О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они

обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с

момента подписания сторонами, а также если они совершены, по желанию сторон

или установлению закона, в нотариальной форме.

Установление оснований для отказа или приостановления государственной

регистрации.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением

юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на

данный объект и правами, ранее зарегистрированными в ЕГРП. В случае

установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может

быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной

регистрации.

Ст.19 Закона о государственной регистрации устанавливает три основания

для приостановления государственной регистрации.

Первым из них является приостановление регистрации регистратором при

направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В

данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих

сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую,

лингвистическую и др.) Такое приостановление возможно не более чем на

месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной

регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления

государственной регистрации по этому основанию регистратор обязано

письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и

об основаниях принятия такого решения, а также в книге учета документов

должна быть сделана соответствующая запись.

Второй вид оснований приостановления государственной регистрации – на

основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им

лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем

заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление

государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в

случае, если причины будут признаны уважительными: например, длительная

служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п.

Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор

обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его

удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления

регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу

учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок

приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех

месяцев, таким образом, общий срок регистрации не может превышать четырех

месяцев.

Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те

случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в

соответствии с законодательством. Согласно ГПК РСФСР, существуют следующие

виды определений или решений, предусматривающих приостановление

государственной регистрации:

- определение суда об обеспечении иска (ст.134);

- постановление (определение) должностных лиц, которым предоставлено

право принесения протеста в порядке надзора, о приостановлении

исполнения соответствующих решений (определений, постановлений) судов

(ст.323);

- определение суда о приостановлении исполнительного производства

(ст.361, 362), -

а АПК РФ к подобным судебным актам относит:

- определение арбитражного суда об обеспечении иска (ст.76);

- определение арбитражного суда кассационной инстанции о приостановлении

исполнения решений, постановлений, принятых в первой и апелляционной

инстанциях (ст.170);

- определение должностных лиц Высшего Арбитражного Суда, имеющих право

приносить протесты в порядке надзора, о приостановлении исполнения

соответствующих судебных актов (ст.182);

- определение арбитражного суда о приостановлении исполнительного

производства (п.1 ст.24 Закона “Об исполнительном производстве”).

Суд после принятия одного из вышеуказанных актов обязан направить его

копию в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним. Приостановление регистрации по данному основанию является

обязательным и оформляется соответствующим письменным решением

регистратора, об этом также делается отметка в книге учета документов.

Следует также упомянуть о том, что Закон “Об ипотеке (залоге

недвижимости)” (ст.21) предусмотрела специальные основания для

приостановления государственной регистрации, так называемое “отложение

государственной регистрации ипотеки”. К числу данных оснований относятся:

- непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для

регистрации ипотеки в силу пп.2 и 3 ст.20 Закона “Об ипотеке (залоге

недвижимости)”;

- несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним

документов требованиям законодательства (отсутствие нотариальной формы

договора об ипотеке и т.п.);

- необходимость проверки подлинности представленных документов, если у

регистратора возникли сомнения;

- наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся

предметом ипотеки, либо по поводу обращения взыскания на это

имущество[15].

Кроме того, следует упомянуть, что, согласно п.1 ст.19 Закона о

государственной регистрации, при возникновении у регистратора прав сомнений

в наличии оснований для государственной регистрации в течение месяца он

обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений,

известив об этом заявителя, который, в свою очередь, вправе предоставить

дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной

регистрации. Строго говоря, данный случай не является приостановлением

государственной регистрации, так как обязанность затребовать от заявителя

дополнительные сведения предусматривается в рамках общего месячного срока.

Но на практике часто случается так, что заявитель не успевает в течение

месяца предоставить необходимые документы. Поэтому, как правило, он пишет

заявление о приостановлении государственной регистрации “в связи с

необходимостью предоставления недостающих документов”, которое

удовлетворяется регистратором – таким образом, в данном случае имеется еще

одна разновидность второго из вышеупомянутых оснований приостановления

государственной регистрации.

Ст.20 Закона о государственной регистрации предусмотрен ряд оснований

для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует

помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю – это

разные понятия.

Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Основной

же причиной для возвращению документов заявителю является непредставление

либо неполное представление документов, необходимых для государственной

регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов может послужить

представление на государственную регистрацию документов, не соответствующих

требованиям п.3 ст.18 Закона о государственной регистрации.

Исключение из этого правила представляет собой случай неполного

представления документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно

ст.21 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, документы не возвращаются,

а регистрация просто откладывается до представления недостающих документов

в срок не более одного месяца.

Итак, п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации закрепляет семь

оснований для отказа в государственной регистрации, перечень которых

является исчерпывающим.

1. Если право на объект, о государственной регистрации которого просит

заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации

– например, договор аренды не подлежит государственной регистрации

только в случае, если он заключен на срок менее года и др.

2. Если с заявлением о государственной регистрации обратилось

ненадлежащее лицо, то есть лицо, которому регистрируемое право не

принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки –

например, не подлежит государственной регистрации договор дарения

недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет,

поскольку действия по заключению данного договора и его

государственной регистрации могут совершать только его родители,

усыновители или опекуны.

3. Если документы, представленные на государственную регистрацию прав,

по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего

законодательства – например, если в договоре купли-продажи

недвижимости не содержится условие о цене, являющееся для данного

вида договора существенными.

4. Если акт государственного органа или акт органа местного

самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан

недействительным с момента его издания в соответствии с

законодательством, действовавшим в месте его издания на момент

издания.

5. Если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено

распоряжаться правом на данный объект недвижимости – например, если

государственное унитарное предприятие заключает договор продажи

какого-либо объекта недвижимости без согласие собственника.

6. Если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями,

составило документ без указания этих условий – например, если лицо,

заключившее договор купли-продажи жилья, не указало список лиц,

сохраняющих права на пользование данным жилым помещением.

7. Если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества

свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект

недвижимого имущества – например, если лицо, заключившее договор

купли-продажи всего объекта недвижимости, предоставляет

правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство),

в котором указано, что оно имеет право только на часть этого объекта.

В п.2 ст.20 Закона о государственной регистрации указано, что отсутствие

или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или

наличие судебного спора о границах земельного участка не является

основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с

указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока

приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна

быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном

порядке: в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном гл.241 ГПК

РСФСР, а в арбитражный суд – предусмотренном ст..22 АПК РФ.

Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача

удостоверений о произведенной государственной регистрации.

После внесения в ЕГРП записей о правах на недвижимое имущество

правообладателю, арендатору или залогодержателю выдается свидетельство о

государственной регистрации. Согласно Правилам ведения Единого

государственного реестра прав, в свидетельстве указываются в следующем

порядке:

- наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего

свидетельство;

- дата выдачи свидетельства;

- реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право;

- данные о субъектах права (те, которые указываются в подразделе II

ЕГРП);

- вид зарегистрированного права;

- описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или

условный номер;

- существующее ограничения (обременения) права;

- дата и номер регистрации;

- фамилия, имя, отчество регистратора.

Обязательным реквизитами свидетельства являются также подпись

регистратора и печать учреждения юстиции.

Свидетельства оформляются на бланках строгой отчетности, имеющих степень

защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя. Бланки должны быть

надежно защищены от подделки. Заполняться свидетельство может как от руки,

так и автоматизированным способом. Следует заметить, что в тексте

свидетельства не допускаются исправления, подчистки и приписки.

Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в

отношении недвижимости удостоверяется специальной регистрационной надписью

на документе, выражающем содержание сделки. Правила ведения Единого

государственного реестра установили следующую форму штампа регистрационной

надписи на документах:

Выдача свидетельств о государственной регистрации, а также подлинников

правоустанавливающих и других подлежащих выдаче правообладателю, арендатору

или залогодержателю документов производится в случае обращения субъекта

права по истечении месячного срока в учреждение юстиции по регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним. Получение свидетельства о

государственной регистрации права является правом, а не обязанностью

правообладателя. Выдача свидетельства производится на основании

предъявленной расписки в получении документов на государственную

регистрацию, выдаваемой при представлении документов на государственную

регистрацию заявителю. Также при выдаче свидетельства о государственной

регистрации правообладатель – физическое лицо – обязан предъявить документ,

удостоверяющий личность, и, если свидетельство получает уполномоченное

правообладателем лицо, надлежащим образом оформленную доверенность.

Представитель юридического лица-правообладателя предъявляет, помимо

документа, удостоверяющего личность, документ, подтверждающий его

полномочия действовать от имени данного юридического лица. Информация о

том, что правообладатель получил документ о зарегистрированном праве или

сделке, заносится в книгу учета выданных свидетельств.

§ 4. Предоставление информации о зарегистрированных правах и сделках с

недвижимым имуществом.

В ст.7 Закона о государственной регистрации закреплен один из принципов

государственной регистрации прав на недвижимость – открытость сведений о

регистрации.

Наиболее общая норма об указанном принципе государственной регистрации

включена в ст.131 ГК РФ: орган, осуществляющий государственную регистрацию

прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о

произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию прав

недвижимость, независимо от места совершения регистрации.

Сразу следует оговориться, что последнее положение явно рассчитано на

действие в будущем, поскольку на сегодняшний момент еще не создан единый

банк данных о зарегистрированных объектах недвижимости. Поэтому в п.7 ст.33

Закона о государственной регистрации указывается, что до создания системы

электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации

прав информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и

сделок с ним предоставляется по месту совершения их государственной

регистрации.

Из положений Гражданского кодекса не ясно, какую именно информацию и

каким конкретно лицам предоставляет регистрирующий орган. Поэтому данную

норму можно рассматривать как принцип. Детализирует же данные положения

Закон о государственной регистрации (ст.7,8).

В соответствии с общим правилом, составившим ч.2 п.1 ст.7 Закона о

государственной регистрации, любое лицо может получить следующую

информацию:

1) описание объекта недвижимости;

2) зарегистрированные права на него;

3) ограничения (обременения) прав.

Данная информация предоставляется в форме выписки из ЕГРП. Краткое

описание объекта недвижимости – это сведения о кадастровом и (или) условном

номере объекта, местонахождении (адресе), виде (названии) объекта, его

площади.

Сообщение сведений о зарегистрированных правах предполагает

предоставление информации об имени (наименовании) обладателя права, виде

права (собственности, хозяйственного ведения и т.п.), размера доли в праве

(если объект недвижимости принадлежит кому-либо на праве общей

собственности), дате регистрации. Хотя в реестре эти сведения даются в

достаточно детализированном виде, вряд ли нужно сообщать их в полном объеме

любому лицу.

Сведения об ограничениях (обременениях) включают в себя наименование

ограничения (обременения) (сервитут, ипотека и т.п.), сроки его действия,

сведения о лицах, в пользу которых ограничиваются права[16].

Порядок предоставления информации о государственной регистрации довольно

прост. Лицо, желающее получить ее, должно подать органу, осуществляющему

государственную регистрацию, заявление, содержащее соответствующую просьбу,

в письменной форме. При этом заявитель обязан предъявить какой-либо

документ, удостоверяющий личность, а если за сведениями обращается

юридическое лицо, то его представитель должен, кроме того, предъявить

документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и его полномочия.

Наряду с названными документами для получения сведений о государственной

регистрации необходимо предоставить платежный документ (квитанцию,

платежное поручение из банка и т.п.), поскольку, как правило, информация

предоставляется на возмездных началах (ст.8 Закона о государственной

регистрации).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет

запрошенную информацию в течение пяти дней со дня подачи заявления.

Заявление считается поданным при условии соблюдения всех вышеперечисленных

условий (предъявления документа, удостоверяющего личность, подтверждающего

оплату и т.п.) В ином случае в приеме заявления может быть отказано.

Хотя в законе не указано оснований для отказа в предоставлении

информации о зарегистрированных правах, можно все-таки выделить ряд таких

оснований.

Так, отказать в предоставлении сведений о государственной регистрации

следует, если лицо запрашивает информацию, не подлежащую сообщению любому

лицу (например, если подано заявление о предоставлении обобщенных сведений

о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости). Отказ

должен последовать на обращение малолетнего гражданина (не достигшего 14

лет) или гражданина, признанного недееспособным. В предоставлении

информации должно быть отказано, если достоверно известно, что заявитель

предполагает использовать ее способом или в форме, которые нанесут ущерб

правам и законным интересам правообладателя (п.5 ст.7 Закона о

государственной регистрации). Отказ должен последовать, если установлено,

что информация запрашивается исключительно с намерением причинить вред

другому лицу или в целях ограничения конкуренции и т.д. (ст.10 ГК РФ).

Также можно отказать, если права на недвижимое имущество возникли до

вступления в силу Закона о государственной регистрации и государственная

регистрация таких прав не проводилась.[17]

По общему правилу запрещено предоставление сведений о содержании

правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях

(обременениях), обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у

него объекты недвижимости, а также выписок, содержащих сведения о переходе

прав на объект недвижимости. Исключение из этого правила содержится в п.3

ст.7 Закона о государственной регистрации, в котором говорится, что такая

информация может быть предоставлена только самим правообладателям,

физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя,

руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов

государственной власти субъектов РФ, налоговым органам в пределах

территорий, находящихся под их юрисдикцией, судам и правоохранительным

органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и

(или) их правообладателями, а также лицам, имеющим право на наследование

имущества правообладателя по завещанию или по закону. Данный перечень

является закрытым и исчерпывающим.

Следует обязательно отметить, что использование сведений, содержащихся в

ЕГРП, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным

интересам правообладателей, влечет за собой ответственность в соответствии

с действующим законодательством.

Заключение.

Таким образом, анализируя новый для нашей правовой системы, относительно

недавно введенный в действие Федеральный закон “О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, мы пришли к

следующему выводу.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

действительно внес существенные изменения в действующее законодательство.

Поэтому естественно, что в связи с его практическим применением возникают

различные проблемы, что, в свою очередь, повлечет за собой создание

различных работ об этом новом институте гражданского права.

Пока же, к сожалению, автору этой работы приходилось, по большей части,

руководствоваться комментариями к Закону о государственной регистрации и

собственным опытом работы в Регистрационной палате Удмуртской Республики.

К сожалению, рамки данной работы не позволили мне коснуться некоторых то

и дело возникающих проблем, связанных с практическим применением Закона о

государственной регистрации: например, такого больного вопроса, как вопрос

о плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и

сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах; о

применении ст.6 Закона о государственной регистрации; о вопросах,

возникающих при регистрации договоров аренды (помимо тех, которые уже

упоминались в данной работе).

Но, будем надеяться, в следующей работе я обязательно коснусь всех этих

и других вопросов, поскольку, уверена, дальнейшая деятельность учреждений

юстиции по государственной регистрации повлечет за собой возникновение

новых проблем. Впрочем, это ни в коей мере не означает, что эти учреждения

будут работать плохо – совсем наоборот, поскольку, как правило, проблемы с

правоприменением связаны именно с желанием наиболее точно соблюсти волю

законодателя.

Список литературы.

1. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на

нежилые помещения. \\ Адвокат, 1999 г., № 9.

2. Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Под общ.

ред. П.В. Крашенинникова. – Москва, 1999 г.

3. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная

регистрация, образцы документов. – Москва, 2000.истрация прав на

недвижимое имущество.\\ Право и экономика, 1999 г., № 12.

4. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество.\\ Право и

экономика, 1999 г., № 12.

5. Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

и сделок с ним. \\ Закон, 1999 г., № 5.

Список нормативных актов.

Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11.06.64 г. с последующими

изменениями и дополнениями.

1. Гражданский кодекс РФ (части 1, 2) с последующими изменениями и

дополнениями.

2. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 05.05.95 г. № 123-ФЗ.

3. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.

4. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства

Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219

5. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998

г. № 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с

защитой права собственности и других вещных прав”.

6. Постановление правительства РФ от 26.02.98 г. № 248 “Об установлении

максимального размера платы за государственную регистрацию прав на

недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о

зарегистрированных правах”.

7. Положение “Об учреждении юстиции “Регистрационная палата Удмуртской

Республики по государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним”, утвержденное постановлением Правительства

УР от 02.11.98 г. N 1017, с последующими изменениями.

-----------------------

[1] Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная

регистрация, образцы документов. – Москва, 2000. Стр. 15-16.

[2] Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество.\\ Право и

экономика, 1999 г., № 12.

[3] Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства

Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, действуют с 31 января

1998 г.

[4] Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на

нежилые помещения. \\ Адвокат, 1999 г., № 9.

[5] Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое

имущество и сделок с ним. \\ Закон, 1999 г., № 5.

[6] Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной