Сделки с недвижимым имуществом

отдельных квартир (в т.ч. полученных в собственность в результате

приватизации) в связи с тяжелым материальным положением продавали одну или

несколько комнат (что не ограничено законодательством), в результате чего

квартира становилась коммунальной.

Отличительной особенностью комнаты является то, что ее собственнику

наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым комнатой, принадлежат так

же на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие

конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное

оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной

квартиры, а также и доля в праве общей собственности на места общего

пользования (т.е. внутриквартирные коридоры, передние, кухни, туалеты,

ванные комнаты и иные подсобные помещения). Эта доля собственника равна

отношению находящегося в его собственности жилого помещения к суммарной

жилой площади квартиры, если иное не определено специальным соглашением

всех ее собственников. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в

праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные

действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на

квартиру (п.2 ст. 290 ГК). Собственник же комнаты не вправе отчуждать свою

долю в праве собственности на общее имущество квартиры, а также совершать

иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности

на комнату.

Многими юристами обосновывается положение о преимущественном праве

покупки жилого помещения в квартире коммунального заселения, владельцами

соседних комнат или лицами, занимающими их по договору найма.

Действительно, ст.250 ГК содержит правило, согласно которому при продаже

доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники этой

собственности имеют преимущественное право ее покупки, кроме случаев

продажи с публичных торгов. Однако приватизированная комната в коммунальной

квартире - это самостоятельный объект собственности. Право собственности на

нее не является правом общей долевой собственности на квартиру, такая

долевая собственность установлена только на места общего пользования в этой

квартире. Так что распространение на комнаты в коммунальной квартире

правила ст.250 ГК о преимущественном праве покупки продаваемой доли в общем

имуществе представляется ошибочным. Данная норма значительно ограничивает

закрепленное ГК право собственника на распоряжение принадлежащим ему

имуществом по своему усмотрению, ибо жестко устанавливает круг возможных

покупателей жилого помещения. Поэтому я считаю правильным присоединиться к

мнению Павла Владимировича Крашенинникова Председателя Комитета

Государственной Думы Российской Федерации по законодательству, высказанному

им на интернет-конференции "Перспективы развития жилищного законодательства

в России" 4 февраля 2003 г.:

Ведущая: Вопросы о купле-продаже недвижимости.

Уважаемый Павел Владимирович! Распространяется ли на сделки купли-

продажи комнат в коммунальных квартирах, находящихся на праве собственности

у граждан, преимущественное право покупки, предусмотренное ст.250 ГК РФ?

Вашу позицию в прессе я читал, но есть мнение других уважаемых юристов,

отличное от Вашего. Кроме того, нотариусы и Москомрегистрация не требуют

документов, подтверждающих тот факт, что соседи воспользовались своим

преимущественным правом, хотя законодательством это предусмотрено.

Единообразной судебной практики нет.

Разъяснений ВС РФ, насколько я знаю, тоже нет. Хотелось бы получить

развернутый и аргументированный ответ. Заранее спасибо. (Куцевол Артур, г.

Москва)

Крашенинников П.В.:

С самого начала говорю, что здесь право преимущественной покупки нет.

250-я статья не распространяется на данное отношение. Почему? В

собственности конкретных граждан в данном случае находится комната, и у

других граждан - тоже комната. В общей собственности находятся объекты

общего пользования: туалет, ванна, коридор. Вот такая конструкция у нас

существует сегодня.

Действительно, до недавнего момента этот вопрос был открыт и постоянно

дискутировался. Моя позиция всегда заключалась в том, что в данном случае

речь идет об объектах, которые являются принадлежностью комнат, и, конечно,

принадлежность не может порождать право преимущественной покупки при

продаже главной вещи. Это первое. Второе, у нас такая же конструкция

заложена в главе 18 ГК РФ и в законе «О товариществах собственников жилья»

приблизительно к объектам общего пользования уже многоквартирных домов.

В многоквартирных домах, если мне принадлежит квартира, у меня есть

право, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования

многоквартирного дома. И, конечно, там тоже действует эта конструкция, что

эта доля не порождает права преимущественной покупки. Она не может быть

отчуждена отдельно от квартиры, и не может быть выделена сама по себе. Что

касается комнат, то недавно были поправки в законе «О приватизации жилья»,

в котором говорится, хотя и применительно к приватизированному жилью, что

права преимущественной покупки не возникает.

С учетом того, что у нас ГК РФ позволяет применять нормы права по

аналогии, это называется аналогия права, соответственно, по сходным

ситуациям мы применяем и главу 18, и закон «О товариществах собственников

жилья». И вот теперь уже в законе «О приватизации жилья» говорится именно о

приватизированном жилье. Так что, еще раз повторяю, здесь права

преимущественной покупки нет».[14]

Соглашаясь с мнением Павла Владимировича Крашенинникова, что общие

помещения коммунальной квартиры являются принадлежностью главной вещи

(комнаты) и поэтому права преимущественной покупки не возникает, необходимо

добавить, что нарушения прав других нанимателей при этом не происходит.

Наоборот, обладая правом преимущественной покупки другие жильцы

коммунальной квартиры были бы способны «заблокировать» любую сделку по

распоряжению комнатой. Ведь потенциальный покупатель не станет ждать долго.

Таким образом, можно было бы навязывать свои условия сделки, причём

совершенно законно. Есть в этом и отрицательные моменты. Несомненно,

первоначальным замыслом законодателя являлось намерение ликвидировать или

хотя бы сократить количество квартир коммунального заселения. Исключение

соседей из числа лиц, обладающих правом преимущественной покупки, конечно,

не поспособствует этому замыслу. Государству следует поискать иные пути

решения проблемы коммунальных квартир.

2.3 ДОГОВОР МЕНЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

Обмены, как учит политэкономия, это сделки, присущие обществу с

незрелыми товарно-денежными отношениями. Обмен и рынок вещи вроде бы

несовместимые. Однако договор мены жилого помещения и не думает умирать,

хотя общая доля таких сделок довольно невелика.

У сторон заключающих договор мены жилого помещения имеются веские

доводы в его пользу. Не секрет что расчёты между участниками договоров

купли-продажи в нашей стране в подавляющем большинстве случаев проводятся

наличными деньгами. Это вызвано неразвитостью банковской сферы и высокой

стоимостью комиссионных. При заключении договора мены жилого помещения

сторонам не приходится иметь дело с крупными суммами наличных денег как в

случае купли продажи недвижимого имущества. В результате снижается риск

стать жертвой мошеннических или иных криминальных действий, приходящихся

зачастую на заключительную стадию сделки - денежные выплаты. Недвижимое

имущество, полученное по договору мены скрыть невозможно и в случае

ненадлежащего или несвоевременного исполнения обязательств другой стороной

на него может быть наложен арест, или взыскание. В договоре мены

недвижимого имущества как цена предмета сделки сторонами чаще всего

указывается оценочная стоимость по справке БТИ (большая из обмениваемых), а

стоимость переходящего имущества предполагается равной (ч. 1 ст. 305 ГК).

Оценочная стоимость недвижимого имущества по справке БТИ, как правило, в 5-

10 раз ниже рыночной. Это обстоятельство позволяет сторонам значительно

сэкономить на оплате государственной пошлины и минимизировать расходы по

проведению сделки.

При всей же кажущейся сложности в большом городе не составит особого

труда подобрать необходимый вариант обмена квартиры даже своими силами.

Договор мены - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым

каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один

товар в обмен на другой (ст.567 ГК). К договору мены применяются

соответственно правила о купле-продаже (гл.30 ГК), если это не противоречит

правилам гл.31 ГК и существу мены. При этом каждая из сторон признается

продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара,

который она обязуется принять в обмен. То есть, каждый участник договора

должен обладать правом собственности на обмениваемое помещение, при этом

каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения,

которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает.

Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то,

что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления

передает другой стороне не деньги, а имущество.

К форме договора мены недвижимого имущества применяются те же

требования, что и к форме договора продажи недвижимости, о которых

говорилось выше. Договор мены недвижимого имущества должен быть заключен в

письменной форме путем составления одного документа, подписанного

сторонами. Нотариальное удостоверение такого договора не является

обязательным.

В соответствии со ст.568 ГК, если из договора мены не вытекает иное,

товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их

передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая

несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с

договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона,

обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого

в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после

исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не

предусмотрен договором.

По договору мены жилого помещения одна из сторон может предоставить

не обязательно жилое помещение, а к примеру ценные бумаги, автомобиль или

иное имущество так как граждане и юридические лица свободны в заключении

договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не

предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК). Стороны

могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров,

предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К

отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих

частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном

договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа

смешанного договора.

По общему правилу, право собственности на обмениваемые товары

переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей,

одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары

обеими сторонами. Однако, согласно ст.570 ГК, законом или договором мены

может быть предусмотрено иное. Применительно к мене недвижимости закон

как раз и предусматривает иные, по сравнению с общим, правила (п.2 ст.567,

ст.550 ГК). Поскольку переход прав собственности на недвижимое имущество,

являющееся предметом мены, подлежит государственной регистрации по

правилам, установленным Федеральным законом "О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права собственности на

объекты, полученные по договору мены, возникают у сторон договора мены

недвижимого имущества с момента государственной регистрации перехода

соответствующих прав, а не после исполнения ими обязанностей по передаче

имущества. Передача помещений оформляется передаточным актом. Передаточный

акт не является обязательным приложением к договору мены жилого помещения.

Это самостоятельный документ, подтверждающий передачу недвижимости

продавцом и принятие ее покупателем, его представление для регистрации

договора не обязательно. Кроме того, стороны вправе включить

непосредственно в договор купли-продажи положение о передаче недвижимости,

тогда с момента заключения договора недвижимость считается переданной

покупателю, и отдельного передаточного акта не потребуется.

В договоре мены жилого (квартиры, части жилого дома, части квартиры)

необходимо указать проживающих лиц (п. 1 ст. 558 ГК) и их право пользования

после приобретения жилого помещения покупателем, либо положение об

отсутствии таких лиц. Бытуют такие варианты договоров, в которых кроме

перечня лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении, содержится

положение о том, что они обязуются выписаться к определенной дате. Если

указанные лица, не являющиеся собственниками жилья, не подписывают договор

купли-продажи, то и никаких обязанностей по выписке (снятии с

регистрационного учёта по месту жительства) из квартиры у них не возникает.

Более того, п. 2 ст. 292 ГК гласит, что члены семьи собственника (в том

числе бывшие супруги, совершеннолетние дети, иждивенцы и др.) сохраняют

право пользования даже в случае перехода права на жилье к другому

собственнику. Если в жилом помещении проживают кроме собственника

наниматели, то они также сохраняют свои права, а новый собственник

становится наймодателем на тех же условиях, что и бывший собственник (ст.

675 ГК). И если покупатель подписал договор на таких условиях (купил

квартиру с вместе с жильцами), а жильцы не выписываются, то требовать этого

от продавца он не может (п. 1 ст. 460 ГК).

Договор мены следует отличать от договора обмена жилыми помещениями.

В последнем случае между сторонами происходит переход права пользования, а

не права собственности как в договоре мены. Кроме того, в отличие от

договора мены договор обмена жилыми помещениями оформляется специальными

обменными ордерами. Обмен жилых помещений — основная операция, с помощью

которой наниматель жилого помещения в государственной (муниципальной)

собственности может поменять свое жилье, не расторгая отношений с

государством как собственником жилищного фонда. В соответствии с ЖК этот

вид нерыночных операций возник во времена распределительной системы

жилищного обеспечения. Статья 67 ЖК устанавливает, что наниматель жилого

помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов

семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого

помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного

кооператива, в том числе проживающим в другом населенном пункте.

Думается, что разновидностью договора мены следует считать

правоотношение, в которое вступают лица используя возможность,

предоставленную ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной

политики", согласно которому наниматель или арендатор жилого помещения в

домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет

право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного

собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних

членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды

этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения

права собственности на жилой дом (жилое помещение). Обмен жилых помещений

оформляется в установленном порядке. Административные ограничения в обмене

жилых помещений не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных

законодательством.

Отличием договора мены от договора обмена между нанимателем жилого

помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных

фондов и собственником частного жилищного фонда является лишь то, что по

договору обмена (ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной

политики») одна из сторон в качестве встречного предоставления передает

другой стороне не имущество, а права и обязанности по договору найма.

Стороны должны оформить в установленном порядке обмен с получением

ордера на жилое помещение, и дополнительно собственник по договору (купли-

продажи, дарения и др.) должен передать жилое помещение в собственность

другой стороне. Этот договор должен быть оформлен надлежащим образом и

зарегистрирован.

Сторона договора, получающая право пользования жилым помещением в

домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов

заключает договор найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения в

домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в

письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем

- жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии -

соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем -

гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре найма жилого помещения

определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями

(ст. 51 ЖК). Следует отметить, что если гражданин уже однократно

приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем государственной

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10