Шпоры. Гражданское право. Государственный экзамен

или другое недвижимое имущество. К продаже недвижимости субсидиарно

применяются также общие положения о купле-продаже.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные,] позволяющие

определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю

по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на

соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого

имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом

имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а

соответствующий договор не заключенным.

В отличие от обычного договора купли-продажи, существенным условием

договора продажи недвижимости является цена.

Без указания в договоре цены недвижимости такой договор не может считаться

заключенным.

Для договора купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная

форма в виде одного документа. Последствием несоблюдения этой формы

является ничтожность договора.

Правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним установлены в Федеральном законе «О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним». Следует обратить внимание на то,

что регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на

недвижимость. Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента

его подписания, если иное не предусмотрено самим договором.

Поскольку право собственности переходит от продавца к покупателю лишь в

момент регистрации перехода этого права, до этого момента собственником

недвижимости остается продавец.

Продажа здания, сооружения или другой недвижимости, прочно связанной с

землей, во всех случаях неизбежно влечет передачу покупателю права

собственности или прав владения и пользования (как возмездного, так и

безвозмездного) в отношении той части земельного участка, которая занята

этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Договор продажи жилого помещения имеет существенные особенности. Так,

существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого

дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с

законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения

покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование

продаваемым жилым помещением.

Второй особенностью договора продажи жилого помещения является то, что он

считается заключенным с момента его государственной регистрации. Поэтому, в

частности, обязанность передать жилое помещение покупателю возникает у

продавца только с момента государственной регистрации договора, хотя

фактически передать жилое помещение продавец вправе и до регистрации

договора.

Договор продажи предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в

собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за

исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать

другим лицам.

Хотя предприятие в целом как имущественный комплекс признается одним из

видов недвижимости, однако в силу особенностей этого объекта недвижимости

его продажа регулируется специальными нормами, а общие правила о продаже

недвижимости применяются к продаже предприятия субсидиарно.

Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие

средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также

принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств

индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено

договором.

Как и договор продажи жилого помещения, договор продажи предприятия

считается заключенным и порождает соответствующие права и обязанности с

момента его государственной регистрации. Переход права собственности на

предприятие также подлежит государственной регистрации. Правила

государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним установлены

в ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним».

Существенными условиями договора продажи предприятия являются состав и

стоимость продаваемого предприятия, поэтому заключению договора должна

предшествовать полная инвентаризации предприятия, завершающаяся

составлением акта инвентаризации.

54. Договор аренды зданий и сооружений

Договор аренды здания или сооружения — разновидность договора аренды

отдельных видов имущества. Объектом этого договора является аренда

недвижимого имущества — здания или сооружения.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем

составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы

договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного

года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с

момента такой регистрации.

Размер арендной платы — существенное условие договора аренды здания или

сооружения, отсутствие которого не позволяет считать договор заключенным.

Если иное не предусмотрено договором, установленная в договоре арендная

плата рассматривается как включающая в себя плату за пользование земельным

участком.

По общему правилу, судьба части земельного участка, занятой сдаваемой в

аренду недвижимостью и необходимой для ее использования, следует судьбе

этой недвижимости.

Как и переход права собственности на само арендованное здание или

сооружение, переход права собственности на земельный участок, на котором

находится арендованная недвижимость, не влияет на содержание и объем

правомочий арендатора.

Договор аренды предприятий

Договор аренды предприятия как имущественного комплекса является

разновидностью договора аренды отдельных видов имущества. Предприятие как

имущественный комплекс относится к недвижимому имуществу.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем

составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды

предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с

момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия

влечет его недействительность.

Поскольку в обладании арендодателя находятся документы, определяющие

состав предприятия как имущественного комплекса, на нем, как правило, лежит

обязанность по подготовке предприятия к передаче.

В отличие от общих правил об аренде, арендатор по договору аренды

предприятия обязан производить не только текущий, но и капитальный ремонт

объекта аренды.

Объем правомочий арендатора по распоряжению имуществом арендованного

предприятия и внесению в него изменений различными способами весьма широк,

за исключением входящих в состав предприятия прав на землю и природные

ресурсы. Если договором не предусмотрено иное, единственным ограничением

при осуществлении права распоряжения арендованным имуществом является

условие неуменьшения стоимости предприятия в результате совершения сделок

по распоряжению входящим в его состав имуществом. Следовательно, в основном

это ограничение может касаться сделок по отчуждению имущества предприятия.

Нарушение этих условий влечет возникновение у арендодателя права на

возмещение убытков.

Договор лизинга: условия, права и обязанности, ответственность сторон

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется

приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного

им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное

владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом

случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором'! финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца!

и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Договор лизинга является одной из разновидностей договора аренды.

Отношения, возникающие в связи с заключением договора финансовой аренды,

регулируются помимо ГК Федеральным законом «О лизинге».

Предоставление имущества по договору лизинга обусловлено использованием

этого имущества для предпринимательских целей. По общему правилу, выбор

предмета аренды и продавца осуществляет- арендатор, однако договором может

быть предусмотрено осуществление этих действий арендодателем.

Согласно ст. 16 Федерального закона «О лизинге» договор квалифицируется

как договор лизинга, если содержит указания на наличие инвестирования

денежных средств в предмет лизинга и на наличие- передачи предмета лизинга

арендатору.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе

предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,

оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое

имущество, которое может использоваться для предпринимательской

деятельности. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие

природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами

запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый

порядок обращения.

Риск арендатора в договоре лизинга состоит в том, что в случае случайной

гибели или порчи арендованного имущества арендатор обязан возместить

арендодателю убытки, причиненные невозможноетью возврата объекта аренды.

55. Понятие и виды договора дарения, его форма

Договор дарения относится к числу договоров о передаче имущества в

собственность. Договор дарения всегда безвозмездный, он может быть реальным

и консенсуальным. Возмездный договор дарения является притворной и в силу

этого ничтожной сделкой. Консенсуальный договор дарения является

односторонне-обязываюшим.

Стороны договора дарения — даритель и одаряемый. Предметом договора

дарения (даром) могут быть: вещь, передаваемое одаряемому имущественное

право, имущественная обязанность, от исполнения которой он освобождается. В

консенсуальном договоре дарения намерение одарить должно быть ясно выражено

и содержать указание на конкретный предмет дарения.

Дарение на случай смерти является притворной и в силу этого ничтожной

сделкой, прикрывающей завещание.

Реальный договор дарения может совершаться в устной форме, кроме случая,

когда дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает пять

установленных законом минимальных размеров оплаты труда. Консенсуальный

договор дарения всегда должен совершаться в письменной форме, а если

предметом дарения является недвижимость, то договор подлежит

государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации.

Несоблюдение требуемой п. 2 ст. 574 ГК письменной формы договора дарения

влечет его ничтожность.

Разновидностью дарения является пожертвование. С точки зрения предмета

договора особенность пожертвования как разновидности дарения состоит в том,

что в качестве дара здесь может выступать только вещь или имущественное

право, но не освобождение одаряемого от имущественной обязанности, как в

обычном договоре дарения. Другой особенностью договора пожертвования

является более узкий субъектный состав одаряемых. Помимо граждан, в него

входят только прямо упомянутые в ст. 582 ГК виды некоммерческих организаций

— лечебные, воспитательные, учебные, научные учреждения, учреждения

культуры, социальной защиты и другие аналогичные учреждения, фонды,

общественные и религиозные организации, а также Российская Федерация, ее

субъекты и муниципальные образования.

56. Наем. Заключение договоров коммерческого и социального найма и их

форма

По договору найма (как коммерческого, так и социального) жилого помещения

одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо

(наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое

помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор

найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Стороны договора — наймодатель и наниматель. Объект договора найма — жилое

помещение. Объектом договора социального найма может быть только жилое

помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

Нанимателем может быть только гражданин. Цель договора найма — обеспечение

права гражданина на жилище.

Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения,

что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и

пользования им, но на основе иного договора (как правило, договора аренды).

Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым

помещением может осуществлять только гражданин.

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на

условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

Предпосылкой для заключения договора социального найма является выдача

уполномоченным государственным или муниципальным органом ордера на жилое

помещение. Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским

законодательством.

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное

жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Оно должно быть

благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта,

отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

В обязанности наймодателя входят передача нанимателю свободного жилого

помещения в надлежащем состоянии, осуществление надлежащей эксплуатации

дома, в котором находится объект найма, предоставление нанимателю на

возмездной основе необходимых коммунальных услуг, обеспечение ремонта

общего имущества многоквар тирного дома и находящихся в жилом помещении

устройств для оказания коммунальных услуг.

В обязанности нанимателя жилого помещения входят воздержание от

использования жилого помещения для отличных от проживания целей,

обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения,

своевременное внесение платы за него. Переустройство и реконструкция жилого

помещения нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя.

Если постоянно проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем

граждане не указаны в договоре найма, они приобретаю этот статус в

результате их вселения в жилое помещение в установленном порядке. Такие

граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением,

однако правовой статус сонанимателя они приобретают лишь в случае, если

заключают с нанимателем договор о их солидарной с нанимателем

ответственности перед наймодателем.

Условиями вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно

проживающих в этом жилом помещении являются согласие на такое вселение

нанимателя и постоянно проживающих с] ним граждан, а также соблюдение при

вселении требований законодательства о норме жилой площади на одного

человека, составляющей ] двенадцать квадратных метров (ст. 38 ЖК).

По общему правилу, текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является

обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт — обязанностью наймодателя.

Переоборудование жилого дома в котором находится сданное внаем жилое

помещение, если переоборудование существенно изменяет условия пользования

жилым помещением, допустимо лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги

(квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.

Стороны договора найма жилого помещения и их замена. Временные жильцы и

поднаниматели и их права и обязанности

Сторонами договора найма жилого помещения являются наниматель и

наймодатель.

По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с

согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может

быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с

нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор

продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из

граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию

между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно

проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмездное

пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым

помещением, не несет самостоятельной ответственности перед наймодателем.

Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок

договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном

прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с

ним.

Под временными жильцами понимаются граждане, прибывшие для проживания в

жилом помещении на безвозмездной основе на срок не более шести месяцев.

Условием вселения временных жильцов являются общее согласие нанимателя и

постоянно проживающих с ним граждан, а также предварительное уведомление

наймодателя о таком вселении. Наймодатель может запретить проживание

временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о

норме жилой площади на человека.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8