Арендные отношения в области недвижимости

относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая

находит отражение и в особенностях правового регулирования правоотношений,

связанных с передачей их в аренду. Особым объектом недвижимости,

законодательством рассматриваются здания, относящиеся к жилому фонду (жилые

дома). В соответствии со ст. 7 действующего Жилищного кодекса[49] (с

изменениями и дополнениями) жилые дома и нежилые помещения предназначаются

для постоянного проживания граждан, а также для использования в

установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий;

предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера

запрещается. Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений

в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как

правило, не допускается (ст. 9 ЖК РСФСР).

Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем

обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2,

ст. 434). Заключение такого договора, подписываемого сторонами посредством

обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны)

невозможно. Специальные требования к форме договора аренды здания

(сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде

единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора

аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или

сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной

регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651). В связи

с этим, в настоящий момент сохраняется нелепая ситуация, когда договор

аренды здания в целом, заключенный на срок одиннадцать месяцев, обходится

без государственной регистрации, а такой же договор аренды отдельного

помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его

обязательной государственной регистрации.

Ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним"[50], включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. В

результате, правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений,

охватываются общими положениями об аренде, касающимися недвижимого

имущества, а именно правилами о том, что договор аренды недвижимого

имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не

установлено законом. Иное действительно установлено законом, как отмечалось

ранее, в отношении аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года

(п. 2 ст. 651 ГК), однако это правило не затрагивает договоров аренды

нежилых помещений.

Анализ имеющихся суждений по данной тематике позволяет выделить три

основные точки зрения на проблему государственной регистрации договоров

аренды нежилых помещений.

Точка зрения (1) - Договор аренды нежилых помещений подлежит

государственной регистрации независимо от срока аренды.

Данная точка зрения основана на пункте 2 статьи 609 ГК РФ, согласно

которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной

регистрации, если иное не установлено законом. Единственное исключение из

этого правила, содержащееся в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, во внимание не

принимается в связи с тем, что в последней норме речь идет об аренде зданий

и сооружений, тогда как нежилые помещения таковыми не являются.

Точка зрения (2) - Договор аренды нежилых помещений не подлежит

государственной регистрации независимо от срока аренды.

Подобная точка зрения высказана Т. В. Шпачевой в публикации "Подлежит

ли государственной регистрации договор аренды недвижимости?"[51].

Обосновывая ее, автор предлагает нетрадиционный взгляд на пункт 2 статьи

609 ГК РФ: "Статья 609 ...действительно предусматривает, что договор аренды

недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не

установлено законом. В то же время Федеральным законом "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено иное,

а именно то, что регистрируется не сам договор аренды как сделка, а

возникающее на его основании право аренды".

Судя по всему, слово "иное" толкуется, как возможность замены

государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества

государственной регистрацией права аренды. Несмотря на нестандартность

такого подхода, все же представляется, что законодатель придавал пункту 2

статьи 609 ГК РФ несколько иной смысл. Речь в данной норме, очевидно, идет

о том, что в федеральном законе может быть предусмотрена ситуация, при

которой договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной

регистрации. При этом указание на возможность не регистрировать сделку не

обязательно должно сопровождаться возложением на участников договора аренды

иной обязанности - регистрировать право аренды.

Необходимость государственной регистрации права аренды также заложена

на альтернативной основе в пункте 1 статьи 26 Федерального закона "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Вместе с тем анализ обеих вышеназванных норм позволяет увидеть, что в

каждой из них законодатель понимает эту альтернативу по-разному. Так, в

первой норме отсутствие необходимости в государственной регистрации

договора аренды недвижимого имущества обусловлено наличием закона.[52]

Пункт 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним" указывает - в данной норме речь

идет о законодательстве Российской Федерации. При этом согласно пункту 1

статьи 3 данного федерального закона составной частью законодательства

Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним являются иные нормативные правовые акты Российской

Федерации. Таким образом, несмотря на тесную связь между собой,

государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества и

государственная регистрация права аренды являются совершенно

самостоятельными юридическими действиями и не могут осуществляться на

альтернативной основе.

Точка зрения (3) - Договор аренды нежилых помещений подлежит

государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года.

На мой взгляд, ориентация на принцип разумности при толковании нормы

права, абсолютна необходима. Если развивать эту мысль дальше, то следует

признать неразумной попытку рассматривать нежилые помещения как отдельный

от зданий и сооружений объект недвижимого имущества. Создавая специальные

нормы для правового регулирования аренды отдельных видов имущества,

законодатель не счел необходимым особо оговорить вопросы аренды нежилых

помещений. Поэтому перед практиками и встала проблема уяснения логики

законодателя: помещения - отличный от зданий и сооружений вид недвижимого

имущества, аренда которого регулируется только общими нормами статей 606-

625 ГК РФ, либо помещения следует рассматривать в неразрывной связи со

зданиями и сооружениями, и к аренде помещений применимы специальные нормы

статей 650-655 ГК РФ?

Обобщение и сравнение трех различных точек зрения на проблему

государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества

позволяет сделать один вывод: несмотря на преобладание (прежде всего, в

судебно-арбитражной практике) первой точки зрения, абсолютного единства

среди специалистов нет. Тем не менее, в июне сего года, появилось

специальное разъяснение Президиума Высшего Арбитражного суда РФ, которое

как мне кажется, должно поставить точку в этом вопросе:

(извлечение)

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил

складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной

регистрации договоров аренды нежилых помещений и в соответствии со

статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах

в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных

рекомендациях.

Информационное письмо N 53

О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений

1. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения

к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, с которым

подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в

порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12

Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет

собой "объект", входящий в состав зданий и сооружений".

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом

недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно

находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском

кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы

о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к

таким договорам аренды должны применятся правила пункта 2 статьи 651

Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2

статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды

нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит

государственной регистрации и считается заключенным с момента такой

регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок

менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается

заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи

433 Гражданского кодекса Российской Федерации.[53]

Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с

содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям.

Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь

некоторые способы исполнения этих обязанностей.

Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в

состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п.1

ст.611 ГК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и

пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть

земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее

использования (ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий

арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально

обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при

умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в

договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на

котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору

предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка

на условиях аренды или иное право на соответствующую часть земельного

участка (п. 2, ст. 652 ГК). Это право предоставляется на срок аренды здания

или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая

занята зданием или сооружением и необходима для его использования в

соответствии с его назначением. На судьбу данного права арендатора до тех

пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного

участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное

здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания

или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка,

которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования,

на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Аренда здания или

сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем

арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника

участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком,

установленным законом или договором с собственником земельного участка (п.

З ст. 652 ГК).

Исполнение арендодателем обязанности при передаче здания или

сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется

по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому

сторонами (п.1 от.655 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер

арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме

условия о размере арендной платы, договор аренды считается незаключенным

(п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены предусмотренные (п. З

ст. 424 ГК), не применяются. Установленная в договоре арендная плата за

пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование

земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с

ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или

договором (п. 2, ст. 654 ГК).

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых

в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора

на возобновление арендных отношений. Ранее, в соответствии с Основами

законодательства об аренде (ст.13) при отсутствии заявления одной из сторон

о прекращении или изменении договора по окончании срока аренды он считался

продленным на тех же условиях и на тот же срок. Однако с 3 августа 1992

года действовало иное правило: если арендатор продолжал пользоваться

имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны

арендодателя, договор считался возобновленным на тех же условиях на

неопределенный срок. Арендатору, надлежащим образом, выполнявшим свои

обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное

перед другими лицами право на возобновление договора аренды (ст. 86 Основ

гражданского законодательства).

ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои

обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый

срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь

при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить

новый договор до истечения срока прежнего договора. Такое письменное

уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель

отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем

заключает договор с иным лицом. Несколько похожую ситуацию, можно наблюдать

здесь:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 апреля 2000 года

Дело № 4020

(извлечение)

Закрытое акционерное общество «Торговая компания «Афина» (далее — ЗАО

ТК «Афина») обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по

управлению имуществом города

Твери (далее — КУИ) об обязании заключить договор аренды нежилого

помещения на новый срок, ссылаясь на то, что оно надлежащим образом

исполняло свои обязательства по договору и имеет преимущественное

право заключения договора на новый срок перед другими лицами.

Определением от 10.12.99 к участию в деле в качестве третьего лица на

стороне ответчика привлечено городское муниципальное унитарное

предприятие по управлению, эксплуатации и содержанию имущественного

комплекса универмага «Тверь» (далее — МУП УИК «Тверь»).

Решением суда в иске отказано. Суд не посчитал истца добросовестным

арендатором вследствие его уклонения от заключения договора с МУП УИК

«Тверь» и, соответственно, имеющим согласно статье 621 Гражданского

кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) преимущественное право на

заключение договора аренды на новый срок.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без

изменения.

ЗАО ТК «Афина» в кассационной жалобе просило отменить принятые по делу

решение и постановление, считая необоснованными выводы суда о

ненадлежащем исполнении истцом своих обязательств по договору аренды и

об уклонении арендатора от заключения договора с МУП УИК «Тверь».

Кроме того, ЗАО ТК «Афина» ссылается на недействительность пункта

4.2.8 договора аренды, понуждающего истца в нарушение статьи 421 ГК РФ

к заключению договора. Податель жалобы полагает, что отсутствие с его

стороны нарушений условий договора аренды подтверждается и решением

арбитражного суда по делу № 3645, которым КУИ было отказано в иске о

взыскании с ЗАО ТК «Афина» штрафа за неисполнение и нарушение условий

договора.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Между КУИ и ЗАО ТК «Афина» был заключен договор от 01.02.99 № 1391

аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тверь, ул.

Брагина, дом 1, общей площадью 274 кв. м для использования под

торговлю промышленными товарами сроком до 01.09.99.

КУИ направил арендатору уведомление от 01.09.99 № 2376 об освобождении

занимаемого помещения в связи с истечением срока действия договора и

об отказе заключить его на новый срок вследствие неисполнения ЗАО ТК

«Афина» предусмотренного пунктом 4.2.8 договора обязательства

заключить с МУП УИК «Тверь» договор на оплату коммунальных услуг и

возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9