Дипломная работа: Сделки с недвижимостью
Таким образом,
сделки (в том числе купля - продажа) с указанными объектами ничтожны
(ст.ст.168, 169 ГК РФ).
Самовольная
постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме
случаев, указанных в ст.222 ГК РФ (п.3). Аналогичное положение закреплено и в
специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без
соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить
снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект
и земельный участок в первоначальное состояние (п.3 ст.25 Федерального закона "Об
архитектурной деятельности"[27]).[28]
Но прежде чем
признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения
(жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка является
самовольным строением.
Ранее, в период
действия Гражданского кодекса 1964 г., споры о признании права собственности на
самовольно возведенные дома и подсобные строения, а также споры о сносе таких
строений не подлежали рассмотрению судами. [29]
Новый Гражданский кодекс дает некоторые основания для возможности признания
права собственности на самовольно возведенные строения. Постановлением Пленума
Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №
6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации" в п.34 разъяснено, что при
рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение,
сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не
отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми
актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу пункта 3 статьи
222 Кодекса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного
участка, на котором возведена самовольная постройка.
Учитывая это, в
целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела, при
принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному
разбирательству судье при определении круга доказательств, необходимых для
разрешения возникшего спора, следует предложить истцу представить и доказательства,
свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного
участка, на котором расположена самовольная постройка.
Следует учитывать,
что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за
лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном
(бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена
постройка. (ч.2.п.3.ст.222 ГК РФ)
Гражданский кодекс, называя предметом договоров
купли-продажи жилые дома, комнаты в жилых домах, подразумевает, что эти объекты
построены, завершены. А может ли незавершенный строительством жилой объект
являться предметом купли-продажи? Ответ на этот вопрос дает судебная практика.
Постановление
Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 "О судебной практике
по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (с
изменениями от 30 ноября 1990 г.) определило, что по иску супругов, членов
семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправе
произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его
готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей
технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными
лицами.
При невозможности
раздела неоконченного строительством дома суд может признать право за
указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома.
(п.10).
Возможность раздела
объекта незавершенного строительства косвенно свидетельствует о возможности
свободного отчуждения таких объектов.
Информационное
письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи
недвижимости"[30] окончательно
определило, что объекты незавершенного строительства после государственной
регистрации могут отчуждаться, приводя в подтверждение следующее дело.
Прокурор предъявил
иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора
купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между
акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование иска
прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества
незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан
по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права
собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам
отказался произвести такую регистрацию.
При рассмотрении
данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора
купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли
регистрации переход права собственности.
В соответствии со
статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав
могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в
обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не
допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в
отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством[31].
Таким образом, эти
объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником
другим лицам.
В силу статьи 130
Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты,
прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В статье 219 Кодекса указано,
что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое
недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с
момента такой регистрации.
Из материалов дела
следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого
объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект
является объектом недвижимости.
В связи с этим
комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и
оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними
недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 №
2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о
права на недвижимость" обязан был произвести регистрацию перехода прав на
незавершенный строительством объект и земельный участок.
Отказ комитета от
государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в
арбитражный суд.
С учетом изложенного
суд обоснованно удовлетворил иск прокурора и признал, что незавершенный
строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право
собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Для того чтобы жилое помещение могло
свободно перейти по договору купли-продажи к покупателю, действующим
законодательством предъявляются определенные юридические требования.
Во - первых, жилое помещение должно принадлежать
продавцу на праве собственности. При этом если собственником является
юридическое лицо, оно обязано использовать жилое помещение исключительно для
проживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ).
В связи с продажей
жилого помещения несобственником возникает большое количество судебных споров.
В Постановлении
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 1995 г. № 38-3827-94
приводится следующее дело.[32]
Муниципальное
торговое предприятие "Детский мир" г. Ульяновска обратилось в
Ульяновский областной арбитражный суд с иском о признании недействительным
договора купли-продажи от 23.11.93 № 025/006 помещения в жилом доме по
проспекту Ульяновский, 7, заключенного акционерным обществом
"Авиастар" и семейным частным предприятием "Фирма
"Росток". Семейное частное предприятие в свою очередь предъявило иск
о выселении муниципального торгового предприятия "Детский мир" из
спорного помещения.
Ульяновский
областной арбитражный суд решением от 26.07.-01.08.94 требования муниципального
торгового предприятия "Детский мир" отклонил на том основании, что АО
"Авиастар" является собственником всего имущества бывшего
государственного предприятия "Ульяновский авиационный промышленный
комплекс", в том числе и спорного помещения, и вправе им распоряжаться по
своему усмотрению. Встречное требование о выселении удовлетворено.
Кассационная
коллегия того же суда постановлением от 03.10.94 решение оставила без
изменения.
Коллегия Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации по проверке в порядке надзора законности
и обоснованности решений арбитражных судов, вступивших в законную силу,
постановлением от 29.03.95 №№ К4-Н-7/534, К4-Н-7/535 удовлетворила протест
заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и
отменила состоявшиеся решения.
При этом коллегия
исходила из следующего: материалами дела подтверждается, что помещение
построено за счет 7-процентных отчислений от средств, выделенных авиационному
промышленному комплексу на жилищное строительство, следовательно, в
соответствии с приложением № 3 к постановлению Верховного Совета Российской
Федерации от 27.12.91 № 3020-1[33] спорное
помещение относится к объектам муниципальной собственности, в силу чего
включение в уставный капитал акционерного общества "Авиастар"
спорного помещения, являющегося муниципальной собственностью, произведено
неправомерно, поэтому общество не вправе распоряжаться этим помещением, а
указанный договор купли-продажи является недействительным и не может служить
основанием для занятия помещения фирмой "Росток" и для предъявления
иска о выселении из этого помещения муниципального торгового предприятия
"Детский мир".
Таким образом,
договор купли-продажи помещения в жилом доме признан недействительным, как
заключенный юридическим лицом, не являющимся его собственником. В соответствии
с законом жилой и нежилой фонд, а также встроенно-пристроенные нежилые
помещения, построенных за счет 5-ти и 7-ми - процентных отчислений на
строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, отнесены к
объектам муниципальной собственности.
Постановление
президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г. [34]подтверждает,
что сделка купли-продажи недвижимости, совершенная между физическими лицами,
лицом, не наделенным собственником правом на ее отчуждение, в силу ст.168 ГК РФ
признается недействительной.
Прокурор Хостинского
района г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Багдасарян к Зорогляну
о признании недействительным на основании ст.ст.167 - 169 ГК РФ договора
купли-продажи квартиры в доме в г. Сочи, пос. Кудепста, удостоверенного 14
августа 1996 г. нотариусом г. Сочи и зарегистрированного БТИ г. Сочи 15 августа
1996 г., ссылаясь на то, что договор заключен неустановленным лицом, без
согласия и ведома собственника квартиры Багдасарян.
Багдасарян заявление
поддержала, предъявив иск к покупателю квартиры Зорогляну о признании
недействительным указанного договора и об устранении препятствий в пользовании
квартирой.
Дело неоднократно
рассматривалось различными судебными инстанциями.
Президиум
Краснодарского краевого суда 18 марта 1999 г. удовлетворил протест заместителя
Председателя Верховного Суда РФ, указав следующее.
В соответствии со
ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и
распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность
другим лицам.
Исходя из этого и
положений п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной,
обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю),
может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он
передал право распоряжения имуществом (п.2 ст.209 ГК РФ).
Согласно ст.550 ГК
РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Как установил суд,
собственник квартиры Багдасарян упомянутый договор о ее продаже не подписывала,
участия в его заключении не принимала, денежную сумму (цену) за квартиру не
получала.
При таком положении
вывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен. Сделка по отчуждению
имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым
стороной по договору купли-продажи, не соответствует требованиям названных норм
закона - в силу ст.168 ГК РФ ничтожна.
Кроме того, судебная
практика рекомендует всегда выяснять, кому и на каком праве фактически
принадлежат спорные жилые помещения и соблюдать процессуальные нормы при
рассмотрении споров, связанных с куплей-продажей жилых помещений.[35]
Во-вторых, жилое помещение не должно быть
обременено правами (иными кроме права собственности) других лиц. Обязанность передать право собственности на
жилое помещение предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и
притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился
принять имущество с обременениями.
Материалы судебного дела, ранее
приводимого в пример при раскрытии особенностей оборота жилых помещении
незавершенных строительством объектов, свидетельствуют, что акционерное
общество, несмотря на наличие договора
купли-продажи незавершенного объекта с отделением Сбербанка, продало этот же
объект обществу с ограниченной ответственностью. Объект был передан отделению
Сбербанка по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем, только переход права
собственности не был зарегистрирован вследствие неправомерного отказа
комитета по земельным ресурсам. И суд правильно посчитал, что поскольку спорное
имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора
купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им
любым способом.[36] И
соответственно договор между АО и ООО не имеет юридической силы.
В ряде случаев законодательство требует
сохранения характера и цели использования предмета сделки, что в первую очередь
касается жилых помещений — статья 288 ГК РФ, как и действующее жилищное
законодательство, устанавливает принцип строго целевого назначения жилого
помещения.
Такой подход закона обусловлен сохраняющимся
недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила
конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право
граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного
самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.
Гражданский кодекс
установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п.
2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и
распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии
с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).
Таким образом, все
без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все
собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не
вправе использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением
целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, продажа жилых
помещений под различные офисы, конторы, склады, без предварительного перевода
этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого
назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в
органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). На территории
Екатеринбурга действует Положение "О порядке перевода жилых помещений
(жилых домов) в нежилые на территории города Екатеринбурга", утвержденное
Решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 г. № 26/10.[37]
Такие ограничения в
реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников -
граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир,
юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также
государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле
жилье является особым объектом права собственности, свободное использование
которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни одна из
правовых систем современности.
Подчеркивая
указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин -
собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения
вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во
временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом
установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник
жилого помещения вправе продать его для проживания (постоянного или временного)
другим гражданам на основе соответствующего договора.
Вместе с тем
собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях
какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного
оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами
жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах
какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Последнее
ограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не
только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода
производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо
нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело
бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие
жилые помещения по их прямому назначению.
Нарушение
предусмотренных законом положений о надлежащем осуществлении права
собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные
ст. 293 ГК РФ. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не
по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения
прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим
жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного
самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то
есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.
Изложенные в ч. 1
ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся)
использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо
систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей
(создание "обстановки невозможности совместного проживания"), либо
начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во
всех трех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительно
предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения
допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного
срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишь
после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации
принадлежащего ему объекта недвижимости.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6
|