Дипломная работа: Совершенствование жилищно-коммунального комплекса на уровне местного самоуправления (на примере г. Черемхово Иркутской области)
Однако следует заметить, что стоимость строительства зависит не
только от потребляемых материалов и их цены. Она складывается за весь период
строительства из фактических затрат, определяемых в ценах соответствующих лет.
В связи с этим при длительных сроках возведения жилья его стоимость будет относительно
небольшой.
Программой развития области до 2005 года предусматривается развитие
различных систем финансирования строительства и ремонта жилищного фонда, в том
числе за счет долгосрочного кредитования застройщиков и собственников, а также
создание условий для привлечения инвестиций в жилищный сектор и
совершенствование системы стандартов качества строительства. Выполнение
задуманного позволит улучшить ситуацию в жилищном строительстве.
В г. Черемхово в 2002 г.
ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов осуществлялся только
индивидуальными застройщиками и составил 1290 кв. м. или 74% к аналогичному
показателю 2001 года (1737 кв. м). В III квартале 2003 года введено в эксплуатацию застройщиком ИТЭЦ-12 – 1278
кв. м 120-тиквартирного дома по ул. Шевченко.
В 2004 г. предполагалось
в случае улучшения финансового состояния муниципального образования ввод в
эксплуатацию 4506 кв. м. незавершенного производства. По состоянию на 1 октября
2004 г введено в эксплуатацию 1310 кв. м общей площади жилья (8 единиц), при
этом доля индивидуального строительства в общем объеме построек на данной
территории составила 100%.
Хотя стоимость вторичного
жилья на рынке города не высокая, от 70 до 150 тысяч рублей, больше половины
нуждающихся в улучшении жилищных условий не могут позволить себе приобрести
квартиру из-за низкого уровня доходов, а в муниципальной собственности не
хватает квартир для выделения их таким нуждающимся. Медленным темпом выделяются
квартиры только льготникам. 798 семей состоят на учете более десяти лет. 991 семья
остро нуждается в выделении квартир, так как проживает в ветхом и аварийном
жилфонде, при этом в 2003 году всего 37 семей, проживающих в ветхом и аварийном
жилфонде, получили жилье.
4506 кв. метров жилья
остается с 2003 года недостроенным из-за отсутствия финансирования. Очень
низкую долю составляют инвестиции в строительство жилья. Из 99,8 млн. руб.
инвестиций в 2002 году на жилищное строительство использовано 5%, на
коммунальное хозяйство – 1,6%, в 2003 году направлено инвестиций в жилищное хозяйство
– 0,4%, коммунальное – 23,4% (288 тыс. рублей). Ситуация усугубляется тем, что
значительная часть старого жилищного фонда массовой застройки 50 – 60 годов
находится на грани разрушения и в ближайшие 10 – 15 лет выйдет из эксплуатации.
Специфической особенностью территории является расположение под городом
угольных разработок, затопленных в настоящее время, что оказывает негативное
влияние на движении грунтов, вызывающее, в свою очередь, затопление подземными
водами цокольных отделений жилых домов.
По степени износа
муниципальный жилищный фонд г. Черемхово характеризуется следующими данными:
1.
Муниципальный
жилищный фонд всего – 890,4 тыс. кв. м,
в том числе по степени
износа:
1.1. 5 – 30% - 313,4 тыс.
кв. м;
1.2.
более 30% - 177,6
тыс. кв. м;
1.3.
более 60% - 389
тыс. кв. м;
1.4.
более 80% - 10,4
тыс. кв. м.
Таким образом, видно, что
ветхий и аварийный жилищный фонд к общему наличию жилья согласно приведенным
выше данным составляет 399,4 тыс. кв. метров или 44,8% и является одним из
самых высоких в области.
Строительство
объектов коммунального назначения на территории области также осуществляется в
незначительных объемах (таблица 2.5)
Таблица 2.5
Динамика строительства объектов коммунального обслуживания, (км)
|
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
Протяженность введенных
в строй коммунальных сетей водопроводных канализационных
тепловых
|
6,21
-
0,26
|
3,89
-
0,87
|
2,37 0,72 0,16 |
6,67 9,70
1,45
|
3,28 7,53 6,74 |
5,40 1,83
-
|
Больше, чем год назад, построено новых водопроводных сетей - в 1,6
раза. Строительство канализационных сетей по сравнению с предыдущим годом
сократилось в 4 раза. За последние шесть лет не было ввода газовых сетей и в
2003 году - тепловых сетей. За год произведена реконструкция действующих
тепловых сетей протяженностью 4,5 км водоводов - 1,1 км.
Учитывая, что в замене нуждаются более трети тепловых и канализационных
сетей (соответственно 1217 и 473 км) и 48% водопроводных сетей (1163 км), такой
объем строительства недостаточен для того, чтобы поддерживать в рабочем
состоянии имеющиеся коммуникации. Годовой ввод в действие этих сетей составляет
лишь 0,4-0,5% от протяженности труб, требующих замены. Необходима прокладка
новых сетей. На сегодня есть понимание, что не приведя в порядок инженерные
коммуникации, не сдвинуть с места реформу ЖКХ.
Неудовлетворительное состояние тепловых сетей сказывается на
надежности теплоснабжения и ведет к большим затратам. Из 1, 3 тыс. км водопроводных
сетей 200 км имеет срок службы более 50 лет и требует реконструкции, свыше 300
км канализационных сетей требует капитального ремонта или полной замены.
Количество дефектов в тепловых сетях растет из года в год.
В 2003 году произошло 362 аварии (на 27% меньше, чем в 2002г.),
что привело к потере тепловой энергии (10,4% ко всему отпуску). Это объясняется
высокой степенью износа котельного оборудования и тепловых сетей. Неэффективность
коммунальной теплоэнергетики, высокий уровень затрат обусловлены низким КПД
большинства угольных котельных (не выше 45%), больше половины используемого
топлива расходуется на технологические потери тепловой энергии [13].
Централизованное водоснабжение имеют все 22 города области, 50
поселков городского типа (91% от их числа) и 137 сельских населенных пунктов
(9%). До сих пор отсутствует централизованное водоснабжение в 5 поселках городского
типа (9% общего числа) и 1366 сельских населенных пунктах (91%)
В среднем за сутки потребителям отпускается 1138,8 тыс. куб.
метров воды, в том числе населению и на коммунальные нужды - 514.9 тыс. куб.
метров. На каждого жителя области приходится 421 литр воды в сутки, в отдельных
городах значительно больше (Иркутск - 654, Шелехов - 530 литров).
Значительный расход воды связан с низким качеством водопроводных
систем. Ежегодно теряется примерно шестая часть поданной в сеть воды, в 2003 г.
потери составили 13%. Наибольшая утечка воды произошла в Черемхово (25%) и
Киренском районе (23%).
Канализационные сооружения по централизованному отводу сточных вод
имеют все города области. 33 поселка городского типа (60%), 30 сельских
населенных пунктов (2%). В ряде городов и районов очень низок уровень очистки
сточных вод. Так, в Усть-Илимске без очистки сбрасывают в водоемы 69% всех
сточных вод, Бодайбо - 58, Саянске - 26, Ангарске - 20, Мамско-Чуйском районе –
59, Бодайбинском – 55, Усольском - 40, Иркутском - 29%. В Тулунском районе
сгонные воды не очищаются вообще. Эта ситуация остается неизменной в течение
многих лет.
Строительство и реконструкция требуют вложения средств, финансовый
дефицит сдерживает этот процесс. В 2003 г. на развитие жилищно-коммунального хозяйства
(по крупным и средним предприятиям) было использовано 1144,5 млн. рублей
инвестиций, что в сопоставимой оценке на 15,1% меньше, чем в предыдущем году (в
целом по экономике - снижение на 1,9%). Анализируя статистические данные по
инвестированию жилищного и коммунального хозяйств за период 1998-2003гг (рис.
2.1), мною установлено, что на жилищное хозяйство в 2003 г. направлено 856,3
млн. рублей (на 19,0% ниже, чем в предыдущем году), коммунальное - 288,2 млн.
рублей (меньше на 0,7%).
Рис. 2.1
Динамика инвестирования жилищно-коммунального хозяйства, в % к предыдущему году
Значительную часть инвестиций обеспечивают предприятия и организации
негосударственного сектора экономики. В объеме вложений в коммунальное
хозяйство их доля составила 79%, в жилищное хозяйство - половину.
В последние годы наблюдается снижение числа очередников на улучшение
жилищных условий. Заметное сокращение произошло в 2002 году - на 14,1 тыс.
семей (на 14%). Основная причина этого явления - ликвидация списков на жилье
многими предприятиями и организациями из-за изменившихся экономических условий
и бесперспективности решения данного вопроса: за этот год улучшили жилищные условия
лишь 2% очередников. Если на конец 1990 г. на учете для получения жилья
состояли 251,7 тыс. семей, то к началу 2004 г. - 83,8 тыс. семей (9% от числа
проживающих в области). Из общего числа семей, состоящих на учете, 8% проживают
в общежитиях, 11% - в ветхом и аварийном жилье. 1% - в коммунальных квартирах.
Несмотря на большее число нуждавшихся в получении квартир, до начала
экономических реформ очередь продвигалась значительно быстрее. В 1990 г. жилье
получили 27,1 тыс. семей или 13% состоявших на учете. Таким образом, вполне
реальным было решение жилищного вопроса в течение 7-8 лет. В 2003 г. улучшили
свои жилищные условия всего 1,6 тыс. семей (1,9%). При сохранении таких темпов
обеспечения жильем (и без дальнейшей корректировки очередей) решение данной
проблемы может растянуться на десятилетия.
Из числа получивших квартиры 88 семей (5%) перебрались из ветхого
и аварийного жилья. За год заселено 67 тыс кв. м обшей площади жилья, причем
27% из нее - в домах-новостройках. В то же время осталось незаселенным новое
жилье площадью 4 тыс. кв. м (2% введенного в эксплуатацию за год).
Из числа новоселов 99 семей (6%) приобрели жилье за плату (на 18%
больше, чем в предыдущем году). Покупаются в основном небольшие квартиры, их
общая площадь – 3,8 тыс. кв. метров, средняя - 38 кв. м на семью (в 2002г. -
соответственно 3,8 и 47).
Приватизация способствовала относительному насыщению рынка
недвижимости, вследствие чего платежеспособная категория граждан, в основном,
может удовлетворить свои потребности в жилье. Всего за год в области продано
260 жилых помещений, из них 95,4% - населению, 4,6% - организациям. По
сравнению с 2002 г. продажа квартир увеличилась в 2,4 раза. Средняя стоимость
проданных жилых помещений составила 315 тыс. рублей [13].
Спрос на квартиры не падает и стимулирует рост цен на рынке недвижимости.
Достаточно высокий уровень цен обусловлен небольшими объемами жилищного
строительства и миграцией населения. В последние годы увеличилось количество
выезжающих из районов Крайнею Севера и приравненных к ним местностей.
Из-за недостаточных объемов строительства риэлторские фирмы,
имеющие лицензию на данный вид деятельности, регистрируют в основном сделки на
продажу не новых квартир. В IV квартале 2003 гола средняя цена на вторичном
рынке жилья составила 14687 рублей за 1 кв. м общей площади (таблица 2.6.), на
3% выше, чем в 2002 г.
Таблица 2.6
Цены на вторичном рынке жилья по типам жилого помещения,
(рублей за кв. м общей площади)
|
IV квартал |
Изменение цены в % к |
1999 |
2001 |
2002 |
2003 |
IV кварталу 2002 |
III кварталу 2004 |
Жилые помещения - всего из них:
низкого качества
типовые
улучшенной планировки элитные
|
8001
5155 6399 12450
|
11163
7777 11088 11228 19848
|
14309
9833 12950 15711 20222
|
14687
11935 13594 17150 22530
|
103
121
105
109
111
|
103
112
104
101
102
|
Как видно из таблицы, дорожают жилые помещения всех типов. Резкий скачок цен на рынке недвижимости
наблюдался в 2001 году. В 2003г. наиболее существенно (на 21%) возросла
стоимость квартир низкого качества, превысив цены двухлетней давности на жилье
улучшенной планировки. Элитное жилье за год стало дороже на 11%. В сравнении с
1999 годом самое популярное жилье (типовое и улучшенной планировки) подорожало
в 2,6 - 2,7 раза, что значительно превышает общий уровень инфляции за это время
(183,4%).
При
существующих ценах оплатить покупку жилья может далеко не каждый. Один из
способов приобретения жилья - кредитование под залог недвижимого имущества
Система ипотечного кредитования уже работает в Иркутской области. Но, к
сожалению, воспользоваться кредитом сможет не каждый. Все зависит от доходов
заемщика и размера кредита, необходимого на покупку жилья. Сразу необходимо
внести 30% стоимости квартиры, оставшуюся сумму - в течение 10 лет, что требует
ежемесячной выплаты значительных сумм.
Рынок вторичного жилья в
г. Черемхово кардинально отличается от регионального. Средняя стоимость 1 кв. м
типового жилья на вторичном рынке города не высокая и составляет 1250 рублей за
кв. метр. Учитывая, что 70% стоимости жилья составляет его месторасположение,
низкая рыночная стоимость жилого фонда обусловлена финансово-экономической
непривлекательностью города, сложной демографической ситуацией (смертность превысила
рождаемость в 1,5 раза) и высоким уровнем безработицы. Хотя, цена и остается
низкой в сравнении со средними областными показателями, больше половины
нуждающихся в улучшении жилищных условий не могут позволить себе приобрести
квартиру из-за низкого уровня доходов, а в муниципальной собственности не
хватает квартир для выделения их таким нуждающимся. Медленными темпами
выделяются квартиры только льготникам. 798 семей состоят на учете более десяти
лет. 991 семья остро нуждается в выделении квартир, так как проживает в ветхом
и аварийном жилфонде, при этом в 2003 году всего 37 семей, проживающих в ветхом
и аварийном жилфонде, получили жилье.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
|