Наследственная масса как объект правоотношений

приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" сказано "если

гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого

документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в

собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то

в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или

его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное

обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в

удовлетворении требований наследника, если наследодатель, выразив при жизни

волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое

заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности

соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему

не могло быть отказано".

Рассмотрим пример, М. обратился в суд с иском к Кировской

опытной станции о признании права собственности на квартиру. Мать М.

обратилась 6 декабря 1991 года к администрации станции – владельцу жилой

площади об оформлении документов на приватизацию и лишь в октябре 1992 года

получила документы, необходимые для обращения в районный комитет по

приватизации для окончательного оформления приватизации. Мать, находясь в

больнице, дала доверенность на имя сестры М. на получение документов о

приватизации. 4 декабря 1992 года мать умирает, но ответчик не признает

право собственности на спорную жилую площадь. Ответчик, возражая против

иска, опирался на то, что на оформление договора законом определено два

месяца, а мать истца скончалась до истечения срока (дата подачи заявления

28 октября 1992 года).

Решением Кирово-Чепецкого городского народного суда (оставленным

без изменения судебной коллегией по гражданским делам Кировского областного

суда) в иске отказано. Президиум Кировского областного суда 30 июня 1993

года судебные решения отменил по следующим основаниям.

Здесь необходимо прежде всего брать во внимание не сам факт

заключения договора о передаче в собственность гражданину квартиры, а

выраженную в заявлении волю наследодателя на приватизацию занимаемого

жилого помещения, если при этом такое заявление не было им отозвано. При

этом руководствоваться тем, что по независящим от наследодателя причинам,

а именно из-за его смерти, он был лишен возможности соблюсти все правила

оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть

отказано, исходя из смысла преамбулы и ст.ст.1, 2 Закона РФ “О приватизации

жилищного фонда в Российской Федерации”, что гражданам не может быть

отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных

этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

Кроме того, необходимо учитывать, что соблюдение установленного

статьями 7 и 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья

обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых

возложена обязанность по передаче жилых помещений государственного и

муниципального жилищного фонда в собственность граждан: в частности, вопрос

о приватизации должен быть решен в 2-х месячный срок, заключен договор на

передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации в соответствующем

органе, со времени совершения которой и возникает право собственности

гражданина на жилое помещение.

При аналогичной ситуации Президиум Пензенского областного суда от 14

января 1994 года указал, если гражданин, подавший заявление на приватизацию

жилья и необходимые для этого документы, умер до оформления и регистрации

договора о передаче жилого помещения в собственность, то его смерть не

является основанием к отказу в удовлетворении права на приватизацию жилого

помещения.[32]

На практике решение вопроса об оформлении и выдачи наследнику

свидетельства о праве наследования и общеустановленном порядке выглядит

так: доводить "сделку" приватизации жилья до конца, но уже с наследником,

заменяющим в ней умершего наследодателя, производить до оформление

документов в обычном порядке путем заключения договора приватизации жилья

уже с наследником.

«С учетом того, что требования наследников о включении

приватизируемых жилых помещений, по которым правоустанавливающие документы

до конца не оформлены, в наследство могут быть удовлетворены лишь при

условии несоблюдения наследодателями установленных правил оформления

документов по независящим от них причинам, представляется, что тут подошел

бы "судебный" вариант, т.е. установление права собственности наследников

судебным решением в любом случае возникновения спорных ситуаций по иску как

самого наследника, так и других заинтересованных в этом лиц с одновременным

рассмотрением вопроса о признании действительной неоформленной в

установленные сроки не по вине наследодателя сделки приватизации в

соответствии со ст. 165 (п. п. 2, 3) части первой ГК РФ (ст. 47 ГК РСФСР

1964 г.). При этом судебное решение должно иметь силу правоустанавливающего

документа с освобождением лиц, за которыми согласно решению суда признается

право собственности, от каких-либо последующих его оформлений и выплат

дополнительных пошлин кроме как при предъявлении иска.

Вместе с тем и в судебной практике сложились разные подходы к

разрешению спорных ситуаций. В одних случаях суды выносят решения о

признании права собственности на спорные жилые помещения (квартиры) за

умершими нанимателями или членами их семей, на чье имя оформлялись

документы на приватизацию, в других же - о признании за наследниками права

собственности на жилые помещения в порядке наследования, а в третьих

случаях - о признании за наследниками права на получение жилых помещений в

собственность по договору приватизации жилья, заключенному с

наследодателем»[33]

Можно сделать вывод, что подача заявления нанимателем на

приватизацию занимаемой квартиры или комнаты достаточно, чтобы в случае

смерти наследодателя ставить вопрос о наследовании. «Следует также

учитывать, что в случае возникновения спора по поводу правомерности

договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из

его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве

собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом

недействительными по основаниям, установленным гражданским

законодательством для признания сделки недействительной (например, как

совершенной под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, или гражданином,

злоупотребляющим спиртными напитками или наркотическими веществами и т.п.)»

[34]

В связи с принятием Закона «О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1998 года имеют место

следующие ситуации государственной регистрации при вступлении граждан в

право на наследство:

1. Если наследодатель до смерти не зарегистрировал свои права на недвижимое

имущество в регистрационной палате, но правоустанавливающий документ был

зарегистрирован по прежнему порядку регистрации (БТИ или Комитете по

земельным ресурсам и землеустройству), применяются общие правила вступления

в наследство. После выдачи в нотариальной конторе свидетельства о праве на

наследство по закону или по завещанию необходимо зарегистрировать его в

регистрационной палате. Для этого предоставляются следующие документы:

заявление о государственной регистрации права, свидетельство о праве на

наследство, соответствующие справки из органов технического учета объектов

недвижимости, квитанция об оплате государственной регистрации.

2. Если же наследодатель при жизни не зарегистрировал свои права на

недвижимое имущество в регистрационной палате после момента ее открытия и

правоустанавливающий документ не был зарегистрирован по прежнему порядку

регистрации (БТИ и Комитете по земельным ресурсам и землеустройству)

возможны следующие варианты:

а) если наследодатель заключил договор по отчуждению

недвижимости, но при жизни не успел его зарегистрировать в регистрационной

палате, при условии что первичная регистрация его прав была проведена и

договор был нотариально удостоверен, то в Палату на регистрацию сделки

подают заявление покупатель, на основании статьи 16 Закона РФ «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В

случае возникновения спора между наследниками и покупателями, дело

осматривается в устанавливаемом законом порядке.

Договор, составленный в простой письменной форме при наличии

указанных выше условий, не подлежит государственной регистрации РП, и в

отношении предмета договора при наличии спора, покупатели и наследники

доказывают свои права на данное имущество в судебном порядке. И в

зависимости от решения суда рассматривается вопрос о порядке и наличии

возможности наследования. Государственная регистрация данного договора и

права покупателя производится при наличии решения суда, вступившего в

законную силу.

б) если наследодатель заключил договор приобретения

недвижимости, но при жизни не успел его зарегистрировать в РП, документы на

государственную регистрацию нотариально удостоверенной сделки может подать

продавец или его представитель. На основании зарегистрированного договора

(в случаях, когда такая регистрация предусмотрена действующим

законодательством), наследники вступают в права на наследство на общих

основаниях. При наличии спора, вопрос о государственной регистрации сделки

и права покупателя решается в судебном порядке по иску заинтересованной

стороны.

В случае приобретения права собственности на объекты

недвижимости в порядке приватизации (статья 7 Закона «О приватизации

жилищного фонда Российской Федерации»), или приобретения его членом ЖСК

или иных потребительских кооперативов (пункт 4 статьи 218 ГК РФ), вопрос о

наследовании при отсутствии спора решается в порядке, установленном

законодательством о нотариате.

Вместе с тем заметно возросло и число возникающих на практике

спорных ситуаций вокруг наследования, особенно в случаях приобретения

гражданами наследуемого жилья по новым для законодательства основаниям

(таким, как приватизация, переход квартир жилищно-строительных кооперативов

в собственность членов кооператива и др.) из-за отсутствия в

законодательстве по этому поводу определенного правового решения.

3.7. Паенакопления

«Если в отношении квартир в домах жилищно-строительных кооперативов

возникающие спорные ситуации связаны в основном с наступлением тех или иных

сроков, определенных в законе, и не обусловлены еще и дополнительным

оформлением (регистрацией) права собственности его приобретателем

(поскольку возникновение права собственности в этих случаях не растянуто во

времени и обусловлено лишь выплатой паевого взноса за квартиру в полном

объеме, с которой в силу закона и связывается момент возникновения права

собственности), то применительно к приватизации жилья (приобретение жилья в

домах общественного фонда) споры при наследовании в большинстве своем

возникают по вопросам приобретения права собственности на наследуемое жилье

самим наследодателем из-за протяженности во времени в этих случаях

процедуры оформления правоустанавливающих документов»[35].

До введение в действие Закона «О собственности в СССР», то есть

до 1 июля 1990 года, после смерти члена кооператива наследники могли

получить кооперативную квартиру или дачу только в том случае, если они

проживали вместе с наследодателем и пользовались указанным имуществом. В

остальных случаях по наследству переходил лишь пай, а кооперативные

квартиры и дома, находящиеся в дачном кооперативе, отходили кооперативу,

собственностью которого они являлись.

Например, после смерти мужа в кооперативной квартире остались

проживать жена и двое детей. Пай за квартиру полностью выплачен не был,

однако так как наследники пользовались квартирой при жизни наследодателя,

они и после смерти сохраняют право пользования ею при условии, что один из

них вступит в члены кооператива. Это правило сохранилось и после вступления

в действие Закона о собственности и статьи 218 ГК РФ.

Рассмотрим еще один пример: наследник имеет преимущественное

право на квартиру в доме ЖСК после смерти наследодателя, если он

пользовался при его жизни спорной квартирой.

Член ЖСК-72 Центрального района г. Тулы Ф. умерла в апреле 1988

года. С заявлением о предоставлении освободившейся квартиры в доме

кооператива обратились члены ЖСК 3., нуждающаяся в улучшении жилищных

условий, и Д., полагая, что имеют преимущественное право на получение этой

квартиры. Решением общего собрания членов ЖСК в январе 1991 года квартира

была предоставлена 3. для отселения семьи сына — Ж.

Д. обратилась в суд с иском о признании недействительным решения

общего собрания членов ЖСК и признании за ней права на получение упомянутой

квартиры, ссылаясь на то, что проживала единой семьей с престарелой Ф. на

протяжении 13 лет—до ее смерти, полностью содержала ее, осуществляла

необходимую помощь, пай за квартиру Ф. завещала ей.

Решением Зареченского районного нарсуда г. Тулы (оставленный

без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского

областного суда) требования Д. удовлетворены.

Постановлением президиума Тульского областного суда протест

прокурора области об отмене судебных постановлений оставлен без

удовлетворения. Определением Судебной коллегии по гражданским делам

Верховного Суда РФ оставлен без удовлетворения протест заместителя

Генерального прокурора РФ, в котором ставился вопрос об отмене судебных

решений. 31 января 1996 г. аналогичный протест заместителя Генерального

прокурора РФ Президиум Верховного Суда РФ оставил без удовлетворения,

указав следующее.

Разрешая данный спор, суд полно проверил все его обстоятельства и

обоснованно пришел к выводу о том, что Д. в последние 13 лет жизни Ф.

проживала с ней одной семьей, взяла ее на свое иждивение, осуществляла за

ней уход, в котором она нуждалась по состоянию здоровья и в силу

престарелого возраста. Также Д. ремонтировала квартиру на свои средства,

пыталась обменять свою квартиру и квартиру Ф., чтобы съехаться с ней в

одну, но обмен не состоялся ввиду отсутствия подходящего варианта. Были

представлены доказательства этого.

Поэтому суд сделал правильный вывод о том, что Д. как наследница Ф.

и как член ее семьи, пользовавшаяся квартирой при жизни последней,

приобрела право пользования спорной квартирой в доме ЖСК и имеет

преимущественное право на пользование этой жилой площадью после смерти Ф.

Доводы протеста о том, что Д., унаследовав только пай на квартиру,

а не саму квартиру, не имеет права как наследник на пользование квартирой,

не могли повлечь отмену судебных постановлений, поскольку суд удовлетворил

ее требования по иным основаниям: как наследника Ф., пользовавшегося

указанной квартирой при жизни наследодателя и как члена ее семьи.

С учетом всех конкретных обстоятельств данного дела суд правильно

разрешил возникший спор и оснований для отмены судебных постановлений не

имеется.[36]

С принятием Закона о собственности в РСФСР (статья 13)

ситуация изменилась. Теперь и в соответствии с пунктом 4 статьи 218 ГК РФ

1994 года член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного

кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива,

полностью внесший свой павой взнос за квартиру, дачу, садовый домик, гараж,

иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает

право собственности на это имущество.

«Таким образом, в этих случаях член кооператива признается

собственником занимаемой им квартиры (другого помещения) в силу закона, и

для включения такой квартиры (другого помещения) в состав наследственной

массы не имеет значения, получил ли член кооператива документы о праве

собственности при жизни или нет. Соответствующие документы наследники могут

оформить и после смерти, доказав, что паенакопление было выплачено при

жизни члена кооператива» [37]

Если же член кооператива не выплатил полностью паевой взнос, то

он является пользователем квартиры, которая находится в собственности

жилищного или жилищно-строительного кооператива. В случае его смерти

переход права пользования на кооперативную квартиру наследникам или другим

лицам и прием в члены кооператива осуществляется в порядке, предусмотренном

уставом кооператива.

В силу закона кооперативная квартира (иное помещение), за которую

полностью внесен пай, переходит в собственность члена кооператива, и именно

на имя члена кооператива выдается документ о праве собственности. Вместе с

тем паенакопление, выплаченное за счет общих супружеских средств либо

перешедшее к нескольким лицам по наследству, является общим имуществом.

Поэтому второй супруг, и также лица, имеющее право на часть паенакопления,

но не являющиеся членами кооператива, также вправе стать участниками общей

собственности на квартиру. Свидетельство о праве собственности одного из

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10