Объекты ипотеки

значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском

обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих

правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом

которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь

объектом только недвижимое имущество, например, ипотека.

ГЛАВА III.

Полноценное представление о предмете ипотеки не представляется

возможным получить без знания истории становления такого правового

института как ипотека. Несколько слов об этом.

Залог, как гражданско-правовой институт имеет длинную историю

развития. Не меняя своей сущности, как средства обеспечения обязательства,

он значительно изменил свои основные элементы. Анализ залогового

законодательства показывает, что этот институт возник одновременно с

пользованием частной собственности. Возможности передачи в залог общинной,

семейной и других видов коллективной собственности было исключено или

существенно ограничено.

История залога исчисляется, таким образом, многими столетиями. Ещё в

Вавилоне в VI веке до н.э. существовали банкиры, выдававшие ссуды под залог

ценностей. В известном древнеиндийском источнике права Законах Ману (II в.

до н.э.) залогу были уже отведены отдельные нормы (сдача имущества под

залог – одно из восемнадцати оснований судебного разбирательства).

Однако, наиболее развитую форму залоговое право получило в Древнем

Риме. Это обусловлено высоким уровнем развития экономических, а вместе с

ними и правовых отношений, и именно регулирование экономики правом

уменьшало возможность вмешивания административных мер. Как только одно лицо

пообещало другому выдать ссуду, оно стало задумываться о гарантиях её

возврата. А когда кредит получил широкое распространение, поиски способов

обеспечения возврата ссуды стало предметом деятельности юристов. И такие

способы были найдены – неустойка, поручительство, залог 1.

Неустойка – угроза уплаты процентов за несвоевременный возврат ссуды

безусловно дисциплинировал должника, а если к моменту возврата кредита у

должника не оставалось имущества даже для погашения основного долга, а не

то чтобы ещё и уплаты неустойки. Что же касается поручительства, то где

гарантия, что средств для погашения кредита не окажется не только у

должника, но и у поручителя. В то же время получение ссуды с экономической

точки зрения становится всё более необходимым, а должнику всё труднее

добиться доверия кредитора, доверия, основанного только на личности

должника. Но ведь сам ссудополучатель обладает, как правило, каким-то

имуществом, которое он мог бы сделать вместо себя самого гарантом возврата

долга. Для этого необходимо, чтобы имущество оставалось в наличии у

ссудодателя до погашения ссуды, и чтобы он мог воспользоваться этим

имуществом. Древнеримские юристы прошли долгий путь прежде чем выработали

нормы залоговых правоотношений, которые затем успешно влились в современное

право. Но со временем, сама жизнь подсказала древним юристам, что если

заложенное имущество оставлять во владении и пользовании должника, лишив

его лишь временного права отчуждения этой вещи, возможности своевременного

возврата кредита возрастают. Такая форма залога, когда имущество

оставляется во владении и пользовании залогодателя родилась в Греции и

получила название ипотека.

В начальный период применения данной формы залога в случае неуплаты

по договору кредитор, разрешая собственнику земельного участка взять

инвентарь арендатора в своё владение. В более поздний период основным

правом, принадлежащим кредитору в случае неполучения удовлетворения от

должника в срок, состоит в реализации (продаже) заложенной вещи. И только в

редких случаях кредитор выговаривая себе право оставить заложенную вещь за

собой, да и то с разрешения канцелярии императора. Таким образом, можно

констатировать, что продажа заложенного имущества вместо его обращения в

пользу кредитора явилось значительным продвижением вперёд.

Что же до Древней Руси, то указание на залог встречается в истории

русского права достаточно поздно. Первоначальной формой залога явилось

передача заложенного имущества во владения, не собственность, а владение

кредитора с правом пользования им. При не возврате долга к кредитору

переходит и право собственности “а не будут деньги в срок, ся кабала на ту

ножню и купчая грамота”. По уже Московскому закону 1557 года кредитор,

имеющий в залоге имущество обязан был в случае просрочки исполнения

обязательства по возврату долга предупредить должника о возможности лишения

права собственности на данное имущество, а затем только при свидетелях,

продать заложенную вещь для удовлетворения своих требований, а излишки

возвратить собственнику вещи. Подобную постановку о залоге недвижимости

даёт Уложения 1649г. Алексея Михайловича. В последствии институт залога

претерпевал множество регенераций, и только в 1800 г. с принятием

Банкротского устава для недвижимости была окончательно отменена возможность

обращения имущества в собственность кредитора. После 1917 г. резко сужается

институт частной собственности и как, следствие, расширяется перечень

имущества, не подлежащего залогу. Новое возрождение залогового

законодательства Россия переживает в настоящее время. И именно сегодня

особенно важно не повторять прежних российских и мировых законодательных

ошибок в регулировании ипотечных отношений, чётко представлять себе

сущность ипотечных отношений целиком и их основных составляющих, одной из

которых является проблема предметов ипотеки.

ГЛАВА IV.

Итак, ипотека-это залог недвижимого имущества, значит, основным

составляющим всех операций, будь то действия юридического или

экономического характера, является недвижимость – конкретные объекты

хозяйственной и иной деятельности, которые наделены данным статусом. Что

относить к недвижимому имуществу, какие объекты считать таковыми уже

обсуждалось выше и, надеюсь, определённое мнение по данному вопросу уже

сложилось. Закон “Об ипотеке” в ст. 5 со ссылкой на ст. 130 Гражданского

Кодекса перечисляет следующие предметы ипотеки: земельные участки, за

исключением земельных участков, указанных в ст.63 закона “Об ипотеке”;

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в

предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры; дачи, садовые дома,

гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские

суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; другие предметы,

допускаемые федеральными законами, в том числе Законом “Об ипотеке”.

Подробно о каждом предмете ипотеки будет говориться чуть позже, а пока об

общих проблемах всех предметов ипотеки, одной из самых интересных в ряду

которых является проблема оборотоспособности предметов ипотеки. И для

начала определимся относительно двух, на мой взгляд, равнозначных понятий –

“предмет” и “объект” ипотеки. Законодатель не даёт конкретного их

различия, но Закон “Об ипотеке” называет недвижимое имущество, регулируемое

им – “предметами”, а слово “объект” уместное упоминать при обозначении того

же недвижимого имущества в смысле элемента гражданских прав. Предприятие –

гражданско-правовой объект, предмет ипотеки.

Гражданский кодекс (ст.336) перечисляет следующие исключения по

предмету ипотеки (залога): имущество, изъятое из оборота (например, оружие,

наркотики и так далее); требования, неразрывно, связанные с личностью

кредитора (требование о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью,

требования об алиментах); права, уступка, которых запрещена законом. А п.2

ст.6 закона “Об ипотеке” и п.2 ст.336 ГК ещё не допускают ипотеку

недвижимого имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не

может быть обращено взыскание. (Кроме того, ч. 1 ГК содержит положение о

возможности расширения круга объектов гражданских прав, которые не могут

быть предметом залога. В соответствии с п. 2). Данная оговорка даёт

возможность в законе залог практически любого имущества, поскольку ч.1 ГК

не устанавливает критерий, на основании которого имущество может быть

объявлено незалогоспособным. Что же касается указания на возможность

запрета или ограничения залога имущества, на которое не может быть обращено

взыскание, то оговорка эта представляется не слишком удачной, ведь если в

залог передаётся имущество, на которое не может быть наложено взыскание, то

это означает на практике, что возникает залоговое право, которое реально не

может быть осуществлено. Было бы гораздо правильнее закрепить в законе

императивное правило о том, что имущество, на которое не может быть

обращено взыскание, не может являться предметом ипотеки.

Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в

обороте – явление в частном праве достаточно традиционное, распространённое

и направлено на защиту, прежде всего публичных интересов. Как отмечал

известный российский цивилист К.П. Победоносцев, “великое множество вещей

по русским законам изъято из частного произвола, не подлежит вовсе частному

праву, не может быть предметом частного имущества ”. В дореволюционном

российском праве насчитывалось 5 классов изъятых их оборота объектов

(дороги, межи, водные пути, сообщения и т.д.), также существовали и

ограничения в обороте. Вопрос об изъятии объектов и гражданского оборота

носит публичный и нередко политический характер, но находит своё выражение

в том числе и в частноправовых нормах 1. Да это объяснимо легко. Само

значение некоторых объектов недвижимости (например, земельных участков,

предприятий) для функционирования государства и общества трудно

переоценить. Понятно в связи с этим и стремление государства к ограничению

оборотоспособности этих объектов. Но не приводит ли это иной раз к

нежелательным убыткам? Недоразвитость и некорректность норм права в

регулировании данного вопроса лишь усугубляют реальное положение дел на

рынке недвижимости и не только там.

Вот что происходит. Норма ст. 129 ГК носит отсылочный характер и

определяет, что изъятые их оборота объекты “должны быть прямо указаны в

законе”, а ограниченно оборотоспособных объектов “определяются в порядке,

установленном законом”. Таким образом, Гражданский кодекс допускает

различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как

потенциальную возможность, реализовать которую можно в самых различных

законах. Из общего правила есть исключения: вопросы оборотоспособности

земли и других природных ресурсов регулируются законами о земле (п.3 ст.129

ГК). Закон “Об ипотеке” (п. 4 ст. 1) устанавливает, что “залог земельных

участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого

имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается

федеральными законами”. Следовательно, здесь отсылка к ещё целому ряду

специальных законов, касающихся, очевидно, правового статуса отдельных

объектов недвижимости. Указанная норма Закона “Об ипотеке” стала

результатом компромисса между различными политическими силами. Она

оставляет пространство для политических манёвров, но с юридической точки

зрения вряд ли удачна. Какова действительная роль Закона “Об ипотеке”, если

правовой статус объектов будет определяться другими законами (фактически

доминирующими)? Тем более норму п.4 ст.1 Закона “Об ипотеке” можно

истолковать по принципу “запрещено всё, что прямо не запрещено”. Создаётся

впечатление, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только

тогда, когда его оборот прямо разрешён каким-то иным федеральным законом,

хотя ГК гласит, что “залог земельных участков, предприятий, зданий,

сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется

законом об ипотеке” (п.2 ст.334).

Также обращает на себя внимание опять же п.2 ст.6 Закона об ипотеке:

“Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на

которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено

взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном

федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо

приватизация которого запрещена”. Здесь усматривается уже иной подход,

нежели тот который отражён в п.4. ст.1: здесь “разрешено всё, что прямо не

запрещено”, то есть представлено достаточно понятный перечень ограничений.

Речь идёт уже не о допуске оборота объектов, а о случаях прямого изъятия их

из гражданского оборота и иных ограничениях. Из данной нормы следует, что

Закон об ипотеке всё-таки берёт на себя задачу регулирования ипотечной

оборотоспособности объектов, пусть и в довольно общем виде, что отражается

в противоречии с п.4. ст.1.

Пункт 1 ст. 6 Закона об ипотеке определяет залогодателя как

собственника передаваемого в залог имущества или как владеющего им на праве

хозяйственного владения. Этот перечень представляется исчерпывающим. Право

собственности представляет собой совокупность трёх составляющих - владение,

пользование и распоряжение (ст. 209 ГК). Отсутствие у собственника одной из

составляющих лишает его в правовом смысле такого статуса. Понятие

хозяйственного ведения отражено в ст.294 ГК. И ещё о некоторых условиях и

особенностях предметов ипотеки.

Правила настоящего федерального закона применяются и к залогу

незавершённого строительства недвижимого имущества, возводимого на

земельном участке. Данный предмет ипотеки довольно спорен и подробнее о его

положении в гражданско-правовом обороте поговорим позже.

Если иное не предусмотрено договором вещь, являющаяся предметом

ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое

(п. 3 ст.5 Закона об ипотеке). Принадлежность ст.135 ГК определяет как

вещь, предназначенную для обслуживания другой, главной вещи и связанной с

ней общим назначением. Например, при ипотеке предприятия – это станки,

оборудование, подсобные помещения для временного складирования продукции и

т.д. В тесной связи с этой нормой находится и норма п.4 той же статьи :

“часть имущества, раздел которого в натуре невозможен (неделимая вещь), не

может быть самостоятельным предметом ипотеки”. Вещь, раздел которой в

натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой (ст.133

ГК) . Императивность данной нормы оправдана самой сутью ипотеки, как залога

недвижимого имущества.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к

залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды

и все связанные с этим правоотношением вопросы регулируются главой 34 ч.II

Гражданского кодекса), поскольку иное не предусмотрено иным федеральным

законом или не противоречит сущности арендных правоотношений. Пункт 4. Ст.6

Закона об ипотеке дополняет вышесказанное необходимостью согласия

арендодателя на ипотеку данного объекта.

Залог может распространяться на имущество, которое может стать

собственностью, которое может стать собственностью залогодателя в будущем

(п.6 ст. 340 ГК). Подобное правило существует и в ряде государств – членов

СНГ - Казахстане (ст. 43 Закона о залоге), Украины (ст.43 о Закона о

залоге). То есть, например, можно получить большие ссуды на покупку

квартиры, которая станет собственностью залогодателя только после её

выкупа.

Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не

требует согласия остальных собственников (п.2 ст.7 Закона об ипотеке), а

залог имущества, находящегося в общей совместной собственности (то есть без

определения доли каждого из собственников в праве собственности) лишь при

наличии согласия всех собственников. Причём, в случае обращения взыскания

на такое имущество (находящегося в общей собственности) применяются правила

статей 250 и 255 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупки,

принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в

праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на

долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК).

ГЛАВА V.

Далее рассмотрим подробнее каждый из предметов ипотеки, группируя их

примерно так же, как это делает ст.5 Закона об ипотеке. И начнём с ипотеки

предприятий, а также зданий и сооружений.

Термин “предприятие” употребляется в ГК в двух различных по сути и

содержанию смыслах. Предприятием называется юридическое лицо, субъект

гражданского права, участник предпринимательской деятельности. В этом

смысле ГК применяет термин “предприятие” только к государственным и

муниципальным унитарным предприятиям (ст.113), где унитарным предприятием

признаётся коммерческая организация, не наделённая правом собственности на

закреплённое за ней собственником имущество. Унитарные предприятия в свою

очередь делятся на унитарные предприятия, основанные на праве

хозяйственного ведения, создающиеся по решению уполномоченного на то

государственного органа или органа местного самоуправления (ст. 114) и на

унитарные предприятия основанные на праве оперативного управления (ст.

115). При таком толковании понятия “предприятие” оно выступает как

коммерческая организация, подлежит обязательной государственной регистрации

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8