Приобретение права собственности
обязательства.[97]
В юридическом смысле добросовестный приобретатель имущества является
согласно ГК РФ[98] тот, кто не знает и не может знать о том, что
отчуждатель вещи не вправе ею распоряжаться. Однако тут остается много
неясного. Так например, возникает вопрос о добросовестности завладения
вещью лицом, обнаружившем бесхозяйное движимое имущество, но не совершившее
необходимых в порядке ГК РФ[99] действий (сообщение в милицию или органы
местного самоуправления). В такой ситуации можно утверждать. Что
добросовестность приобретателя, владеющим чужим имуществом как своим,
должна определяться из принципа: когда я вижу, что вещь не принадлежит мне,
значит совершенно точно она принадлежит кому – либо другому, если из
обстановки не следует, что она не принадлежит никому.
Итак, добросовестность – это отношение самого лица к основанию
завладения, которое должно отвечать общепринятым представлениям. Вместе с
тем, согласно ГК РФ любой владелец имущества предполагается добросовестным,
пока не доказано обратного. В связи с этим У. Маттеи и Е.А. Суханов
приводят такой парадоксальный пример: если два лица, без определенного
места жительства поселившись в пустой даче, являются, таким образом, как бы
истинными собственниками, так как хозяин дачи вынужден будет доказывать
недобросовестность «гостей».[100] Однако практически каждый знает – права
на недвижимое имущество возникают при условии легитимации (государственная
регистрация).
Вторым условием является открытость владения. Открыто владеющее лицо –
то, которое не скрывает своего обладания имуществом перед третьими лицами,
владеет, не таясь. При этом владелец не обязан совершать активных действий,
демонстрирующих окружающим владение, но в то же время и не должен активно
укрывать имущество от посторонних взоров. Например, КС РФ, обсуждая
проблему прав, на перемещенные культурные ценности отмечал, что нельзя
считать открытым владением хранение картин в закрытых музейных фондах.[101]
Третье условие – непрерывность владения в течение всего необходимого
срока. Непрерывность означает, что владелец, претендующий на право
собственности не должен сам оставлять имущество, то есть совершать действия
«определенно свидетельствующие об устранении от владения и пользования».
Непрерывность владения не устраняется заменой владельца его правопреемником
и не означает постоянного физического контакта владельца с имуществом.
Господство над вещью может быть лишь потенциальным, владельцу нет
необходимости осуществлять его ежеминутно.[102] Так владелец может уехать в
отпуск, в командировку, оставив вещь в своем доме, однако это не будет
являться перерывом во владении.
Четвертое условие, относящееся к владению – это владение имуществом «
как своим собственным», то есть владелец должен относиться к присвоенному
имуществу не хуже, чем к остальному принадлежащему ему на праве
собственности. Владелец обязан заботиться о вещи так, как это сделал бы на
его месте любой.
Приобрести право собственности по давности владения может как
физическое, так и юридическое лицо, а также РФ, субъект федерации или
муниципальное образование.
Для приобретения права собственности по давности владения должен
истечь установленный в законе срок давности. Срок этот для недвижимости
составляет пятнадцать лет, а для движимости пять лет.[103]
2. Производные основания приобретения права собственности
2.1. Возникновение права собственности в силу заключения договоров
(купля – продажа, мена, дарение)
Приобретение права собственности в силу заключения договоров относится
к производным основаниям (способам) возникновения права собственности.
Рассмотрим наиболее важные для нас в рамках исследуемой темы виды
регулятивных обязательств договоров купли – продажи, договор мены и договор
дарения.
Договором купли–продажи называется договор, по которому одна сторона
(продавец) обязуется передать имущество другой стороне (покупателю),
которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму.[104]
Сегодня купля–продажа – это самый распространенный договор, с помощью
которого происходит приобретение права собственности. Перемещение
материальных благ в товарной форме, составляющих основу любого
обязательства, в договоре купли - продажи выступает в наиболее в чистом
виде, являясь его непосредственным содержанием. Особое значение этого
института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы
его применения.
В рамках общего понятия купли – продажи законодатель выделяет ее
отдельные разновидности.[105] Перечень разновидности купли –продажи по ГК
РФ не является исчерпывающим, поэтому заключение договоров, которые не
относятся ни к одному из перечисленных в кодексе особых видов (розничная
купля- продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд,
контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятий),
также возможно. В качестве примера можно привести широко распространенные в
быту договоры купли- продажи различного имущества (например, автомобилей)
между гражданами. Такие сделки регулируются общими положениями о купле-
продаже[106] и специальным законодательством, если оно существует. В
современной юридической практике нередки случаи нарушения основных условий
заключения договоров купли- продажи, в результате чего возникают такие
проблемы, как, например, приобретение добросовестным приобретателем
похищенного имущества. В частности, если добросовестный приобретатель
автомобиля приобрел спортивный автомобиль у гражданина, который в свою
очередь приобрел этот автомобиль у учреждения на основании счета –
справки, выданной торгующей организацией на территории РФ, действительность
данной справки никем не оспорена, тем не менее, автомобиль оказался
похищенным у собственника, то у добросовестного приобретателя, как первого,
так и всех последующих, это имущество может быть истребовано и возвращено
собственнику.[107]
Договор купли – продажи порождает обязательство по возмездному
отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет
отграничивать его от других договоров гражданского права. Так, договор
дарения предусматривает безвозмездное отчуждение имущества. В договоре мены
в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары.
Выделение в ГК РФ[108] особых правил продажи недвижимости, обусловлено
рядом обстоятельств.
Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми
земельными участками, на которых они расположены.
Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими
объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые
меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.
В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной
значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается
ряд ограничений по участию их в гражданском обороте.
В-четвертых, недвижимость является индивидуально-определенной и
незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое
регулирование связанных с ней отношений.
Важную роль в экономической деятельности населения играет договор
купли-продажи жилья. В ГК РФ включен ряд положений, незнание которых может
создать у покупателя жилья серьезные проблемы. В частности, речь идет о
том, что право пользования и право проживания взаимосвязаны друг с другом.
Другими словами, возникает проблема обременения собственности.[109]
Обратимся к ст. 292 ГК РФ. Она закрепляет право членов семьи
собственника жилого помещения пользоваться этим помещением (проживать).
Законодатель замечает, что переход права собственности на жилой дом или
квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения данного
права члена семьи собственника.[110]
И так, обнаруживая законодательно установленный вариант обременения
собственности. Данное обременение выступает в виде особого права. Член
семьи собственника не вступает сам ни с кем в обязательные отношения. Он
только помечается как бремя в договоре продажи дома или квартиры.[111]
Таким образом, право пользования жилым помещением или право проживания
приобретает самостоятельный характер. Члены семьи собственника приобретают
его не из договора, а на основании закона.[112]
Во избежание правонарушений при приобретении недвижимости следует
конкретизировать в договоре все обстоятельства дела внести их в договор.
В качестве примера приведем перечень таких обязательных пунктов при
подписании договора о строительстве жилья:
- условия договора о привлечении финансовых средств в строительство
жилья (они не должны противоречить условиям инвестиционного контракта, в
рамках которого они заключаются);
- описание индивидуально-определенного объекта в виде квартиры
согласно утвержденной проектно-сметной документации с указанием
индивидуального договора объекта, количество комнат, метража, подъезда,
этажа;
- размер взноса, график платежей, порядок и условия их изменения в
период строительства;
- срок завершения строительства и передачи квартиры в собственность
граждан и юридических лиц;
- ответственность сторон за неисполнение условий договора;
- условия расторжения договора и переуступления прав.[113]
В юридической практике встречаются такие нарушения, как, например,
когда гражданин заключает договор с посредником, которому предъявлено лишь
право, от имени инвестора заключать договоры, а в условиях договора с
гражданином указывается, что деньги гражданин должен перечислить на счет
посредника.
Важность договора как юридического документа необходимость тщательного
исследования сути, специфики и значения этого правового акта.
В соответствии с ГК РФ[114] право собственности у приобретателя вещи
по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено
законом или договором. Следовательно, передача вещи приобретает особое
значение не только в смысле установления момента собственности, но и в
смысле самого способа ее перехода, ведь увязывание момента перехода права
применительно к процедуре передачи вещи позволяет считать, что сама эта
передача и есть переход собственности.[115]
Передача требует следующего:
- правомочия передающего (традента) на перенесение права
собственности;
- совпадения воли традента и получателя относительно перехода
господства над вещью;
- переноса владения.
Под именем передачи понимается вручение одним лицом другому вещи с
намерением перенести право собственности.[116]
Такое значение передачи вещи с формированием системы традиции в праве
возникло не сразу, а в ходе исторического развития.
В римском праве манципация (воображаемая продажа) состояла в
следующем: в присутствии не менее чем пяти свидетелей и весодержателя
приобретатель схватывал рукой приобретаемую вещь и, держа в другой руке
медь, произносил формулу покупки: « Утверждаю, что этот раб по праву
квиритов принадлежит мне и что он должен считаться купленным за этот металл
и посредством этой меди и этих весов».[117]
Хотя манципация в данном случае выступает как абстрактная сделка,
создающая реальный эффект независимо от правового основания, существует
устойчивое мнение, считающее такое понимание вторичным, а первоначальную
манципацию – куплей-продажей за наличные с реальным эффектом.[118]
Возражения состоят в том, что если манципация – воображаемая продажа,
предполагается и невоображаемая – консенсуальная сделка продажи,
юридическое значение должно придаваться именно предшествующему
неформальному соглашению. Поэтому манципация сама по себе должна быть
продажей, считал Д.В.Дождев.
Однако позже, с выплатой символической цены акт манципации утратил
характер продажи и стал актом передачи права на вещь. Получаемое право
теперь опиралось не на оплату, а на сам акт манципации (в виде акта
передачи). Манципация становится инструментом для исполнения обязательства,
установленного предшествующей сделкой или иным юридическим событием
(например, решением суда), но стороны в любом случае вынуждены имитировать
исполнение договора купли-продажи. Другими словами манципация в
классическую эпоху Древнего Рима обладает правовым основанием для самой
себя и переносит право собственности независимо от действительности
основания. Ее реальный эффект, пишет К.И.Скловский, опирается на древнюю
силу ритуала. Тем самым была создана почва для дальнейшего развития, в
котором на первое место выходит традиция, которая как бы вытесняет и
замещает манципацию.[119]
В конечном счете, манципация была поглощена традицией и уже «по
Юстинианову праву передача есть общая и необходимая форма добровольного
отчуждения телесных вещей».[120]
Таким образом, установление системы традиции поставили ее выше
договора. Система традиции была известна и древнему русскому праву.
Символические действия, сопровождавшие передачу вещи, подчеркивали
принадлежность этого акта традиции. Например, передача собственности на
землю требовало передавать или удерживать кусок земли.[121]
Со временем традиция почти утратила прежние признаки ритуала, которые
теперь стали вытесняться записями в поземельные книги, заявления перед
судом и т.д. Однако суть ритуала осталась.
Если и можно считать традицию сделкой, то только постольку, поскольку
она влечет переход собственности, а не владения, только особое
соглашение–договор – порождает юридический эффект: «Лишь передача владения
как фактическое действие и соглашение о переходе собственности как договор
вместе обуславливают наступление правового последствия перехода
собственности».[122]
Таким образом, передача вещи «как фактическое действие» без соглашения
о собственности не порождает никакого юридического эффекта. Традиция, как
считает К.И.Скловский, является сделкой постольку, поскольку она направлена
на вещный результат, условия которого определяются за пределами традиции и
всегда предполагаются, раз традиция состоялась.[123]
В качестве примера можно привести такой факт из современной жизни.
Владелец автомашины, припарковав ее перед складом передает ключи (а значит
и саму автомашину) хозяину склада, чтобы он мог при необходимости въезда и
выезда отогнать автомобиль и затем снова вернуть его на место стоянки. При
этом на хозяина склада не возлагается обязанность охранять автомашину.
Понятно, что, несмотря на передачу автомобиля, у хозяина склада никаких
прав на эту вещь не возникает.[124]
Следовательно, продажа вещи еще не означает передачи владения, тем
более что это связано и с правом передачи в залог. Ведь залог, имея
возможность следования, сохраняется и при передаче вещи третьим лицам. Это
правило получило прямое подтверждение в постановлении Президиума ВАС РФ,
указавшего, что «одним из существенных признаков договора о залоге является
возможность реализации предмета залога», которая осуществляется «путем
продажи заложенного имущества с публичных торгов»[125]
Если совершена купля-продажа, то, кажется, прямых оснований считать ее
ничтожной, как это допустимо, если у продавца нет собственности, не
имеется. Однако, не получив владения, покупатель приобретает не
собственность, а титул покупателя, обязательное право, которое позволяет
ему заявлять требования лишь к продавцу. Покупатель не получивший владения,
не становится собственником из договора купли-продажи не только если не
получит владения, но и если завладеет вещью иначе, чем получив ее от
продавца. Поэтому насильственное или иное получение вещи от третьих лиц
помимо воли собственника, даже если эта вещь стала предметом купли-продажи,
но не была передана, не может привести к возникновению собственности у
покупателя, который становится в таком случае недобросовестным владельцем.
Возможность несовпадения в одном лице собственника и владельца объясняется
подчинением вещного права в системе традиций, то есть когда передача
осуществляется без юридических оснований.[126]
Эти соображения привели к установлению иного порядка перехода
собственности на недвижимость. Регистрационный порядок вводил прямую
перепись собственников и вытеснил систему традиции, она как бы отступает на
задний план, только иногда просвечивая через систему регистрации.
В современной юридической практике, помимо договора об отчуждении
имущества, совершается еще два акта: передача объекта и регистрация, причем
только с регистрацией закон связывает возникновение права
собственности.[127]
Важно подчеркнуть, что если переход права собственности увязывается с
моментом регистрации, то передача владения утрачивает непосредственное
вещно-правовое значение и сохраняет только обязательное. Например,
покупатель вправе требовать передаче владения от продавца – это требование
не собственника, а стороны в договоре (обязательстве). При этом форма и
способ передачи имеют не столько публичное, сколько частное, вытекающее из
условий договора значение. По этому поводу уместно привести высказывание Я.
Шаппа: «если продается земельный участок, предоставление права
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6
|