Договор аренды

отношению к новому собственнику; и, по сути дела, вещно – правовой характер

защиты владения арендатора ( поскольку он является титульным владельцем)

против всех нарушений такого владения третьими лицами, в т.ч. и против

собственника (ст. 305 ГК РФ). Именно в этом автор настоящей статьи видится

разница между подлежащим государственной регистрации договором аренды и

правом аренды.»6

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход

в последующем права собственности на это имущества к арендатору (ст. 624

ГК), заключается в форме, установленной для договора купли – продажи такого

имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к

договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа

арендованного имущества.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме

договора и его государственной регистрации.

2.2 Срок договора аренды. Возобновление арендных отношений.

Срок договора аренды определяется нормами ст. 610 ГК:

«1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды договором не определен, договор аренды

считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из

сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом

другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три

месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для

предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного не

неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки

договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов

имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни

одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока,

установленного законом, договор по истечении предельного срока

прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий

установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок равный

предельному.»

Как видим, сторонами по договору аренды предоставлено право самим

определять срок аренды. Однако стороны определяют эти сроки с учетом

ограничений, предусмотренных в законе, иных правовых актах, действующих в

соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Определённый срок должен быть установлен в договоре способами,

предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор

аренды считается заключенным на неопределённый срок. В этом случае каждая

из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом

другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три

месяца.

Законом или договором может быть установлен и иной срок

предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на

неопределенный срок (абз.2 п.2Ст. 610 ГК). Отказ от договора аренды,

заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью

сторон.

Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний

может длиться сколько угодно долго. В данном случае речь идет о договоре

аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т.е.

под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из

сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки

договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов

имущества. В этих случаях, если срок договора не определен и ни одна из

сторон не отказалась от договора до истечении предельного срока,

установленного законом, договор по истечении предельного срока

прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий

установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок,

равный предельному (п.3 ст. 610).

Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во

многих случаях стабильный характер по истечении срока договора нередко

возобновляется. В п.1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право

арендатора на возобновления арендных отношений на новый срок и определены

условия, при которых оно может быть реализовано. Их три:

1.Соответствующим правом наделяется арендатор, который

надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее закрепленному

договору, - использовал имущество по назначению, не допускал

имущественного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил

арендную плату и т.д. К нарушениям, дающим признать арендатора ненадлежаще

исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, которые рассматриваются в

качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию

арендатора ( ст. 619 ГК). Данный перечень не является исчерпывающим.

2. Готовность арендатора заключить договор на условиях,

равных предлагаемым другими претендентами на аренду (

во всяком случае не худших), что выражено в словах « при прочих равных

условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовность арендатора

принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.

3. Третье условие является новым: арендатор, желающий продлить

арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя

в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в

разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный

срок» следует толковать как время, необходимое для заключения

договора на последующий период.

В Гражданском кодексе сохранено ранее действовавшее указание о

том, что при заключении договора на новый срок условия его могут быть

изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе

и к размеру арендной платы. Норма п.3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения

арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае применяется,

поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период

действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны

условиями прежнего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть

защищено в судебном порядке. Высшей Арбитражный Суд РФ разъяснил: « Если

известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем,

но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется,

последний может предъявить иск о понуждении арендатора заключить договор на

новый срок, в том числе сделать это в судебном порядке. Требование

арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению только в том

случае, если арендатор не намерен сдавать имущество внаем.»7

Новеллой является ч.1 п.1 ст. 621 ГК, предусматривающая

дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора:

« Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок,

но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор

аренды с другим лицом, арендатор в праве по своему выбору потребовать в

суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и

возмещение убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды,

либо только возмещение таковых убытков.»

« Если арендодатель продолжает пользовать имуществом после истечения

срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор

считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.

610)», - так гласит п.2 ст.621. Но каждая из сторон вправе в любое время

отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при

аренде недвижимого имущества – за три месяца. Арендодатель в любой форме

заявивший о том, что он не намерен возобновлять арендные отношения, будет

избавлен от необходимости следовать п.2 ст. 621 ГК.

4. Права и обязанности сторон по договору аренды.

Статья 611 ГК РФ регламентирует предоставление имущества арендатору:

« 1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в

состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначения

имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его

принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом,

сертификатом качества и т.п), если иное не предусмотрено договором. Если

такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них

арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением

либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать

при заключении договора, он может потребовать предоставления ему

арендодателем таких принадлежностей и документов или расторгнуть договор

аренды, а также возмещение убытков.

2. Если арендодатель не предоставил сданное в наем

имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре

такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него

это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещение

убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения

договора и возмещение убытков, причиненных его неисполнением.»

Следовательно, документы и принадлежности должны быть переданы

арендатору в любом случае, если в договоре нет оговорки о том, что

имущество должно быть передано без них. В свою очередь, арендаторы тоже по

своему выбору вправе потребовать предоставление нужных документов в любой

форме, в плоть до расторжения договора, но он вправе требовать возмещения

понесенных убытков, вплоть до упущенной выгоды (ст. 15, 393 ГК РФ).

Упомянутое выше требование могут быть удовлетворены только при условии,

что арендатор не мог пользоваться имуществом в соответствии с его

назначением.

Со своей стороны, согласно ст. 612 ГК, « 1. Арендодатель отвечает за

недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично

препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не

знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков

имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещение

своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение

данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом

арендодателя;

- потребовать досрочного расторжение договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или его намерении

устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может промедления

произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным

имуществом, находящимся в нормальном состоянии, либо безвозмездно устранить

недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на

устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных

арендатору убытков, он вправе потребовать возмещение непокрытой части

убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества,

которые были им оговорены или были заранее известны арендатору либо должны

были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки

его исправности при заключении договора или передачи в аренду имущества в

аренду.»

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя не переданное в

установленный договором срок сданное в наем имущества свидетельствует об

определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань

обязательственно – правовых отношений элементов вещных прав.

«Наделение арендатора правом требования отобрание по суду у арендодателя

сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическую концепцию

обязательственно – правового правоотношения и служит целям оптимальной

защиты прав арендатора.» 8

Что же касается арендодателя, то ему предоставляется единственная

возможность избегать отмеченных негативных последствий, получив

соответствующее уведомление арендатора об имеющихся недостатках, заменить

предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в

надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в

аренду имущества.

Обязанности арендатора вытекают из договора аренды. Во – первых,

арендатор должен пользоваться арендованным имуществом в соответствии с

договором или назначением его, чтобы в результате отрицательных

последствий невыполнения этих условий не повлекло за собой расторжения

договора и возмещение убытков ( п.3 ст. 615 ГК). Арендатор обязан в

процессе использование имущества поддерживать его в исправном состоянии,

производить текущий ремонт и нести расходы на содержание арендованного

имущества (п.2 ст.616 ГК).

Арендатор может пользоваться арендованным имуществом или нет. Но есть

особые правомочия, вытекающие из права пользование арендованным имуществом,

которые арендатор может реализовать лишь с согласие арендодателя. Речь идет

об особых правомочиях, использования которых может иметь результатом

распоряженым арендованным имуществом, к их числу относятся следующее право:

сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права

и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять

арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендное право

в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал

хозяйственных объектов, складочный капитал, паевой взнос. Очевидно, что

согласие арендодателя в данном случае требуется, т.к. реализация

арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права

собственности на имущество, сданное в аренду.

Вторая основная обязанность арендатора – своевременное внесение арендной

платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Гражданский

кодекс предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной

платы, что выгодно отличает его от Основ законодательства об аренде.

Гражданский кодекс позволяет устанавливать форму оплаты за аренду даже

такую, которая не предусмотрена ГК РФ. Гораздо мене жестким по сравнению с

Основами законодательства об аренде является регулирование в Кодексе

вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменение

происходят на основе договора, но не чаще раза в год.

При возникновении споров Арбитражный суд принимает во внимание то, как

стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении

договора арендной платы.9

Ёще одной из основных обязанностей арендатора является возврат

арендованного имущества по истечении срока аренды или прекращении договора

аренды по другим основаниям (ст. 622 ГК). При не использовании указанной

обязанности арендодатель вправе потребовать вернуть свое имущество в

принудительном порядке.10

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества

определяется Гражданским кодексом в зависимости от их характера (ст. 623

ГК). Всё отделимое от арендованного имущества – собственность арендатора,

неотделимое улучшение – арендодателю. Стоимость таких улучшений,

произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия

арендодателя, подлежат возмещению арендодателем, а также если улучшения

произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества.

Согласно ст. 624 ГК, возможен выкуп арендованного имущества, но для

этого: « 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что

арендованное имущество переходит в собственность арендатора после истечения

срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором выкупной

цены.

1. Если условия о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в

договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением

сторон, при этом вправе договориться о расчете ранее выплаченной арендной

платы в выкупную цену.

2. Законом могут быть установлены случаи запрещение выкупа арендованного

имущества.»

Наиболее широкое распространение выкуп приобрел при аренде объектов

государственной собственности. В ст. 15 Закона о приватизации выкуп

имущества предприятия, сданного в аренду, рассматривается как один из

способов приватизации.

Право выкупа арендованного имущества нередко предусматривается при

лизинговых отношения.

В п.3 ст.3 Закона о приватизации приведен перечень объектов

государственной и муниципальной собственности, не подлежащих приватизации,

выкупу. Закон гарантирует право третьих лиц на имущество, сдаваемое в

аренду, а также стабильность договора аренды в случае перехода, в период

его действия, право собственности на имущество к новому лицу.

Согласно ст. 613 ГК передача имущества в аренду не является основанием

для прекращения или изменение прав третьих лиц на сдаваемое в наем

имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В данном случае речь идет о

правах третьих лиц, которыми они обладают как в силу закона, так и

договора. Из этого следует, что залогодержатель, например, может

воспользоваться своим правом – обратить взыскание на заложенное имущество,

- независимо от того, что после заключения договора залога собственник

сдает его в аренду. Аналогично решается вопрос при установлении сервитута –

Страницы: 1, 2, 3