Право собственности на квартиру и жилой дом

инвесторами документов, н не вопросов, связанных с целесообразностью

оформления прав; собственности или распределением между инвесторами

квартир. Вопросы распределения долей или квартир решаются исключительно по

соглашению между самими инвесторами.

1.5. кондоминиумы

Слово кондоминиум имеет глубокие исторические корни. Сенат города Рима две

с половиной тысячи лет тому назад использовал это слово, оно в переводе

означает "совместное владение". Существовали товарищества и у нас во

времена нэпа, затем были ликвидированы в связи с тем, что весь жилищный

фонд был переведен в собственность государства.

Произошла централизация управления жилищным фондом, и за 74 года Советской

власти все, в том числе и жители, к этому привыкли. Сложилась также

определенная психология: государство обязано содержать дом, пусть и

содержит.

С началом перестройки и массовой приватизации жилья в стране слой

собственников жилья возник снова. И именно сами жители, обеспокоенные

ухудшением технического состояния своего жилья, стали искать и создавать

различные формы домового самоуправления.[11]

Кондоминиум (совместное владение) - это неделимое домовладение, в котором в

результате сделки отчуждения - приватизации, купли-продажи, мены, дарения и

т.д. - части (доли) неделимого домовладения стали собственностью двух и

более собственников. Обязательный атрибут кондоминиума - это появление

общей долевой собственности сособственников кондоминиума.

Каждый собственник в кондоминиуме является собственником только своей части

(доли) кондоминиума. Каждый собственник в кондоминиуме является

налогоплательщиком налога на недвижимость, принадлежащей ему на праве

собственности, то есть на свою часть кондоминиума. Поскольку кондоминиум

является совокупностью собственников, то и налог на недвижимость на

кондоминиум, как объект налогообложения, оплачивает совокупность

налогоплательщиков.

В кондоминиуме как объекте недвижимости в жилищной сфере постоянно

присутствуют интересы нескольких лиц, которые подлежат постоянной защите со

стороны государства и ответственности государства за соблюдением их

гражданских прав либо прав юридических лиц. Поэтому такой объект

недвижимости не может оставаться без управления более одного месяца, дабы

не подвергать угрозе жизнь и здоровье граждан. Собственники в кондоминиуме

вправе самостоятельно избрать способ управления своим кондоминиумом. Они

вправе создать товарищество собственников жилья как внутреннюю управляющую

компанию либо для контроля за наемным профессиональным управляющим. Они

вправе избрать внешнюю управляющую компанию, которая, правда, еще должна

согласиться с их выбором. Неизбрание собственниками в кондоминиуме способа

управления в течение месяца означает, что право избрания внешней

управляющей компании перешло к органам местной исполнительной власти,

которая сама, без мнения собственников, определит эту компанию.

Управляющая компания принимает всю документацию на кондоминиум на

ответственное хранение. Ответственность заключается в заблокированном

гарантийном взносе управляющей компании.

Бухгалтерская отчетность управляющей компании по каждому кондоминиуму

должна производиться отдельным балансом. На управляющую компанию может быть

возложена обязанность по расчету налогооблагаемой базы налогоплательщиков в

кондоминиуме.

С момента преобразования неделимого домовладения в кондоминиум начинает

свою жизнь долевая собственность в объекте недвижимого имущества в жилищной

сфере. Поскольку все или почти все многоквартирные жилые дома в городах и

поселках городского типа представляют собой кондоминиумы. то без ясного

понимания того, что представляет собой долевая собственность, невозможно

никакое построение правоотношений ни государства с собственниками долевой

собственности, ни собственников долевой собственности в кондоминиуме между

собой.

Управление реформирования жилищно-коммунального хозяйства Госстроя России в

настоящее время ведет трудную, кропотливую работу по подготовке предложений

по внесению дополнений и изменений в действующее российское

законодательство для закрепления на законодательном уровне стройной системы

правоотношений, основывающихся на принципе долевой собственности на объект

недвижимого имущества в жилищной сфере. Квартиры, жилые дома наконец

опускаются на землю. Говоря кратко - недвижимость становится недвижимостью.

Часть (доля) кондоминиума - часть объекта недвижимости в жилищной сфере,

находящаяся в собственности одного собственника, которую невозможно

отделить от объекта в натуре и которая может существовать только в

совокупности с остальными частями, составляя единый неделимый комплекс как

целое.

Часть (доля) кондоминиума состоит из трех составляющих:

1) В первую, определяющую составляющую треть, как правило, входит жилое

помещение. В многоквартирных жилых домах могут быть расположены и нежилые

помещения. В этом случае в первую составляющую треть может входить нежилое

помещение. Эта треть выражена в квадратных метрах площади и в процентах к

общей сумме площади всех помещений (жилых и нежилых) в кондоминиуме.

2) Вторая составляющая треть представляет собой долю в общей долевой

собственности в здании (строении). Эта треть выражена в процентах, которые

составляет данная доля в общей площади общей долевой собственности в здании

(строении), а также в квадратных метрах, приходящихся на эту долю.

3) Третья составляющая треть представляет собой долю в общей долевой

собственности на земельный участок в нормативных размерах, выраженную в

процентах данной доли к площади всего земельного участка, а также в

квадратных метрах земли. Размер процентов каждой из составляющей трети

одинаков и равен размеру процента самой части (доли) кондоминиума от всего

кондоминиума как единицы. А вот число квадратных метров в каждой

составляющей трети может быть разным, но в сумме все также составляет один

и тот же процент от общего числа квадратных метров всего кондоминиума.

Собственник части (доли) кондоминиума хранит всю документацию на свою часть

кондоминиума и несет бремя расходов по оформлению всех вносимых

перепланировок и изменений в свое жилое или нежилое помещение.

Собственник части (доли) кондоминиума несет бремя содержания принадлежащего

ему недвижимого имущества и оплаты своей части от получаемых кондоминиумом

жилищно-коммунальных услуг.

Собственник части (доли) кондоминиума является налогоплательщиком налога на

недвижимость. Расчет этого налога он может поручить управляющей

компании.[12]

Статьей 5 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 24

мая 1996г. определено, что в состав кондоминиума могут входить следующие

объекты:

одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения

принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим

земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными

дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и

другими подобными объектами;

несколько компактно расположенных зданий и сооружений - односемейных,

садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и

других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами

инфраструктуры.

При этом кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества может

состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции,

имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный

лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в

отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция,

перестройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей

здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на

недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной

регистрации в соответствии с действующим законодательством с представлением

паспорта домовладения.

В настоящее время в Москве практически весь многоквартирный городской

жилищный фонд можно считать кондоминиумами. Из 38747 жилых домов в 11736

собственники домовладений представляют 50% всей площади дома, в частной

собственности находится каждая вторая квартира (52,4%).

Сегодня идея управления жильем на основе ТСЖ активно поддерживается многими

организациями, объединяющими членов бывших ЖСК, ЖК, МЖК и образованных ТСЖ

в других организационно-правовых формах. Некоторым ТСЖ (например

"Эйдетике") удалось добиться реализации, предусмотренных законодательством

правомочий. Имеется также мощная общественная поддержка действий органов

власти в тех районах и округах города, где они активно способствуют

созданию кондоминиумов и деятельности ТСЖ.

Сдерживают развитие этой формы самоорганизации жителей отсутствие у граждан

опыта самоуправления, психологическая неготовность и боязнь взять на себя

ответственность за будущее жилого дома, а также возможного увеличения

коммунальных платежей для членов ТСЖ, недостаточное знание вопросов

управления домовладением и территорией в установленных границах, а также

экономическая и политическая нестабильность в обществе. По данным

социологического опроса, проведенного в Москве, всего только 1,5 %

нанимателей, 9,8 % собственников, 4,5 % работников ДЕЗ, ГРЭП знают, что

такое ТСЖ. Подавляющее большинство респондентов не верят в появление

инициативы у жителей и не ожидают в скором будущем создания эффективно

функционирующих самоуправленческих структур, контролирующих работу

коммунальных служб.[13]

Ситуация сегодня такова: наиболее активные и информированные граждане,

которые успешно занимаются бизнесом, ожидают от любых реорганизаций

управления домом одних неприятностей.А малоимущие собственники боятся, что

состоятельные члены товарищества потребуют от них в принудительном порядке

платить гораздо больше, чем до создания ТСЖ. Но ведь есть механизм

поддержки малоимущих членов товарищества (инвалидов, безработных и т.д.,

т.е. тех собственников, которые имеют доходы ниже прожиточного минимума)

субсидиями города, округа. Надо лишь постоянно напоминать о них

людям.Нередко людям непонятна ситуация, когда жители некоторых

муниципальных квартир выступают против создания ТСЖ. Кто в таком случае

будет за них платить их долю на содержание и ремонт жилого дома? Члены

товарищества боятся того, что это им придется делать из своего кармана, что

в ТСЖ будет господствовать уравниловка, из-за чего на них падут расходы

тех, кто имеет большие апартаменты, второе жилье, кто расточительно

относится к воде, теплу, газу, электроэнергии, другим коммунальным услугам,

кто своими действиями или бездействием разрушает инженерные системы жилого

здания или наносит ему ущерб и т.п.

1.6.Наследование квартиры

Под наследованием понимается переход имущественных и некоторых личных

неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина (наследодателя) к

другим лицам в установленном законом порядке.

Наследование может осуществляться по закону и по завещанию.

Наследование по закону имеет место:

а) если наследодатель не составил завещания или если его завещание в

определенной части признано недействительным;

б) если завещана только часть имущества или завещание в определенной части

признано недействительным; в этом случае не охваченная завещанием часть

наследственного имущества переходит в порядке наследования по закону;

в) если наследники по завещанию умерли ранее наследодателя или не приняли

наследства.

Для таких случаев закон устанавливает круг наследников и порядок их

признания. Назначая умершему конкретных правопреемников, законодатель как

бы восполняет волю наследодателя.

В соответствии со ст. 232 ГК РСФСР предусмотрены две очереди признания

наследников по закону. К наследникам первой очереди относятся дети (в том

числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего и его

ребенок, родившийся после его смерти. К наследникам второй очереди

относятся братья и сестры умершего, его дед и бабка. Эти наследники

призываются к наследованию в том случае, если отсутствуют наследники первой

очереди, когда они не принимают наследство, а также в том случае, если все

наследники первой очереди лишены завещателем прав наследования.

К числу наследников относятся также нетрудоспособные лица, которые состояли

на иждивении умершего не менее одного года до его смерти.

Внуки и правнуки наследуют в том случае, если ко времени открытия

наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.

Квартиры, приобретенные в порядке наследования:

1) свидетельство о праве на наследство;

2) свидетельство о собственности на жилище;

3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры. При любом отчуждении

квартир требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга,

независимо от его прописки в данной квартире, за исключением случаев,

когда квартира была подарена первому супругу, перешла к нему в порядке

наследования или была приобретена им до брака.

1.6.Права собственности на жилой дом

В соответствии с Законом «Об основах федеральной жилищной политики» от 24

декабря 1992г.[14] (ст. 22) застройщик имеет право на получение или

приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного

строительства независимо от наличия у него другого жилого помещения

(недвижимости в жилищной сфере), в том числе и в других населенных пунктах

в зонах предусмотренных градостроительной документацией. Органы местного

самоуправления с учетом специфики регионов и городов обязаны предоставить в

пользование, аренду собственность или продать земельные участки для

жилищного строительства в срок не более одного месяца для физических лиц и

двух месяцев для юридических лиц с момента их обращения.

Земельный участок, отведенный под жилищное строительство, должен быть

использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного

самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами

местного самоуправления применяются санкции, предусмотренные

законодательством.

Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и

продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного

строительства влечет за собой штрафные и иные санкции, предусмотренные

законодательством.

Строительство дома может осуществляться на участке ранее' снесенного жилого

дома. Однако в любом случае, независимо от оснований приобретения

земельного участка, строительство должно осуществляться в соответствии с

утвержденной градостроительной документацией и существующими строительными

нормами и правилами.

Характеризуя понятие «застройщик», следует указать на то, что им может быть

как физическое, так и юридическое лицо.

ГК РФ достаточно подробно регламентирует вопросы, связанные с самовольной

постройкой жилого дома. В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной

постройкой является жилой Дом, другое строение, сооружение или иное

недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном

участке в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо

созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным

нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право

собственности. Оно не вправе также распоряжаться постройкой — продавать,

дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В ряде случаев суд может узаконить самовольную постройку. Так, в частности,

право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за

лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке

при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен

этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом

также за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении,

постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок,

где осуществлена по(А тройка. В этом случае лицо, за которым признано право

собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лиц| расходы на

постройку в размере, определенным судом (ч. 3 ей 222 ГК РФ).

Однако право на самовольную постройку не может быть признано, если

сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов

других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом

либо за его счет.

По окончании строительства дома он подлежит приему особой

приемочной комиссией. Собственником дома индивидуальный застройщик

становится лишь после регистрации дома местной администрации. В

соответствии со ст. 263 ГК собственник земельного участка может

возводить на нем здания и сооружения и осуществлять их перестройку или

снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права

осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных

норм, а также требований о назначении земельного участка.

Закон о собственности ввел принципиально новое основание возникновения

права собственности на жилой дом. Речь идет так называемой приобретательной

давности, о которой говорится в ст. 234 ГК.

В соответствии с указанной статьей гражданин, не являющийся собственником

недвижимого имущества, к котором] относится и жилой дом, но

добросовестно и открыто владею: им как собственник в течение пятнадцати

лет, приобретает право собственности на этот дом.

В данном случае речь идет о не имеющем правового основан фактическом

владении имуществом в течение длительного срока. В таких случаях

создается неопределенность в отношениях фактического владельца с другими

лицами, поскольку имущество не имеет правового статуса (хотя владелец и

обращается с этим имуществом как со своим). Задача приобретательной

давности и состоит в том, чтобы ликвидировать разрыв между фактом и

правилом.

Добросовестность фактического владельца заключается в его убеждении, что

владение правомерно. Эта добросовестность должна сохраняться на протяжении

всего срока давности, а не только на момент поступления имущества во

Страницы: 1, 2, 3, 4