Курсовая работа: Оценка собственности
Исходя из объема
предоставленной информации об объекте оценки и объектах-аналогах, рассмотрим
определение рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного
подхода с использованием метода прямого сравнительного анализа продаж.
Метод прямого
сравнительного анализа продаж (МСП) в настоящее время
наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано
с характером используемой в данной процедуре информации и ее доступности при
проведении индивидуальной оценки недвижимости.
Расчет стоимости
объекта оценки методом прямого сравнения продаж, с учетом основных элементов
сравнения.
Информация об
объектах-аналогах приведена в таблице 2.2
Таблица 2.2
№ п/п
|
Параметры
|
ОК
|
Аналоги
|
А1
|
А2
|
А3
|
Первая группа элементов сравнения |
1
|
Цена продажи, $
|
|
1400000 |
1300000 |
1100000 |
2
|
Дата продажи
|
|
2 месяца
назад
|
6 месяцев
назад
|
4 дня
назад
|
3
|
Корректировка на рыночные условия
($.)
|
|
+28140
|
+79976
|
- |
4
|
Скорректированная цена ($)
|
|
1428140 |
1379976 |
1100000 |
Вторая группа элементов сравнения |
5
|
Местоположение
|
хор. |
отл. |
хор. |
удов. |
6
|
Корректировка на местоположение
($)
|
|
-3000
|
- |
+4000
|
7
|
Стоянка
|
есть |
нет |
есть |
нет |
8
|
Корректировка на наличие стоянки
|
|
+5000
|
- |
+5000
|
9
|
Итого по корректировкам 6,8
|
|
+2000
|
- |
+9000
|
10
|
Скорректированная цена ($)
|
|
1430140 |
1379976 |
1109000 |
11
|
Общая площадь, 1м2
|
4500 |
4600 |
4200 |
4000 |
12
|
Цена 1м2
|
|
310,9 |
328,6 |
277,3 |
13
|
Средневзвешенная цена 1м2
|
|
305,6 |
14
|
Цена оцениваемого объекта ($)
|
1375200 |
Определение стоимости
оцениваемого объекта, в рамках сравнительного подхода, методом соотнесения цены
и дохода.
Метод соотнесения цены
и дохода основывается на предположении, что величина дохода
приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены
и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных
результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.
В зависимости от вида
приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовый рентный
мультипликатор (GRM)
и
общей коэффициент капитализации (OAR).
Валовый рентный
мультипликатор (Gross
rental
multiplier,GRM)(или
мультипликатор валовых рентных платежей, МВРП):
GRM(МВРП)=
Цена
продажи ÷ ПВД (или ДВД)
Таблица 2.3
Определение величины среднего
валового рентного мультипликатора
№ п/п
|
Цена продажи, ($)
|
ПВД, ($)
|
МВРП
|
1
|
1400000
|
230000
|
6,09
|
2
|
1300000
|
208000
|
6,25
|
3
|
1100000
|
190000
|
5,80
|
Средний МВРП
|
6,05
|
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
|