Приобретение права собственности

обязательства.[97]

В юридическом смысле добросовестный приобретатель имущества является

согласно ГК РФ[98] тот, кто не знает и не может знать о том, что

отчуждатель вещи не вправе ею распоряжаться. Однако тут остается много

неясного. Так например, возникает вопрос о добросовестности завладения

вещью лицом, обнаружившем бесхозяйное движимое имущество, но не совершившее

необходимых в порядке ГК РФ[99] действий (сообщение в милицию или органы

местного самоуправления). В такой ситуации можно утверждать. Что

добросовестность приобретателя, владеющим чужим имуществом как своим,

должна определяться из принципа: когда я вижу, что вещь не принадлежит мне,

значит совершенно точно она принадлежит кому – либо другому, если из

обстановки не следует, что она не принадлежит никому.

Итак, добросовестность – это отношение самого лица к основанию

завладения, которое должно отвечать общепринятым представлениям. Вместе с

тем, согласно ГК РФ любой владелец имущества предполагается добросовестным,

пока не доказано обратного. В связи с этим У. Маттеи и Е.А. Суханов

приводят такой парадоксальный пример: если два лица, без определенного

места жительства поселившись в пустой даче, являются, таким образом, как бы

истинными собственниками, так как хозяин дачи вынужден будет доказывать

недобросовестность «гостей».[100] Однако практически каждый знает – права

на недвижимое имущество возникают при условии легитимации (государственная

регистрация).

Вторым условием является открытость владения. Открыто владеющее лицо –

то, которое не скрывает своего обладания имуществом перед третьими лицами,

владеет, не таясь. При этом владелец не обязан совершать активных действий,

демонстрирующих окружающим владение, но в то же время и не должен активно

укрывать имущество от посторонних взоров. Например, КС РФ, обсуждая

проблему прав, на перемещенные культурные ценности отмечал, что нельзя

считать открытым владением хранение картин в закрытых музейных фондах.[101]

Третье условие – непрерывность владения в течение всего необходимого

срока. Непрерывность означает, что владелец, претендующий на право

собственности не должен сам оставлять имущество, то есть совершать действия

«определенно свидетельствующие об устранении от владения и пользования».

Непрерывность владения не устраняется заменой владельца его правопреемником

и не означает постоянного физического контакта владельца с имуществом.

Господство над вещью может быть лишь потенциальным, владельцу нет

необходимости осуществлять его ежеминутно.[102] Так владелец может уехать в

отпуск, в командировку, оставив вещь в своем доме, однако это не будет

являться перерывом во владении.

Четвертое условие, относящееся к владению – это владение имуществом «

как своим собственным», то есть владелец должен относиться к присвоенному

имуществу не хуже, чем к остальному принадлежащему ему на праве

собственности. Владелец обязан заботиться о вещи так, как это сделал бы на

его месте любой.

Приобрести право собственности по давности владения может как

физическое, так и юридическое лицо, а также РФ, субъект федерации или

муниципальное образование.

Для приобретения права собственности по давности владения должен

истечь установленный в законе срок давности. Срок этот для недвижимости

составляет пятнадцать лет, а для движимости пять лет.[103]

2. Производные основания приобретения права собственности

2.1. Возникновение права собственности в силу заключения договоров

(купля – продажа, мена, дарение)

Приобретение права собственности в силу заключения договоров относится

к производным основаниям (способам) возникновения права собственности.

Рассмотрим наиболее важные для нас в рамках исследуемой темы виды

регулятивных обязательств договоров купли – продажи, договор мены и договор

дарения.

Договором купли–продажи называется договор, по которому одна сторона

(продавец) обязуется передать имущество другой стороне (покупателю),

которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму.[104]

Сегодня купля–продажа – это самый распространенный договор, с помощью

которого происходит приобретение права собственности. Перемещение

материальных благ в товарной форме, составляющих основу любого

обязательства, в договоре купли - продажи выступает в наиболее в чистом

виде, являясь его непосредственным содержанием. Особое значение этого

института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы

его применения.

В рамках общего понятия купли – продажи законодатель выделяет ее

отдельные разновидности.[105] Перечень разновидности купли –продажи по ГК

РФ не является исчерпывающим, поэтому заключение договоров, которые не

относятся ни к одному из перечисленных в кодексе особых видов (розничная

купля- продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд,

контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятий),

также возможно. В качестве примера можно привести широко распространенные в

быту договоры купли- продажи различного имущества (например, автомобилей)

между гражданами. Такие сделки регулируются общими положениями о купле-

продаже[106] и специальным законодательством, если оно существует. В

современной юридической практике нередки случаи нарушения основных условий

заключения договоров купли- продажи, в результате чего возникают такие

проблемы, как, например, приобретение добросовестным приобретателем

похищенного имущества. В частности, если добросовестный приобретатель

автомобиля приобрел спортивный автомобиль у гражданина, который в свою

очередь приобрел этот автомобиль у учреждения на основании счета –

справки, выданной торгующей организацией на территории РФ, действительность

данной справки никем не оспорена, тем не менее, автомобиль оказался

похищенным у собственника, то у добросовестного приобретателя, как первого,

так и всех последующих, это имущество может быть истребовано и возвращено

собственнику.[107]

Договор купли – продажи порождает обязательство по возмездному

отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет

отграничивать его от других договоров гражданского права. Так, договор

дарения предусматривает безвозмездное отчуждение имущества. В договоре мены

в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары.

Выделение в ГК РФ[108] особых правил продажи недвижимости, обусловлено

рядом обстоятельств.

Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми

земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими

объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые

меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной

значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается

ряд ограничений по участию их в гражданском обороте.

В-четвертых, недвижимость является индивидуально-определенной и

незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое

регулирование связанных с ней отношений.

Важную роль в экономической деятельности населения играет договор

купли-продажи жилья. В ГК РФ включен ряд положений, незнание которых может

создать у покупателя жилья серьезные проблемы. В частности, речь идет о

том, что право пользования и право проживания взаимосвязаны друг с другом.

Другими словами, возникает проблема обременения собственности.[109]

Обратимся к ст. 292 ГК РФ. Она закрепляет право членов семьи

собственника жилого помещения пользоваться этим помещением (проживать).

Законодатель замечает, что переход права собственности на жилой дом или

квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения данного

права члена семьи собственника.[110]

И так, обнаруживая законодательно установленный вариант обременения

собственности. Данное обременение выступает в виде особого права. Член

семьи собственника не вступает сам ни с кем в обязательные отношения. Он

только помечается как бремя в договоре продажи дома или квартиры.[111]

Таким образом, право пользования жилым помещением или право проживания

приобретает самостоятельный характер. Члены семьи собственника приобретают

его не из договора, а на основании закона.[112]

Во избежание правонарушений при приобретении недвижимости следует

конкретизировать в договоре все обстоятельства дела внести их в договор.

В качестве примера приведем перечень таких обязательных пунктов при

подписании договора о строительстве жилья:

- условия договора о привлечении финансовых средств в строительство

жилья (они не должны противоречить условиям инвестиционного контракта, в

рамках которого они заключаются);

- описание индивидуально-определенного объекта в виде квартиры

согласно утвержденной проектно-сметной документации с указанием

индивидуального договора объекта, количество комнат, метража, подъезда,

этажа;

- размер взноса, график платежей, порядок и условия их изменения в

период строительства;

- срок завершения строительства и передачи квартиры в собственность

граждан и юридических лиц;

- ответственность сторон за неисполнение условий договора;

- условия расторжения договора и переуступления прав.[113]

В юридической практике встречаются такие нарушения, как, например,

когда гражданин заключает договор с посредником, которому предъявлено лишь

право, от имени инвестора заключать договоры, а в условиях договора с

гражданином указывается, что деньги гражданин должен перечислить на счет

посредника.

Важность договора как юридического документа необходимость тщательного

исследования сути, специфики и значения этого правового акта.

В соответствии с ГК РФ[114] право собственности у приобретателя вещи

по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено

законом или договором. Следовательно, передача вещи приобретает особое

значение не только в смысле установления момента собственности, но и в

смысле самого способа ее перехода, ведь увязывание момента перехода права

применительно к процедуре передачи вещи позволяет считать, что сама эта

передача и есть переход собственности.[115]

Передача требует следующего:

- правомочия передающего (традента) на перенесение права

собственности;

- совпадения воли традента и получателя относительно перехода

господства над вещью;

- переноса владения.

Под именем передачи понимается вручение одним лицом другому вещи с

намерением перенести право собственности.[116]

Такое значение передачи вещи с формированием системы традиции в праве

возникло не сразу, а в ходе исторического развития.

В римском праве манципация (воображаемая продажа) состояла в

следующем: в присутствии не менее чем пяти свидетелей и весодержателя

приобретатель схватывал рукой приобретаемую вещь и, держа в другой руке

медь, произносил формулу покупки: « Утверждаю, что этот раб по праву

квиритов принадлежит мне и что он должен считаться купленным за этот металл

и посредством этой меди и этих весов».[117]

Хотя манципация в данном случае выступает как абстрактная сделка,

создающая реальный эффект независимо от правового основания, существует

устойчивое мнение, считающее такое понимание вторичным, а первоначальную

манципацию – куплей-продажей за наличные с реальным эффектом.[118]

Возражения состоят в том, что если манципация – воображаемая продажа,

предполагается и невоображаемая – консенсуальная сделка продажи,

юридическое значение должно придаваться именно предшествующему

неформальному соглашению. Поэтому манципация сама по себе должна быть

продажей, считал Д.В.Дождев.

Однако позже, с выплатой символической цены акт манципации утратил

характер продажи и стал актом передачи права на вещь. Получаемое право

теперь опиралось не на оплату, а на сам акт манципации (в виде акта

передачи). Манципация становится инструментом для исполнения обязательства,

установленного предшествующей сделкой или иным юридическим событием

(например, решением суда), но стороны в любом случае вынуждены имитировать

исполнение договора купли-продажи. Другими словами манципация в

классическую эпоху Древнего Рима обладает правовым основанием для самой

себя и переносит право собственности независимо от действительности

основания. Ее реальный эффект, пишет К.И.Скловский, опирается на древнюю

силу ритуала. Тем самым была создана почва для дальнейшего развития, в

котором на первое место выходит традиция, которая как бы вытесняет и

замещает манципацию.[119]

В конечном счете, манципация была поглощена традицией и уже «по

Юстинианову праву передача есть общая и необходимая форма добровольного

отчуждения телесных вещей».[120]

Таким образом, установление системы традиции поставили ее выше

договора. Система традиции была известна и древнему русскому праву.

Символические действия, сопровождавшие передачу вещи, подчеркивали

принадлежность этого акта традиции. Например, передача собственности на

землю требовало передавать или удерживать кусок земли.[121]

Со временем традиция почти утратила прежние признаки ритуала, которые

теперь стали вытесняться записями в поземельные книги, заявления перед

судом и т.д. Однако суть ритуала осталась.

Если и можно считать традицию сделкой, то только постольку, поскольку

она влечет переход собственности, а не владения, только особое

соглашение–договор – порождает юридический эффект: «Лишь передача владения

как фактическое действие и соглашение о переходе собственности как договор

вместе обуславливают наступление правового последствия перехода

собственности».[122]

Таким образом, передача вещи «как фактическое действие» без соглашения

о собственности не порождает никакого юридического эффекта. Традиция, как

считает К.И.Скловский, является сделкой постольку, поскольку она направлена

на вещный результат, условия которого определяются за пределами традиции и

всегда предполагаются, раз традиция состоялась.[123]

В качестве примера можно привести такой факт из современной жизни.

Владелец автомашины, припарковав ее перед складом передает ключи (а значит

и саму автомашину) хозяину склада, чтобы он мог при необходимости въезда и

выезда отогнать автомобиль и затем снова вернуть его на место стоянки. При

этом на хозяина склада не возлагается обязанность охранять автомашину.

Понятно, что, несмотря на передачу автомобиля, у хозяина склада никаких

прав на эту вещь не возникает.[124]

Следовательно, продажа вещи еще не означает передачи владения, тем

более что это связано и с правом передачи в залог. Ведь залог, имея

возможность следования, сохраняется и при передаче вещи третьим лицам. Это

правило получило прямое подтверждение в постановлении Президиума ВАС РФ,

указавшего, что «одним из существенных признаков договора о залоге является

возможность реализации предмета залога», которая осуществляется «путем

продажи заложенного имущества с публичных торгов»[125]

Если совершена купля-продажа, то, кажется, прямых оснований считать ее

ничтожной, как это допустимо, если у продавца нет собственности, не

имеется. Однако, не получив владения, покупатель приобретает не

собственность, а титул покупателя, обязательное право, которое позволяет

ему заявлять требования лишь к продавцу. Покупатель не получивший владения,

не становится собственником из договора купли-продажи не только если не

получит владения, но и если завладеет вещью иначе, чем получив ее от

продавца. Поэтому насильственное или иное получение вещи от третьих лиц

помимо воли собственника, даже если эта вещь стала предметом купли-продажи,

но не была передана, не может привести к возникновению собственности у

покупателя, который становится в таком случае недобросовестным владельцем.

Возможность несовпадения в одном лице собственника и владельца объясняется

подчинением вещного права в системе традиций, то есть когда передача

осуществляется без юридических оснований.[126]

Эти соображения привели к установлению иного порядка перехода

собственности на недвижимость. Регистрационный порядок вводил прямую

перепись собственников и вытеснил систему традиции, она как бы отступает на

задний план, только иногда просвечивая через систему регистрации.

В современной юридической практике, помимо договора об отчуждении

имущества, совершается еще два акта: передача объекта и регистрация, причем

только с регистрацией закон связывает возникновение права

собственности.[127]

Важно подчеркнуть, что если переход права собственности увязывается с

моментом регистрации, то передача владения утрачивает непосредственное

вещно-правовое значение и сохраняет только обязательное. Например,

покупатель вправе требовать передаче владения от продавца – это требование

не собственника, а стороны в договоре (обязательстве). При этом форма и

способ передачи имеют не столько публичное, сколько частное, вытекающее из

условий договора значение. По этому поводу уместно привести высказывание Я.

Шаппа: «если продается земельный участок, предоставление права

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6