Правовое регулирование арендных отношений в Украине (ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН В УКРАЇНІ)

- відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на

виділення структурного підрозділу;

- інші підстави, передбачені законами та постановами Верховної Ради

України.

Надаючи пріоритетне право на укладення договору оренди створеному

трудовим колективом підприємства господарському товариству, законодавство

передбачає, що укладення договору оренди з іншими фізичними та юридичними

особами можливе лише за умови відсутності заяви господарського товариства

протягом 20 днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати

цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу.

У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання

відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися

за захистом своїх інтересів до суду чи арбітражного суду (дана норма

потребує зміни,

оскільки сьогодні спори за участю громадян-підприємців також розглядають

арбітражні суди).

3.3. Умови договору оренди.

Надаючи важливого значення змістові договору оренди майна, законода -

- 31 -

вець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, що мають

юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, що

випливають з даного договору. У разі недосягнення сторонами домовленності

хоч би з однієї істотної умови договору, такий договір не вважається

укладеним.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та

комунального майна" істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди

(склад і вартість майна з урахуванням її Індексації). Оцінку об'єкта оренди

здійснюють за Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою

постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. Зазначена

Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового

комплексу (при цьому обов'язковим є проведення повної інвентаризації

відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що

приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке

передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України

від 2 березня 1993 р. № 158), оцінки вартості будівель, споруд, приміщень,

яка проводиться експертним шляхом відповідно до Порядку проведення

експертної оцінки при передачі в оренду державного майна, затвердженого

Фондом державного майна України, та оцінки вартості іншого окремого

індивідуально-визначеного майна, яка проводиться з урахуванням вимог

розділу IV Методики оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженої

постановою Кабінету Міністрів України від 18 січня 1995 р. № 36;термін, на

який укладається договір оренди, визначається за погодженням сторін. У разі

відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору по

закінченні його строку він вважається продовженим на той самий термін і на

тих самих умовах, які були передбачені договором. По закінченні терміну

договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має

переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на

новий термін; орендна плата з урахуванням її індексації є платежем, який

вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської

діяльності, але не більше як 5 відсотків від вартості орендованого майна.

Методику розрахунку, граничні розміри та

- 32 -

порядок використання орендної плати встановлює Кабінет Міністрів України,

органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, або органи

місцевого самоврядування. Строки внесення орендної плати визначаються у

договорі..

Орендну плату вносять, як правило, у грошовій формі. Залежно від

специфіки виробничої діяльності орендаря її за згодою сторін можна

встановити у натуральній або грошовонатуральній формі.

Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також

на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках,

передбачених законодавчими актами України.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо

з незалежних від нього обставин змінилися умови господарювання, передбачені

договором, або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

3.4. Порядок використання амортизаційних відрахувань.

Амортизаційні відрахування на орендоване майно залишаються у

розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих

основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок

амортизаційних

відрахувань, належить власникові орендованого майна, якщо інше не

передбачено договором оренди.

3.5. Відновлення орендованого майна та умови його повертання.

У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та

відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний

повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі

оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його

загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що

погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендо-

- 33 -

ваного майна, здійснені за власні кошти, якщо вони можуть бути відокремлені

від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за власні кошти здійснив за згодою орендодавця поліпшення

орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому

шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо

інше не визначено договором оренди.

Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди

орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не

підлягає. Виконання зобов'язань за договором оренди має здійснюватись

відповідно до загальних вимог, встановлених ЦК України щодо виконання

договорів.

Орендодавець зобов'язаний:

передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у

договорі оренди. У разі порушення цього зобов'язання орендар має право

вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків,

завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати

відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди;

проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо

інше не передбачено законом або договором.

За договором оренди, орендаря може бути зобов'язано використовувати

об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої

діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти

продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар

також зобов'язаний:

використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов

договору, запобігати його пошкодженню, псуванню; вносити орендну плату

своєчасно і в повному обсязі. Договором оренди можуть бути встановлені й

інші обов'язки сторін, відповідальність сторін за невиконання обов'язків за

договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в

односторонньому порядку, встановлена законодавчими актами України, а також

конкретними укладеними

- 34 -

договорами оренди; страхування орендарем узятого ним в оренду майна, що

здійснюється відповідно до законодавства України про страхування.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші

умови.

Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору, навіть

якщо після його укладення законодавством встановлено правила, які

погіршують становище орендаря.

Висновки до Розділу 3: Законодавство про оренду є одним з правових

інститутів господарського законодавства України. Відносини щодо оренди

державного майна регулюються, в першу чергу, Законом України "Про оренду

державного та комунального майна", особливість якого полягає в тому, що він

регулює дві групи відносин:

- організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна

державних підприємств, їх структурних підрозділів, а також комунального

майна;

- майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо

господарського використання державного та комунального майна.

Зазначений закон, незважаючи на його назву, має універсальний

характер, оскільки його положеннями (якщо інше не передбачено

законодавством та договором оренди) може регулюватися оренда майна інших

форм власності (комунальної, приватної). Важливе значення для регулювання

орендних відносин. Мають інші акти законодавства України, зокрема Цивільним

Кодекс (глава 25 "Майновий найом"), декрети Кабінету Міністрів України "Про

укладення договорів оренди приміщень підприємствами й організаціями

торгівлі, громадського харчування та сфери послуг від 29 грудня 1992 р. №

17-92 та "Про впорядкування використання адміністративних будинків і

нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" від 11 січня

1993 р. № 5-93, постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження

Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем

оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві

коштів та цінних паперів" від 10 серпня 1995 р. № 629, Типовий дого-

- 35 –

вір оренди державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна

України від 19 квітня 1996 р. № 457, а також ряд інших нормативних актів.

- 36 -

РОЗДІЛ 4. ПРИВАТИЗАЦІЯ ОБ`ЄКТА ОРЕНДИ

4.1. Правовідносини у сфері приватизації.

Правовідносини у сфері приватизації є однією із складових частин

системи громадсько-економічних правовідносин. Класифікація їх здійснюється

в залежності від предмету і методу правового регулювання, який лежить в

основі виділення різноманітних галузей права.

Предметом правового регулювання у сфері приватизації є відносини між

суб'єктами процесу приватизації відносно механізму заміни державної форми

власності на колективну або приватну. Разом з тим, світова, а також

вітчизняна практика приватизаційних процесів показує, що коло відносин, які

охоплені правовим регулюванням в контексті терміну "приватизація" значно

ширше. Ці правовідносини складаються із комплексу економіко-правових

відносин, а також організаційно-правових методів регулювання цих відносин з

метою проведення ринкових реформ. В цьому розумінні термін "приватизація"

взаємодіє з рядом інших категорій і понять, такими як "денаціоналізація",

"децентралізація", "роздержавлення".

Роздержавлення - це процес, завдяки якому принципово змінюється місце

і призначення підприємства чи організації в системі існуючого державного

управління у зв'язку з бажанням економічної самостійності господарюючих

суб'єктів і реалізацію їх комерційних інтересів (7). Роздержавлення

торкається не тільки зміни форм власності, воно охоплює також розподільчі і

трудові відносини, способи і форми здійснення господарських зв'язків,

поновлення ринкового обігу суспільного продукту. Цей процес пов'язаний з

демонополізацією, приватизацією, денаціоналізацією економіки, а також із

складовими частинами цих процесів - децентралізацією управління, орендою,

акціонуванням, персоніфікацією власності.

Демонополізація - це комплекс заходів, що здійснюються державою з

метою зниження рівня монополізації ринків. Задачею демонополізації є

- 37 -

створення і посилення здорової конкуренції. Складовою частиною цього

процесу є децентралізація управління, т.п., розмежування функцій між

різними органами державної виконавчої влади по відношенню до господарюючих

суб'єктів, позбавлення цих органів виконавчої влади права втручатися в

господарську діяльність підприємства, зменшення галузевих органів державної

виконавчої влади.

З процесом децентралізації управління пов'язана також корпоратизація

державних підприємств, котра виступає в акціонерній формі. Під

корпоратизацією розуміють процес перетворення державних підприємств,

закритих акціонерних товариств, більш 75% статутного фонду яких знаходиться

в державній власності, а також виробничих та науково-виробничих об'єднань,

правовий статут яких раніше не був приведений у відповідність до діючого

законодавства, в відкриті акціонерні товариства.

Всі віще перелічені процеси мають відношення до приватизації. Поняття

приватизація вживається в економічному і юридичному смислах. В економічному

аспекті приватизація розглядається як трансформація державної власності в

недержавну власність. З юридичної точки зору приватизація - це майнова

угода між суб'єктами приватизації, змістом якої є платне, частково

оплачуване чи безплатне відчуження державного майна. В Законі України "Про

приватизацію майна державних підприємств" приватизація визначається як

відчуження майна, яке знаходиться в спільно держав ній власності на користь

фізичних і юридичних осіб, котрі у відповідності з цим законом можуть бути

покупцями.

Постанови Кабінету Міністрів України відображають шляхи вирішення

актуальних проблем приватизації. Серед них, в часністі, такі Постанови

Кабінету Міністрів України, як: "Про випуск в обіг приватизаційних майнових

сертифікатів", "Про порядок складання і уточнення списків1 громадян, котрі

мають право на отримання приватизаційних сертифікатів", "Про затвердження

Методики оцінки вартості об'єктів приватизації” та інші.

- 38 -

Державна програма приватизації затверджується Верховною Радою України

по представленню Фонду державного майна України щорічно, не пізніше місяця,

який передує затвердженню державного бюджету, але до наступного нового

бюджетного року. Програма складається із задач на перший бюджетний рік і

прогнозами на два наступних роки. В Державній програмі приватизації

визначаються:

• задачі відносно приватизації майна, котре знаходиться в

державній

власності і державного майна, котре знаходиться у власності

Автономної республіки Крим;

• способи приватизації для різноманітних груп об'єктів приватизації;

• квоти обов'язкового використання приватизаційних паперів для

приватизації різних груп об'єктів приватизації;

• задачі відповідних органів виконавчої влади по відношенню до

забезпечення проведення приватизації;

• заходи, спрямовані на залучення до процесу приватизації

потенційних інвесторів;

• особливості участі в процесі приватизації громадян України,

іноземних громадян, а також інших покупців;

• розрахунок витрат на виконання програми приватизації, порядок їх

використання і джерела фінансування;

• прогноз надходження коштів від приватизації і напрямок їх

використання." [16].

Республіканська (Автономна республіка Крим) і місцеві програми

приватизації повинні відповідати таким вимогам:

• не суперечать Державній програмі приватизації, не створюють

додаткових обмежень і не розширяють перелік об'єктів, котрі не

підлягають приватизації; забезпечити виконання задач відносно

приватизації майна державних підприємств, а також квот

обов'язкового використання приватизаційних паперів.

- 39 -

Верховна Рада України щорічно заслуховує і затверджує звіт Фонду

державного майна України про виконання Державної програми приватизації.

Контроль за виконанням Державної програми приватизації забезпечує

Спеціальна контрольна комісія Верховної Ради України з питань приватизації,

котра створюється з числа депутатів.

4.2. Юридична відповідальність за порушення законодавства про

приватизацію.

Зміст поняття юридичної відповідальності складається з того, що особа

зобов'язана нести відповідальність за здійснення протиправних дій

невиконання громадянсько-правових зобов'язань. А також за спричинені цімі

протиправними діями збитки.

Основний принцип юридичної відповідальності міститься в тому, що вона

наступає за конкретні протиправні дії або бездіяльність (діяння)

правопорушника. Карна, адміністративна, громадянсько-правова та інші види

відповідальності закріплені у відповідних актах конкретних галузей

матеріального права.

Юридична відповідальність - це законодавче закріплений спосіб

забезпечення правомірної поведінки суб'єктів права, належного виконання

ними своїх обов'язків.

"Юридична відповідальність настає на основі правовідносин між державою

і суб'єктом правопорушень або між суб'єктами громадянсько-правових

відносин. Ці відносини характеризуються наявністю протиправності в діяннях

винного суб'єкту, а також в наявності законодавчого чи нормативного акту,

де ці діяння закріплені як протиправні."

Відповідальність у сфері приватизації - це забезпечення державою

юридичними способами гарантій роздержавлення і приватизації державного

майна, захисту прав власності, яке охороняється законом.

- 40 -

Юридична відповідальність здійснюється на принципах законності,

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9