Курсовая работа: Расчёт стоимости объекта недвижимости

3. Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости, т.е. любому типу недвижимости соответствует такое сочетание взаимодействующих элементов, при котором объект недвижимости может быть отчужден по максимальной цене.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями ёмкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку. При этом местные органы власти могут регулировать параметры недвижимости, устанавливать требования по сохранению ландшафта, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.

Эффективность - определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположившимися на нем строениями, при реализации различных проектов застройки.

4. Принцип разделения - означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделить и соединить, таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная цена недвижимости заключается в том, что она может быть перемещена с одного места на другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому, переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее.

Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынки недвижимости, тем ниже степень риска и рациональные затраты, связанные с приобретением недвижимости.

При разделении физических элементов недвижимости имущественных прав на них возможны следующие варианты:

A)Пространственное разделение — т.е. разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на отдельные участки, подвальное помещение и этажи.

Б) Разделение по видам имущественных прав - т.е. аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций.

B)Разделение по времени владения или пользования - краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, право хозяйственного ведения и оперативного управления.

IVгруппа принципов

1. Принцип спроса и предложения — означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь и взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а так же экономическими издержками на строительство или реконструкцию.

Спрос — это предоставленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен.

Принцип спроса и предложения объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

2.Принцип конкуренции — означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются по средством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся получить максимальную прибыль.

При этом, высокая норма прибыли стимулирует привлечение капитала на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что, если на рынке недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик: либо уменьшает величину прогнозируемых доходов, либо повышает степень риска.

3.Принцип соответствия — состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурно однородности и совместимый характер землепользования.

Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданием местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а, следовательно, высокую стоимость. Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии — заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.

Регрессия - имеет место:

1)Когда объект недвижимости характеризуется изменениями и улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта;

2)При наличии определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг.

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социально-экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

4.  Принцип изменяющейся внешней среды — предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических и юридических условий, при которых они используются, а так же учет внешнего окружения и перспектив развития района. Данный принцип обязательно учитывается при написании отчета об оценке по средством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

IV группа принципов

Принцип наиболее эффективного использования - означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости, выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями, и именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и, таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка, не зависимо от того застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

Наиболее эффективное использование определяется, как использование недвижимости, которое:

1)  является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжение о соблюдении норм охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, а так же благоустройству прилегающей территории;

2)  физически осуществимо, т.е. размер и формы земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовывать выбранный вариант использования;

3)финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестиционного капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальный затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

4)обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости;

Наиболее эффективное использование рассматривается в два этапа:

1.  если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а так же с учетом перспектив развития района.

2.  если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть: ремонт, модернизация или реконструкция.

Сложившееся использование будет продолжаться о тех пор, пока стоимость земли не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений.

В последнем случае, вариантом наиболее эффективного использования станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае изменения эффективности могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Наиболее эффективное использование может развиваться с течением времени под влиянием различных рыночных стандартов и внешних изменений.

На практике данный принцип является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости, и строиться заключение о ее величине.

Существующие на сегодня в России административные ограничения и зонирования часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимодействуют и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости.

На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости:

-  затратный;

-  доходный;

-  сравнение продаж.

1.2 Характеристика основных подходов и методов оценки недвижимости

Как было сказано ранее, существую три основных подхода к оценке недвижимого имущества: затратный, доходный и сравнительный. Далее в работе будут рассмотрены преимущества и недостатки, а также подробная методика проведения каждого из данных методов.

Доходный подход к оценке недвижимого имущества

Доходный метод оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками.

Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется, как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора по недвижимости, как источники дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор.

Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами.

Основным недостаткам метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

Структура доходного подхода

На первом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости.

Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управлении, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом показателе относительно первоначальной стоимости, т.е. так называемая величина реверсии.

На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость по средством методов прямой капитализации или дисконтирования денежного потока.

Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. Если динамика изменения дохода значительна, или эти изменения носят не регулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.

Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам аналогам.

По методу прямой капитализации, величина стоимости определяется с использованием только двух переменных:

1.  Спрогнозированная величина чистого годового дохода;

2.  соответствующая ставка капитализации.

Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка, отношение значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации.

Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая выявляется на основе ретроспективной и текущей информации о продажах или рассчитывается, как ставка дохода на капитал.

Ставка капитализации

Используется в методе прямой капитализации:

 (1)

Где:

V — стоимость;

NOI — величина ожидаемого чистого операционного годового дохода;

R - Ставка капитализации.

Ставка капитализации включает в себя ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающего возмещение первоначального вложенных средств.

Ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которыми подвергаются средства, вкладываемые в данный актив.

Ставка дисконтирования (норма прибыли или норма отдачи)

Используется в методе дисконтированного денежного потока:

V=У NOI1/(1+i)1+FV/(1+i)n (2)

Где:

i — ставка дисконтирования;

FV — цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);

N — период владения;

1 — номер платежного периода.

В данном случае стоимость определяется, как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период и реверсии, рассчитанной по соответствующей ставке.

Ставка дисконтирования иначе называется нормой отдачи инвестиций. Эта величина так же характеризует эффективность капитальных вложений.

Она учитывает весь совокупный доход, приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реальный экономический эффект.

Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов.

Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. подобная ставка рассматривается как альтернативная стоимость капитала.

Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционируют объект оценки, наиболее значительными из них являются:

1.  Информация о доходах и ценах на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам.

2.  Источники и условия финансирования сделок.

3.Возможность корректного прогноза стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Существуют следующие методы определения общей ставки капитализации:

-  Метод анализа рыночных аналогов;

-  Методика покрытия долга DCR;

-  Метод связанных инвестиций по финансовым компонентам;

-  Метод связанных инвестиций по физическим компонентам;

-  Метод Ринга;

-  Метод Инвуда;

-  Метод Хосколъда.

Применение техники остатка

Техника остатка использует положение из классической теории экономики земли о том, что доход, приписываемый земле, является остатком от общего дохода, приносимого прочими объектами, после того как из этого общего дохода вычли все составляющие для удовлетворения остальных факторов производства.

Таким образом, доход, приходящийся на земельный ресурс, носит остаточный характер и соответствует так называемой земельной ренте при условии, что все прочие ресурсы экономически стабилизированы.

Техника остатка для оценки земли позволяет определить стоимость различных интересов, объединенных в доходной недвижимости:

-  физических;

-  финансовых;

-  правовых.

Использование техники остатка для оценки всех сопоставляющих, помимо земли, носят формальный характер, но успешно используется при экономическом анализе доходной недвижимости.

Исходными величинами являются:

1.  общий чистый годовой доход;

2.  ставки доходности;

3.  стоимость одной из составляющих.

Сначала определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью путем умножения соответствующей ставки капитализации на величину стоимости.

Затем определяется доход, который приходится на вторую составляющую, путем вычитания дохода по первой составляющей из общего дохода. Доход для второй составляющей капитализируется в ее стоимость.

Наиболее распространенно применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при ее оценке в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков.

Оценка земельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на нем постройки достаточно новые, т.е. когда определение стоимости строительства не составляет труда, а износ не значителен.

Техника остатка для оценки здания используется, когда применение затратного метода проблематично.

При этом для оценки земли имеется достаточно данных о продажах сопоставимых свободных участках.

Затратный подход к оценке недвижимого имущества

Затратный подход определяет стоимость недвижимости, как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Затратный подход основывается на сравнительном анализе, который позволяет определять затраты необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего по назначению. Рассчитанные затраты корректируются на фактический срок эксплуатации в состоянии и полезности оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретенного объекта с потенциально - необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на его итоговую стоимость. В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты необходимые для строительства существующего здания и создание инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки, а также учитывается предпринимательская прибыль. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Полученная сумма стоимости здания и земельного участка представляет собой стоимость оцениваемой недвижимости.

Оптимальной сферой применения затратного подхода является:

1. определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих не значительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2.  определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости, когда имеется надежная информация для расчета износа;

3.  определение рыночной стоимости старых проектов и объектов специального назначения;

4.  определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5