Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

1 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации", в соответствии с которой в государственной

регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

а) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации

которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной

регистрации прав в соответствии с Федеральным законом "О госрегистрации";

б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось

ненадлежащее лицо;

в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по

форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего

законодательства;

г) акт государственного органа, или акт органа местного самоуправления о

предоставлении прав на недвижимое имущество, признан недействительным с

момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в

месте его издания на момент издания;

д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено

распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями,

составило документ безуказания этих условий;

ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества

свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого

имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации" при принятии решения

об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в

срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для

рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. *См.

Приложение. Копия указанного сообщения помещается в дело

правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав

может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

*Поскольку в практике Костромского областного регистрационного центра

обжалованных отказов в регистрации ипотеки на момент написания работы не

было, прилагаю жалобу на отказ в госрегистрации права собственности. Автору

предстоит принять участие в судебном заседании по ее рассмотрению.

Госрегистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц

при:

- непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию

ипотеки, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 ст. 20 Закона

(такими документами являются нотариально удостоверенный договор и его

копия; приложения, указанные в договоре, доказательства уплаты пошлины за

регистрацию, документ о возникновении обеспеченного обязательства, в

необходимых случаях - закладная и приложения к ней);

- несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним

документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской

Федерации;.

- необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение отложить государственную регистрацию ипотеки (*См.

Приложение), орган, осуществляющий регистрацию, запрашивает необходимые

документы или требует устранить выявленные несоответствия. При невыполнении

требований регистрирующего органа в установленный им срок в

государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся

предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания

государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора

судом.

Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть

направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее

государственной регистрации[40]. Такой срок равен одному месяцу.

Необходимо отметить, что аналогичные нормы ФЗ "О госрегистрации"

предусматривают несколько другие, а порой и противоположные, формулировки

относительно вопроса об отказе в госрегистрации недвижимости, а также иные

основания для отложения ее госрегистрации.

Если в Законе "Об ипотеке" используются слова: "отложено",

"откладывается" либо словосочетание: "решение об отложении", то в ст. 19 ФЗ

"О госрегистрации" говорится о приостановлении регистрации. Во-вторых, в п.

2 ст. 21 Закона "Об ипотеке" предусматривается, что регистрация ипотеки

может быть отложена, тогда как в п. 1 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации"

зафиксировано иное правило: "... в течение месяца регистратор обязан

принять необходимые меры по получению дополнительных сведений".

Согласитесь, что понятие «отложить» не тождественно термину

«приостановить». Однако, по сложившейся в КОРЦ практике, регистраторы в

подобных случаях руководствуются требованиями ФЗ «О госрегистрации».

При направлении представленных документов на подтверждение их подлинности

приостановление госрегистрации прав осуществляется не более чем на

месяц[41]. Однако здесь приводится оговорка: "не считая срок, указанный в

п. 1 настоящей статьи". Это означает, что срок, на который

приостанавливается госрегистрация прав, может составлять не один, а два

месяца.

В то же время, согласно ФЗ "О госрегистрации", данный срок может быть

увеличен до трех месяцев. В п. 3 ст. 19 данного закона говорится, что

государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на

три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя или

уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной

доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для

приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для

такого приостановления. Кроме того, подача заявления о приостановлении

государственной регистрации прав прерывает течение срока, установленного п.

1 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации". Срок, истекший до подачи указанного

заявления, не засчитывается в новый срок. Следовательно, с учетом п. 1;

абз. 1 пунктов 2 и 3 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" срок приостановления

госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (включая

ипотеку) может быть равен пяти месяцам (!), что, естественно, не устраивает

ни правообладателя, ни другого уполномоченного (заинтересованного) лица, а

тем более залогодателя как должника.

Парадоксально, но факт - законодатель увеличивает срок приостановления

госрегистрации .прав, словно перестраховывается, придерживаясь чеховской

формулы: "Кабы чего не вышло". Содержащееся в абз. 2 п. 2 ст. 19 ФЗ "О

госрегистрации" указание о том, что регистратор прав обязан в письменной

форме уведомить заявителя о своем решении приостановить государственную

регистрацию заявленных прав и об основаниях такого решения, не улучшает

положение заявителя. Кроме того, если не будут устранены причины,

препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан

отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом

соответствующую запись в книге учета документов (абз. З.п. 2 ст. 19 ФЗ "О

госрегистрации").

В соответствии с п. 4 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" и в порядке,

установленном законодательством, государственная регистрация прав может

быть приостановлена на основании определения или решения суда.

Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением

соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

5. 10. На основании норм Конституции РФ о равенстве всех форм

собственности (п. 2 ст. 8), а также положений Гражданского кодекса о

признании равенства участников гражданского оборота (п. 1 ст. 1 ГК РФ)

Закон "Об ипотеке" предусматривает, что орган, который зарегистрировал или

должен был зарегистрировать ипотеку и при этом допустил нарушения, обязан

возместить заинтересованному лицу причиненные своими незаконными действиями

(бездействием) убытки. В ст. 28 Закона приводится перечень возможных

нарушений регистратора, к которым в том числе относятся:

- необоснованный отказ в государственной регистрации ипотеки;

- необоснованный отказ во внесении исправлений в регистрационную запись;

- задержка в государственной регистрации ипотеки сверх установленного

срока;

- государственная регистрация ипотеки с нарушением требований,

предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию

регистрационной записи, или с иными ошибками;

- несоблюдение требований п. 3 ст. 22 Закона "Об ипотеке";

- уклонение от выдачи закладной (дубликата закладной);

- неправомерное погашение регистрационной записи;

- необоснованный отказ в совершении действий, предусмотренных ст. 26

Закона "Об ипотеке".

Возникает вопрос, считать ли этот перечень нарушений исчерпывающим?

Теоретически субъект гражданского оборота (при надлежащем его поведении) не

может нести повышенную ответственность за те правонарушения, которые не

указаны в законодательном или ином правовом акте. Практически же субъект

гражданского оборота, в нашем случае регистратор, должен нести гражданско-

правовую ответственность и за нарушение, которое не указано в перечне ст.

28 Закона, но является таковым. Если учесть, что практически всегда

ответственность государственного органа ограничена по сравнению с

ответственностью предпринимателя (хотя бы в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ), то

имеются все основания полагать, что приведенный в ст. 28 Закона перечень

нарушений прав регистратора является исчерпывающим.

Об ответственности регистратора при госрегистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним говорится в ст. 31 ФЗ "О госрегистрации", согласно

которой учреждение юстиции по регистрации прав в соответствии с ФЗ "О

госрегистрации" несет ответственность за своевременность и точность записей

о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном

реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на

недвижимое имущество и сделках с ним. Ответственность за точность данных,

своевременность их предоставления об объектах недвижимого имущества несут

организации по учету соответствующих объектов.

Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате

информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним,

зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за

материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в

соответствии с законодательством Российской Федерации.

5. 11. Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение

соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной

первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись

об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с

нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ

в осуществлении прав, предусмотренных ст. 26 Федерального закона "Об

ипотеке", а также иные действия органа, осуществляющего государственную

регистрацию прав на недвижимое имущество, не соответствующие федеральному

закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд

в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации

[42].

Нетрудно заметить, что положения данной статьи дублируют нормы,

предусмотренные: |

1)ст. 11 ГК - "Судебная защита гражданских прав";

2) ст. 12 ГК - "Способы защиты гражданских прав";

3) ст. 13 ГК - "Признание недействительным акта государственного органа

или органа местного самоуправления";

4) ст. 16 ГК - "Возмещение убытков, причиненных государственными органами

и органами местного самоуправления".

Кроме того, ст. 27 Закона "Об ипотеке" корреспондирует с п. 5 ст. 2 ФЗ "О

госрегистрации", где говорится, что отказ в государственной регистрации

прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации

могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд, и п. 3

ст. 20 ФЗ "О госрегистрации", предусматривающим, что отказ в

государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным

лицом в суд, арбитражный суд. В то же время формулировка «а также иные

действия органа», содержащаяся в ст. 27 "Об ипотеке", допускает

расширительное толкование противоправных действий регистратора по

госрегистрации ипотеки. И в этом плане ценность ст. 27 Закона "Об ипотеке"

имеет для заявителя предопределяющее значение.

6. Заключение

Все критические замечания относительно отдельных положений законов,

регулирующих отношения, связанные с ипотекой представляют личную точку

зрения автора.

Разумеется, некоторые недостатки законодательства обусловлены рядом

субъективных и объективных причин.

Отдельные недоработки законодателя обусловлены наличием компромиссов

партий, блоков и различных политических течений в Государственной Думе, да

и в самом Федеральном собрании. Во-вторых, непрерывно меняющийся состав

Правительства России, столкновение интересов различных ветвей власти;

противостояние президентской власти - власти Правительства - все это

никогда не способствовало плодотворной работе законодателей. Законы,

подготовка которых проходила в таких условиях, обречен на противоречивость

отдельных его положений, относительно низкий уровень законодательной

техники и невысокую правовую культуру. По этим причинам, например, Законом

"Об ипотеке" не регулируется процесс залога земель, находящихся в

государственной либо муниципальной собственности, непоследовательно

урегулированы процесс реализации закладной и порядок ее обращения.

Следует отметить также, что Закон "О залоге" в части регулирования

ипотеки в корне устарел.

С принятием Земельного кодекса, а также с развитием залогового права (в

рамках ГК РФ и гражданского законодательства) потребуется принятие других

законов и нормативных актов. Примером тому может служить проект закона "О

государственном регулировании и особенностях ограничения земель

сельскохозяйственного назначения", который также коснется залоговых

отношений.

Из собственной практики могу привести следующие наблюдения. Договоры об

ипотеке до сих пор являются явлением достаточно редким и настоящий механизм

госрегистрации отнюдь не способствует увеличению их числа. Обосную:

. для заключения договора об ипотеке необходимо предварительно

зарегистрировать право отдельно на объект недвижимости и земельный

участок, на котором он расположен. За эти действия с юридического лица

взимается плата в размере 25 ММРОТ за каждое;

. необходимо оплатить нотариальное удостоверение. Не могу точно привести

стоимость, однако, как известно, нотариусы берут определенные проценты

от стоимости объекта (немалой);

. необходимо внести плату за госрегистрацию договора об ипотеке – как

правило не менее 50 ММРОТ.

В результате залогодателю, которому в силу каких-либо финансовых

затруднений необходимо получить кредит нужно заплатить сумму, на

сегодняшний день приближающуюся к 10000 рублей.

Возможно это бремя немного облегчится с введением с 1 октября 1999 г.

новой редакции Положения о порядке внесения платы за государственную

регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в разработке

которого принял непосредственное участие автор этой работы.

И все же, несмотря на недостатки законодательства в части регулирования

ипотечных правоотношений, их появление - важное событие в истории

гражданского законодательства России. Благодаря ипотеке кредит теперь могут

получить и малообеспеченные слои населения, благо для физических лиц размер

платы за госрегистрацию незначителен. Кроме того, можно прогнозировать

снижение процентных ставок по ссудам. Продажа жилья в кредит (под залог

приобретаемой квартиры) будет способствовать пополнению государственной

казны.

Появление "подинститута" закладной положительно скажется на

оборачиваемости денежных средств в стране. Деньги будут не только средством

накопления и платежа, но и средством обращения, что особенно важно в

условиях финансового кризиса в России. Институт ипотеки способен укрепить

банковскую систему. Государство, став залогодержателем определенных важных

объектов ипотеки, будет гарантировать банкам возврат обеспечения.

И, пожалуй, главное состоит в том, институт ипотеки в нынешней

разбалансированной экономике России - это не только начало большой работы

по совершенствованию залогового законодательства, но первый шаг к

оздоровлению нашей экономики, улучшению гражданского оборота.

7. Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года

N 51-ФЗ. "Российская газета", N 238-

239, 08.12.94.

2. Федеральный Закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге

недвижимости)" от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. «Экономика и жизнь».

Еженедельник. 1998, № 31.

3. Федеральный закон Российской Федерации “О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 года №

122 – ФЗ. “Российская газета” от 6 марта 1997 года.

4. Закон Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 года N 2872-1.

"Ведомости СНД и ВС РФ", 11.06.92, N 23, ст. 1239.

5. Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке,

одобренные Распоряжением Правительства РФ N 96-рз от 22 декабря 1993

года. "Российская газета", N 3, 06.01.94 года.

6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1.

Москва, Инфра-М, 1998 г.

7. Комментарий к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Завидов Б. Д.

Москва, «Издательство ПРИОР», 1999 год.

8. Комментарий к ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвиджимое

имущество и сделок с ним». Брагинский М. И., Москва, «Юриддом»,

«Юстицинформ», 1997 год.

-----------------------

* пункты 3 и 4 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации

* п. 1 ст. 19 Закона "Об ипотеке"

* ст. 43 Закона "Об ипотеке"

* ст. 45 Закона

* п. 2 ст. 342 ГК РФ

* ст. 334 ГК РФ

[1] абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке»

[2] п. 1 ст. 209 ГК РФ

[3] соответственно пунктам 2, 3, 4 ст. 1 Закона

[4] ст. 3 Закона «Об ипотеке»

[5] ст. 421 ГК РФ

[6] см. правило ГК о главной вещи и принадлежности

[7] соответственно пунктами 4, 5 ст. 5 Закона «Об ипотеке»

[8] п. 3 ст. 6 Закона «Об ипотеке»

[9] п. 3 ст. 335 ГК РФ

[10] статьи 250, 255, 290 и др.

[11] п. 2 ст. 420 ГК РФ

[12] статьи 307 - 419 ГК РФ

[13] п. 3 ст. 420 ГК РФ

[14] п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке»

[15] п. 3 ст. 9 Закона «Об ипотеке»

[16] соответственно пункты 4, 5 ст. 9 Закона "Об ипотеке"

[17] п. 2 ст. 9 Закона "Об ипотеке"

[18] п. 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке"

[19] п. 4 ст. 10 Закона "Об ипотеке"

[20] ст. 11 Закона "Об ипотеке"

[21] ст. 12 Закона "Об ипотеке"

[22] п. 2 статьи 339 и 349 ГК РФ

[23] ст. 389 ГК РФ

[24] статьи 583 и 584 ГК РФ

[25] соответственно п. 2 ст. 19 и п. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке»

[26] п. 3 ст. 20 Закона "Об ипотеке"

[27] ст. 210 ГК РФ

[28] ст. 211 ГК РФ

[29] п. 1 ст. 234 ГК РФ

[30] пункты 2 - 4 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации"

[31] п. 4 ст. 12 ФЗ "О регистрации"

[32] п. 1 ст. 20 Закона "Об ипотеке"

[33] п. 1 ст. 16 ФЗ "О госрегистрации"

[34] М.: Юриддом, Юстицинформ. 1997

[35] п. 1 ст. 17 ФЗ "О госрегистрации"

[36] п. 5 ст. 18 ФЗ "О госрегистрации"

[37] п. 4 ст. 16 ФЗ "О госрегистрации"

[38] п. 1 ст. 21 ФЗ "О госрегистрации"

[39] ст. 25 Закона "Об ипотеке"

[40] ст. 21 Закона "Об ипотеке"

[41] абз. 1 п. 2 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации"

[42] ст. 27 Закона "Об ипотеке"

Страницы: 1, 2, 3, 4