Учебное пособие: Оценка стоимости земельных участков

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации.

Срок капитализации расчетного рентного дохода принимается равным 33 годам.

Кадастровая стоимость = Расчетный рентный доход х 33.

В таблице 7.1 приведены результаты I этапа кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

На сельскохозяйственных землях, где отсутствует дифференциальный рентный доход, кадастровая стоимость устанавливается на основе только абсолютного рентного дохода в размере 400 руб. за 1 га (Мурманская и Магаданская области, Ненецкий, Коми-Пермяцкий, Ханты-Мансийский и некоторые другие автономные округа).

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации на I этапе представлена ниже.

1.Определение оценочной продуктивности 1 га сельскохозяйственных угодий.

2.Определение оценочных затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий.

3.Расчет цены производства и рентного дохода.

4.Расчет средней кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ[1]. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

■  фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1971 — 1999 гг., а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий на основании данных за 1992—1999 гг. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ;

■  рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта РФ по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту РФ;

■  базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту РФ на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности и затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

1)определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

2)определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

■  данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

■  показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ (результаты этапа 1 государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту РФ.

Определение интегральных значений показателей земельных участков по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению

Интегральными показателями являются:

■  по плодородию почв — балл бонитета (совокупный почвенный балл), который характеризует природные свойства почвы;

■  по технологическим свойствам — индекс технологических свойств земельных участков;

■  по местоположению — эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами (километров).

Определение балла бонитета почв земельного участка Определение балла бонитета почв включает:

■  установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;

■  расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;

■  пересчет на основе корреляционно-регрессионного анализа физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в относительные величины — баллы;

■  расчет среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;

■  расчет совокупного почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность, эродированность, засоленность и т.д.). Совокупные почвенные баллы по оценочным группам почв имеются в материалах IV тура оценки земель (представлены в виде оценочных шкал).

Балл бонитета г-го земельного участка (Б,) определяется взвешиванием баллов бонитета j-x почвенных разновидностей или оценочных групп почв г-го земельного участка (Б) на их площади (5),)

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17