Дипломная работа: Сделки с недвижимостью
Акционерное общество
обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора
купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием
и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своих требований
истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному
частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав
перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной
ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного
предприятия скрылся. Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.
В соответствии с
пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда
отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности
у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено
законом. Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода
к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право
собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло,
оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.[50]
Заключение
Договор купли-продажи жилых помещений,
как вид сделки с жильем является наиболее распространенным среди сделок,
опосредующих оборот жилых помещений. Это, естественно, влечет большое
количество спорных ситуации и накладывает необходимость участия судебной
практики в определений направлений правового регулирования сделок с жилыми
помещениями. Тем более, что современное законодательство регулирует этот вид
договора принципиально по-новому.
Практика судов складывается в основном
благодаря использованию субъектами, законные интересы которых нарушены из-за
неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи
жилых помещений, права на судебную защиту.(ст.46 Конституции РФ).
Способы защиты в судебном порядке
гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12
Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. Это -
исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права
на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является
необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других
требований. Например, требование о признании права на жилое помещение -
необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно
занимающего это помещение.
Другим способом защиты гражданских прав
является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и
пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения,
взыскание убытков.
Существенной гарантией в обеспечении
правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями
выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть
признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое
решение суда (ст.162, 165-180 ГК РФ).
Следует отметить, что большую роль в
комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе
договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также
Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ,
Постановления Конституционного Суда РФ. Отдельные решения также обогащают
правовую действительность, тем более, что судебная практика нередко выступает
компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права,
регулирующей спорные правоотношения. Судебная практика по договорам
купли-продажи жилых помещений не ограничивается жилищным законодательством.
Она, в силу того, что договор является основанием возникновения гражданских
прав и обязанностей, отражает, прежде всего, нормы гражданского
законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах.
Нахождение жилых помещений в различных
жилищных фондах, у различных субъектов гражданского права, социальная
значимость жилых помещений, возникновение права собственности на жилые помещения
по различным основаниям, влечет применение судами смежного законодательства
(законодательства о приватизации, о кондоминиумах, о жилищных кооперативах, о
наследовании, норм корпоративного, налогового, административного права и др.) и
использования соответствующей практики вышестоящих судов.
В связи с введением с начала 2000 года
полноценного функционирования учреждении юстиции по регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, а также с несовершенством Федерального
закона “О регистрации прав на недвижимое имущество..”, подмеченным многими
правоведами и самими органами юстиции, можно ожидать в ближайшее время новых
судебных решений и обобщении судебной практики, которые попытаются сгладить
сложившиеся противоречия, определить путь к совершенствованию системы
государственной регистрации.
Задача судебной практики, на мой взгляд, состоит не
только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам для
обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих
оборот жилой недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других
недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы
он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал
отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом,
и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил
возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту
жилищных прав граждан. Подводя
итог проведённой работы, нужно отметить, что, к сожалению, далеко не во всех
случаях могут быть даны ответы на все возможные вопросы. Тем более что в
настоящее время жилищные отношения регулируются нормативными актами различной
юридической силы, принятыми в разное время (сохраняют силу некоторые акты 20-30
годов) и нередко противоречащих друг другу. На нынешнем этапе решения жилищной
проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции.
Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по
распоряжению полученным жильём. В частности, приватизировав государственное и
муниципальное жильё, гражданин может оставить его наследникам. Отрицательные,
которые пока превалируют, состоят в том, что перспектива получения жилья для
подавляющего большинства очередников становится всё более призрачной, а
субсидии и кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в
собственность. Множится число преступлений, совершаемых на почве квартирного
бизнеса. В нынешних непростых условиях все ветви власти должны осознать, что
без широкой государственной поддержки обеспечение граждан жильём становится для
миллионов людей неразрешимой проблемой. К сожалению, осознание этих реалий
сегодняшнего дня происходит крайне медленно, что наглядно можно видеть на
примере жилищного законодательства, которое до сих пор остаётся
некодифицированным и пребывает в крайне запущенном и противоречивом состоянии.
Список использованных источников
Нормативные
акты
1.
Конституция
Российской Федерации 1993 г.
2.
Гражданский
кодекс Российской Федерации. Ч. 1 (1994 г.) и Ч. 2 (1996 г.).
3.
Гражданский
кодекс РСФСР, утвержденный Законом РСФСР от 11 июня 1964 года. // Ведомости
РСФСР, 1964, № 24, ст.406.
4.
Закон РФ от 24
декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"
(с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8
июля 1999). // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и
Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., N 3, ст. 99.
5.
Федеральный закон
"Об архитектурной деятельности". // Собрание законодательства
Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4473.
19. Федеральный закон “О
благотворительной деятельности и благотворительных организациях от 11 августа
1995 года, № 135-ФЗ. // Российская газета, 17 августа 1995 года, С.2-4.
6.
Федеральный закон
“О товариществах собственников жилья” от 15 июня 1996 года, № 72-ФЗ. //
Собрание законодательства РФ, 1995, № 25, ст.2963.
7.
Постановление
Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок
с ним". // "Российская газета" от 4 марта 1998 г.
8.
Положение "О
порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые на территории города
Екатеринбурга", утвержденное Решением Екатеринбургской городской Думы от
14 октября 1997 г. № 26/10. //"Вестник Екатеринбургской городской
Думы" 1998 г. N 9 стр.56-64.
Материалы
практики
1.
Постановление
Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 "О судебной практике
по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (с
изменениями от 30 ноября 1990 г.) // Сборник постановление Пленумов Верховного
Суда СССР,РСФСР, РФ по гражданским делам. М. Статут., 1998.
2.
Постановление
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 1995 г. № 38-3827-94
приводится следующее дело. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации", 1995, № 10.
3.
Информационное
письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи
недвижимости". // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
1998. № 1. С. 81.
4.
Постановление
Президиума Верховного Суда РФ от 18 августа 1993 г. // Бюллетень Верховного
Суда Российской Федерации, 1994 г., №2.
5.
Постановление
президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г. // Бюллетень
Верховного Суда Российской Федерации, 1999 г., N 8, С. 16.
6.
Постановление
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 июня 1999 г. № 2409/98 // Вестник
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1999 г., № 10.
7.
Постановление
президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г.// Бюллетень
Верховного Суда Российской Федерации, 1999 г., № 8, с. 16.
Литература
1.
Агарков М.М.
Понятие сделки по советскому гражданскому праву// Советское государство и
право. - 1946. - №5.
2.
Андреев В.К.
Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее законодательство //
Государство и право. 1996, № 4.
3.
Братусь С.Н.,
Венгеров А.Б.. Судебная практика в советской правовой системе. // Судебная
практика как источник права. Сборник статей. М.,1995.
4.
Гражданское право
России. Часть первая. Курс лекций. / Под ред О.Н.Садикова. - М.: Юрид. лит.,
1996.
5.
Гражданское
право. Часть вторая./ Под ред. Н.Д.Егорова, А.П.Сергеева.- СПб.: Проспект,
1997.
6.
Гражданское
право. Часть первая. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева.- СПб.: Изд-во
ТЕИС, 1996.
7.
Жилищное
законодательство: Комментарий. / Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И.Седугина.- М.:
Юрид.лит., 1999.
8.
Кичихин А.,
Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки.// Закон, 1996, № 8.
9.
Козырь О.
"Понятие недвижимого имущества" // "Закон",1999 г. № 4.
10.
Комментарий части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журнала
Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995.
11.
Крылов К. Новое
гражданское законодательство России. // Профсоюзы, 1995, № 6.
12.
Кудрявцева Г.А.
Право собственности общественных объединений по федеральному законодательству
России.// Гос. и право,1998, № 4.
13.
Левадная Н.
"Рынок недвижимости в Российской Федерации" // Инвест курьер ;
Москва; август 1996г.
14.
Лившиц Р.З. К
вопросу об источниках права. // Судебная практика как источник права. Сборник
статей. М. 1995 г.
15.
Макаров Г.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере.-
Хозяйство и право, 1998, № 3.
16.
Маковский А.Л.
Дарение. М., 1996.
17.
Мозолин В.П.
Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночным отношениям.-
М.: Институт гос. и права РАН, 1992.
18.
Морозова Л.А.
Государство и собственность. // Гос. и право, 1996, № 12.
19.
Новицкий И.Б.
Сделки. Исковая давность. - М., 1954.
20.
Новицкий И.Б.,
Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах. - М., 1955.
21.
Перетерский И.С.
ГК РСФСР. Научный комментарий. Вып. 5. Сделки. Договоры. -М., 1929.
22.
Рабинович Н.В.
Недействительность сделок и обусловленные ею последствия. Изд. ЛГУ, 1960.
23.
Романов О.
Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым
имуществом: Некоторые проблемы правоприменения.- Хозяйство и право, 1998, № 7,
№8.
24.
Скловский К
"Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в
судебной практике" //"Хозяйство и право", 1997, № 10.
25.
Суханов Е.А.
Лекции о праве собственности. - М.: Юрид. лит., 1991.
26.
Суханов Е.А.
Общие положения о праве собственности и других вещных правах (Комментарий ГК
РФ).// Хоз. и право, 1995, № 6.
27.
Суханов Е.А.
Основы гражданского законодательства. // Хоз. и право, 1992, № 1.
28.
Суханов Е.А.
Приобретение и прекращение права собственности (Комментарий ГК РФ) Хозяйство и
право, 1998, №6.
29.
Суханов Е.А.
Юридические лица, государственные и муниципальные образования (Комментарий ГК
РФ). // Хоз. и право, 1995, № 4.
30.
Толстой Ю.К.
Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. - Изд. ЛГУ,
1965.
31.
Толстой Ю.К. Еще
раз о формах собственности в Российской Федерации. // Известия вузов.
“Правоведение”, 1993, № 3.
32.
Утка В.
"Правовые последствия самовольной постройки" // "Российская
юстиция", 1999 г. , № 3.
33.
Халфина P.O.
Значение и сущность договора в советском гражданском праве. -М.1990.
34.
Черноморец А.Е.
Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете ГК РФ. // Гос. и
право, 1996, № 1.
35.
Шершеневич Г.Ф.
Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк,1995.
36.
Щенникова Л.В.
Категория “собственность” в российском гражданском законодательстве и русской
цивилистике. // Гос. и право, 1995, № 3.
[1] См. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая
давность. - М. 1994. - С.8.
[2]
См. Шахматов В.П. Сделки, совершенные с целью противной интересам государства и
общества. Томск 1966.-С.14.
[3]
См. Новицкий И.Б., Лунц Л.А.
Общее учение об обязательствах. - М.1995. - С.60.
[4]
См. Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском гражданском праве.
-М.1990.-С.80.
[5]
Перетерский И.С. ГК РСФСР. Научный комментарий. Вып. 5. Сделки. Договоры. -М.,
1929.-С. 6.
[6]
См. Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву// Советское
государство и право. - 1946. - №5. - С.49.
[7]
Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита
права собственности в СССР. - Изд. ЛГУ, 1965. - С.141.
[8]
Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. - М., 1954. - С. 12.
[9]
См. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. - М., 1954. - С. 67.
[10]
См. Рабинович Н.В. Недействительность сделок и обусловленные ею последствия.
Изд. ЛГУ, 1960.-С.12.
[11]
Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении
Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним". - "Российская газета" от 4 марта 1998 г.
[12]
Андреев В.К. Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее
законодательство // Государство и право. 1996, № 4. С. 72.
[13]
См. Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки.// Закон,
1996, № 8. С. 37.
[14]
См. Левадная Н. "Рынок недвижимости в Российской Федерации" // Инвест
курьер ; Москва; август 1996г. С. 46.
[15] См. Лившиц Р.З. К вопросу об источниках права. //
Судебная практика как источник права. Сборник статей. М. 1995 г. С.23.
[16]
См. Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах
(Комментарий ГК РФ).// Хоз. и право, 1995, № 6. С. 28-34.
[17]
См. Братусь С.Н., Венгеров А.Б.. Судебная практика в советской правовой
системе. // Судебная практика как источник права. Сборник статей. М. ,1995.
С27.
[18]
См. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).//
Москва, Спарк,1995. С.98.
[19]
Козырь О. “Понятие недвижимого имущества” // “Закон”,1999 г. № 4.
[20] Ведомости Съезда народных
депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21
января 1993 г., N 3, ст. 99.
[21]
См. Гражданское право России. Часть первая. Курс лекций. / Под ред
О.Н.Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996. С. 303.
[22]
См. Гражданское право. Часть первая. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева.-
СПб.: Изд-во ТЕИС, 1996. С. 430.
[23]
См. Козырь О. “Понятие недвижимого имущества” //“Закон” 1999 г., № 4 .
[24] Вестник Высшего
Арбитражного Суда РФ, 1996, № 9, с. 47, 61, 72. Попутно можно заметить, что
договоры долевого участия, прямо направленные на приобретение конкретного
жилого помещения, едва ли можно вывести из-под действия нормы ст. 554 ГК только
потому, что они не имеют наименования договора купли-продажи
[25] См. Скловский К
"Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в
судебной практике" //"Хозяйство и право", 1997, № 10.
[26] Информационное
письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 21 от 13 ноября 1997 г.
// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 1. С. 81.
[27] Собрание
законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4473.
[28] См. Утка В.
"Правовые последствия самовольной постройки" // "Российская
юстиция", 1999 г. , № 3.
[29] Постановление
Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 "О судебной практике
по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (с
изменениями от 30 ноября 1990 г.) // Сборник постановление Пленумов Верховного
Суда СССР,РСФСР, РФ по гражданским делам. М. Статут., 1998.
[30] Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации,
1998 г., № 1
[31]
См. Жилищное законодательство: Комментарий. / Под ред. В.Ф.Яковлева,
П.И.Седугина.- М.: Юрид.лит., 1999. С. 273.
[32] Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации", 1995, № 10
[33] В Постановлении ВС
РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 "О разграничении государственной
собственности в Российской Федерации на федеральную собственность,
государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев,
областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и
Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" указаны объекты,
относящиеся к муниципальной собственности. Ими являются объекты, в том числе жилищный
и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных
Советов народных депутатов, в том числе здания и строения, ранее переданные ими
в ведение другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные помещения,
построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов
социально-культурного и бытового назначения.
[34] Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1999 г.,
N 8, с. 16
[35] Постановление
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 июня 1999 г. № 2409/98 // Вестник
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1999 г., № 10
[36] Информационное
письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи
недвижимости"// Вестник Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1.
[37] "Вестник Екатеринбургской городской Думы" 1998
г. N 9 стр.56-64.
[38] Собрание
законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г., N 19, ст. 2069.
[39] Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации,
1998 г., № 1
[40] Постановление
президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г.// Бюллетень
Верховного Суда Российской Федерации, 1999 г., № 8, с. 16.
[41] Постановление
Президиума Верховного Суда РФ от 18 августа 1993 г. // Бюллетень
Верховного Суда Российской Федерации, 1994 г., № 2
[42] Информационное
письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи
недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации,
1998 г., № 1
[43]
См. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.:
Редакция журнала Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995. С. 437.
[44]
См. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.:
Редакция журнала Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995. С. 456.
[45]
См. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.:
Редакция журнала Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995. С. 466.
[46]
См. Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки.// Закон,
1996, № 8.
[47]
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995.
С. 337.
[48]
См. Маковский А.Л. Дарение. М., 1996. С. 306.
[49] Собрание
законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594
[50] Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации,
1998 г., № 1
|