Объекты ипотеки

и выступает как субъект права в качестве одной из сторон в правоотношениях

(гражданско-правовых или иных).

В ст. 132 ГК даётся иное толкование термина “предприятие”, где оно

определено в качестве объекта гражданского права как имущественный

комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В этом смысле предприятие как единое целое признаётся недвижимостью и может

выступать в качестве предмета ипотеки и других имущественных сделок

(например, купли-продажи, аренды и т.п.)

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды

имущества, предназначенные для полноценного осуществления его деятельности,

включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь,

сырьё, продукцию, права требования долга, а так же права на обозначения,

индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное

наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные

права. То есть, как уже говорилось в данной работе, предприятие, как

имущественный комплекс, имеет в своём составе помимо так называемой “чистой

недвижимости” также исключительные права, права требования и иные объекты

не относимые к недвижимому имуществу1.

Понятие предприятия как недвижимого имущества, которое используется

для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя

сводить просто к комплекту оборудования необходимого для производства

определённой продукции, потому что превращение такого комплекта

оборудования в предприятие нуждается в необходимых действиях по организации

на его основе процесса производства. Речь идёт об административных

действиях руководства предприятия, всех его звеньев, а также необходимых

трудовых затратах всего коллектива.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога

распространяется на всё входящие в его состав имущество (п.1 ст.69 Закона

об ипотеке). П.2 ст.70 включает в состав заложенного имущества, также

относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы,

которые и составляют имущество предприятия. Состав его определяется и

оценивается на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт

инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о

составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются

обязательными к договору об ипотеке (п.3 ст.70 Закона об ипотеке).

Предприятие является сложным по составу своему назначению организмом.

Большое количество работников, множество операций – сложных и простейших,

выполняемых ежедневно, масса обязательств, лежащих на предприятии,

сочетание зачастую положение кредитора и должника – всё это требует

контроля и учёта, как со стороны собственника данного предприятия, так и

возможного залогодержателя. Самой эффективный способ это осуществить –

ведение бухгалтерского учёта, который представляет собой упорядоченную

систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об

имуществе, обязательствах предприятия и их движения путём сплошного,

непрерывного и документального учёта всех хозяйственных операций (ст1.

Закона “О бухгалтерском учёте”). Обязательство бухгалтерской отчётности

залогодателя перед залогодержателем отражена, как уже говорилось, в ст.70

Закона об ипотеке; право требования о её предоставлении залогодателем может

быть залогодержателю судом (п.2 ст.72).

А теперь чуть отвлечёмся, чтобы решить, любое ли предприятие как

имущественный комплекс может быть заложено. Несомненно, что предметом

ипотеки может быть в первую очередь частное предприятие. Законодательству

стран СНГ кроме частных структур известны государственные и муниципальные

предприятия, имущество которых закреплено за ними на праве хозяйственного

ведения, и бюджетные учреждения, в оперативном управлении которых находится

государственное и муниципальное имущество (ст. ст. 144 –115 ГК).

Бюджетные организации не могут быть предметом ипотеки, что связано с

ответственностью собственника по их обязательствам. С введением в

Российской Федерации казённых предприятий (о них уже говорилось чуть выше)

законодатель ограничил возможность существования их в ипотечных отношениях

– казённые предприятия как имущественный комплекс также нельзя закладывать

в качестве обеспечения исполнения взятых обязательств, так как в

соответствии с п.5 ст.115 ГК РФ, Российская Федерация несёт субсидиарную

ответственность по обязательствам казённого предприятия при недостаточности

имущества1.

Предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного

ведения, их отдельные структурные единицы и подразделения как имущественные

комплексы могут быть предметом ипотеки. Законодатель устанавливает условие

существования подобных предприятий в ипотечных правоотношениях –

обязательное согласие собственника имущества относящегося к предприятию или

уполномоченного им (собственником) органа. Без подобного согласия договор

об ипотеке считается ничтожным (п.1 ст. 70 Закона об ипотеке).

Права залогодателя и залогодержателя при залоге предприятия отвечают

основным правам залогодателя и залогодержателя. Залогодатель вправе

продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в (залог) заём

имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку и иным образом

распоряжаться данным имуществом, а также вносить в его состав изменения.

Единственным условием установленное залогодателем для совершения подобных

действий является невозможность уменьшения указанной в договоре об ипотеке

стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также недопущение

нарушения иных условий договора. Сделки, направленные на отчуждение

недвижимого имущества, относящегося к заложенному предприятию залогодатель

вправе совершать только с разрешения залогодержателя (п.1 ст.72 Закона об

ипотеке).

Права залогодержателя отражены в п.2 той же статьи – он вправе

обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного

ипотекой обязательства в случае непринятия залогодателем предприятия мер по

обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования

этого имущества, если всё это может привести в последствии к уменьшению

стоимости предприятия. И именно возможное уменьшение стоимости может

помешать удовлетворить залогодержателю его требований в полном объёме. Ст.

71 устанавливает возможность обеспечения обязательства ипотекой предприятия

лишь в случае, когда сумма обязательства составляет не менее половины

стоимости имущества, относящегося к предприятию (п.1 ст.71). Следующий

пункт устанавливает временные ограничения обеспечения денежного

обязательства ипотекой предприятия – им обеспечивается обязательство,

подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об

ипотеке, если же срок исполнения меньше, законодатель откладывает право

залогодержателя на удовлетворение собственных требований в случае

неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства на тот же

срок – год с момента заключения договора ипотеки, вернее не ранее года. С

чем это связано? Прежде всего с тем, что предприятие – сложнейший организм

современной экономики, цикл обращения которого весьма длителен. Не логично

было бы торопить налаженное столетиями движение юридическими актами и

требовать от залогодателя быстрых оправданий долга.

После обращений в суд в обстоятельствах, описанных в п.2 ст.72

залогодержатель может быть уполномочен судом в порядке ипотечного контроля

осуществлять следующие действия:

- требовать от залогодателя регулярного предоставления бухгалтерских и

иных отчётных документов, предварительного согласования вопросов,

связанных с заключением сделок с относящимся к заложенному предприятию

имуществом;

- обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию или

уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с ныне

действующим руководителем предприятия:

- предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем,

недействительными;

- осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за

деятельностью залогодателя.

В частности, залогодержатель вправе принимать меры по оздоровлению

финансового положения заложенного предприятия, требовать от залогодателя

предоставления годового баланса предприятия. В ипотеке могут быть

предусмотрены различные меры по оздоровлению финансового положения

предприятия-должника, в том числе назначения своих представителей в

руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться

произведённой продукцией и иным имуществом. Интересно, как стыкуется столь

широкий и в общем-то обоснованный с точки зрения защиты прав кредитора

комплекс прав залогодержателя с правом залогодателя пользоваться и владеть

собственным, хотя и заложенным имуществом (например, проблема коммерческой

тайны).

В случае отсутствия положительных результатов деятельности

залогодержателя, а ровно неисполнения залогодателем обязательства,

обеспеченного ипотекой предприятие на заложенное имущество обращается

взыскание, причём, согласно п.1 ст. 73, носящую императивный характер,

только по решению суда. Такой порядок обращения взыскания определён по всей

видимости опять же стоимостью и особым положением, которое занимает

предприятие, как имущественный комплекс и субъект экономических отношений.

Что же касается исключительно ипотеки зданий и сооружений, то особого

интереса, каких-либо особенностей здесь вряд ли можно увидеть. Пожалуй,

лишь вопрос об одновременной ипотеке земельного участка, на которой

находится здание(сооружение) стоит рассмотреть подробнее.

Абзацы второй и третий ст. 69 Закона об ипотеке дают весьма туманные и

довольно противоречивые пояснения по данному вопросу. В соответствии с

разъяснениями Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ правило о

совместном залоге здания(сооружения) и соответствующего земельного участка,

на котором расположено здание(сооружение), являющееся предметом ипотеки.

Абзац 1 ст.69 умалчивает об этом условии, говоря лишь об аренде, перечисляя

возможное право аренды на соответствующий земельный участок в ряду частей

участка, необходимых для функционального обеспечения заложенного здания. В

том же разъяснении Пленума1 указывается, что в случаях, когда залогодатель

не является собственником или арендатором земельного участка, он вправе

заключить договор ипотеки только на здание(сооружение). И вот абзац 2 ст.69

указывает такое ограничение ипотеки для залогодателя, которому земельный

участок принадлежит на праве постоянного пользования с уговоркой, что в

случае реализации заложенного здания(сооружения) новый собственник будет

пользоваться земельным участком в том же объёме и на тех же условиях, что и

прежний собственник.

В связи с этими положениями встают ещё два вопроса. Во-первых,

предполагается, по всей видимости, что те участки, которые не принадлежат

залогодателю на праве собственности, находятся в собственности государства

или муниципальных образований, иначе, исходя из смысла ст.5 Закона об

ипотеке данное ограничение одновременного залога земельного участка и

находящегося на нём здания(сооружения) неправомерно. А на практике это

имеет огромное значение – совместный залог земельного участка и

здания(сооружения) находящегося на нём существенно сказывается на продажной

цене в случае реализации предмета ипотеки. И во-вторых, вызывает сомнение

норма абзаца 2 ст. 69 о смене собственника (а точнее - пользователя)

земельным участком в случае реализации предмета ипотеки, так как

постоянное(бессрочное) пользование не предполагает по своему правовому

смыслу права распоряжением земельным участком. И в данном случае

представляется, что смена пользователя не влечёт существенных изменений в

режиме пользования данным земельным участком и закону не противоречит.

Таковы особенности ипотеки предприятия, зданий и сооружений в

современном российском праве, отражённые в главе ХII Закона об ипотеке.

Перейдём к рассмотрению особенностей ипотеки следующего предмета залога

недвижимого имущества – земельных участков.

ГЛАВА VI.

Вопрос оборотоспособности земли в России – один из острейших. Путь, по

которому шла Россия в своём историческом развитии определил неоднозначность

подхода во все времена к земельным отношениям. И одной из основных проблем

сегодня является проблема собственности на землю - именно проблема она в

сочетании с законодательным вакуумом не позволяет создать цивилизованный

рынок земли. Но отсутствие мнения по этому вопросу начиная с узких кругов в

обществе и заканчивая масштабами государства тормозят законодательное

решение земельного вопроса. А в современном обществе отсутствие правового

регулирования предопределяет невозможность существования. И вот итог – наше

государство, не имея развитой концепции земельных отношений, терпит убытки

как на уровне национальных структур, так и хозяйствующего населения.

Ипотека земельных участков остаётся камнем преткновения в залоговых

отношениях и даже разработанный и принятый сравнительно недавно Закон об

ипотеке не разрешил всех назревших вопросов. О причинах и следствиях данной

ситуации далее.

Залог земельных участков (мы будем говорить о нём как об ипотеке) с

момента его возникновения в Древнеё Греции непосредственно связан с правом

частной собственности на землю. В России, как уже говорилось, возникновение

и существование и существование такого правового института как частная

собственность на землю имеет свои особенности, в свою очередь отразившихся

на развитие отношений по ипотеке недвижимого имущества и прежде всего,

конечно, земельных участков. Изначально это было связано в первую очередь с

известными российскими факторами – обширными территориями государства и

низкой плотностью населения, заселяющего его, в следствии чего практически

не было земельных споров. Сказалось также и положение личности в тех

условиях, которое не рассматривалось в качестве субъекта права. Эту функцию

выполняла община, и первоначальная собственность на землю была также

общинной. С ослаблением общинных связей повысилось значение отдельной

личности, создались предпосылки для возникновения частной собственности на

землю. Уже в Пековской грамоте появляется упоминание о давности, как

способе приобретения права собственности. В Московском государстве

отношение частных лиц к земле выражалось в форме или поместного или

вотчинного права. Поместье представляло собой право пользования под условие

отправления службы, что лишало его обладателя возможности распоряжаться

поместьем. Право вотчинника было намного шире и практически представляло

собой право собственности в его нынешнем значении. Во второй половине ХVII

века происходит “сближение” вотчины и поместья, расширяются права их

владельцев. Однако открытая продажа поместий правительством не допускалось.

В 1714 г. Пётр I объединил вотчины и поместья под одним именем недвижимых

имуществ. В период его правления происходит то ограничение, то расширение

прав владельцев земли. Дальнейшее развитие идеи частной собственности на

землю наблюдается при Екатерине II. Всё это способствовало более широкому

применению ипотеки земли как средства обеспечения обязательства.

Залог недвижимости в дореволюционной России совершался крепостным

порядком. Залог не уменьшал объём прав собственника. За ним сохранялась

возможность пользования вещью и распоряжения посредством юридических

сделок.

В начале ХХ века в России происходит расширение круга субъектов,

имеющих право частной собственности на землю. В соответствии с Указом от 9

ноября 1906 года “О дополнении некоторых положений действующего закона,

касающихся крестьянского землевладения и землепользования” крестьянин был

признан субъектом права частной собственности на землю. С того момента

начался переход от общинного землепользования к отрубному и хуторскому.

Руководитель проводимых реформ П.А. Столыпина считал, что отсутствие прав

не будет стимулировать крестьянина вкладывать в землю свой труд и денежные

затраты. И несмотря на неудачу этих реформ, практика подтверждает

правильность выводов Столыпина.

С принятием в 1917 году Декрета “О земле” земля национализирована и

полностью исключена из гражданского оборота. Как показал в дальнейшем опыт

советского периода, исключение земли из гражданского оборота не привело к

хорошим результатам.

С переходом нашего государства к рыночным формам хозяйствования

назрела необходимость в возрождении права частной собственности на землю.

Так, в постановлении Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г.

“О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного

комплекса” было подтверждено многообразие и равенство государственной,

колхозно-кооперативной, коллективно-долевой форм собственности. Купля-

продажа земельных участков не допускалась в течении десяти лет с момента

приобретения права собственности. Затем право частной собственности на

землю в Российской Федерации было закреплено в законах: от 24 декабря 1990

года – “О земельной реформе”, от 24 декабря 1990 года – “О собственности в

РСФСР”, а также в конституции Российской Федерации (ст. 9)1.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8