расчётов ежемесячных платежей по кредиту и требуемого дохода

заёмщика.

Погашение кредита происходит ежемесячно в размере не менее 1/120 его

части. Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование

фактической суммой остатка долга (т.е. неоплаченной частью кредита) из

расчета 10% в год.

Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как

снижаются выплаты по процентам. Рассмотрим конкретные примеры расчетов,

исходя из суммы кредита в 10 000 долл. США со сроком погашения в течение 10

лет (120 месяцев).

Пример 1. В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по

погашению кредита (в долларах) следующий:

В 1-й месяц пользования кредитом:

сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3

процент за кредит = 10 000 х 10% / 12 = 83,3

суммарный платёж = 83,3 + 83,3 = 166,6

Во 2-й месяц пользования кредитом:

сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3

процент за кредит = (10 000 - 83,3) х 10% / 12 = 82,6

суммарный платеж = 83,3 + 82,6 = 165,9 и т.д.

В последний месяц (в конце 10-го года) суммарный платеж по кредиту

составит:

83,3 + 83,3 х 10% / 12 = 83,99

Как видим, в начале срока суммарные платежи по погашению и обслуживанию

обязательств перед кредитором самые большие. Затем величина основного долга

уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых выплат по

процентам становится меньше. Соответственно, уменьшается размер

ежемесячного платежа.

Пример 2. Допустим, что в 1-ый месяц заёмщик внёс 833 долл. США, как сумму

погашения кредита, и плюс 83,3 долл. - процент за 1-ый месяц пользования

кредитом.

Тогда он может специально заявить (в письменной форме), что он оплатил

суммы по погашению основного долга за 9 следующих месяцев. В этом случае

минимальный платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов

за кредит. Он будет равен суммарному платежу и составит: (10 000 - 833) *

10% / 12 = 76,4. Эту же сумму, как минимальную, потребуется выплачивать во

всех месяцах с 3-го по 10-й (если же такое заявление не сделано, то он и во

2-м месяце должен заплатить на погашение кредита =

10 000 / 120 = 83,3).

Но в 11 месяце вновь необходимы выплаты (в долл.):

сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3

процент за кредит = 76,4

суммарный платеж = 83,3 + 76,4 = 159,7 и т.д.

Такой график досрочных платежей позволяет снизить сумму платежей по

процентам за кредит.

Приведенный Пример 1 показывает, что при сумме кредита в 10 000 долл.,

сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные платежи

для погашения процентов и доли кредита не превышают 166,6 долл. Так как

ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% суммы общих доходов

Страницы: 1, 2, 3