Объекты ипотеки

что залог не является отчуждением имущества, поэтому для оформления

собственного залога, согласия органа опеки и попечительства не требуется,

если, конечно, несовершеннолетний не входит в число собственников. Строго

говоря, банки, практикующие выдачу кредитов под залог жилья, обычно

требуют, чтобы закладываемая квартира была “чистой”, то есть, чтобы там не

было прописанных лиц, и чтобы собственник имел другое жилое помещение,

пригодное для проживания его и членов его семьи. Однако Гражданский кодекс

(п. 1 ст. 338) предоставляет право залогодателю пользоваться заложенной

квартирой. Это исходит из самого смысла ипотеки. Залогодатель в принципе

может прописать в заложенной квартире своих несовершеннолетних детей после

регистрации залога. В связи с этим в случае обращения взыскания на

заложенную квартиру при её регистрации могут возникнуть проблемы, связанные

с проживанием в ней несовершеннолетних членов семьи собственника. Решить

данную проблему можно следующим образом. Гражданский кодекс действительно

предоставляет залогодателю право пользования заложенной квартирой, но

только залогодателю, а не членам его семьи. Следовательно, прописка членов

семьи залогодателя ( предоставление им жилья в постоянное пользование), в

том числе несовершеннолетних, в заложенную квартиру без согласия кредитора

может рассматриваться как передача предмета залога в безвозмездное

пользование другим лицам без согласия залогодержателя с последствиями,

предусмотренными ст. 351 ГК РФ о досрочном требовании исполнения

обязательства и обращении взыскания. Закон об ипотеке также

предусматривает подобную норму. Хорошие результаты могли бы дать извещение

о залоге жилого помещения и всех его последствиях органов, осуществляющих

учёт граждан по месту жительства и пребывания, и контроль этих органов за

поддержанием режима заложенного имущества, однако соответствующие правовые

механизмы в настоящее время отсутствуют.

Ипотеку квартир в многоквартирном доме уточняет ст. 75, в соответствии

с которой, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части

которого в соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ находятся в общей долевой

собственности залогодателя и иных лиц, заложенной считается на ряду с жилым

помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Статья 289 ГК закрепляет это право за залогодателем, а, п. 1 ст. 290

относит к общей собственности в многоквартирном доме, в частности, общие

помещения дома (подъезды, лестничные клетки), несущие конструкции дома,

механическое, электрическое оборудование и т.д.

Весьма интересный вопрос затрагивается ст. 76 Закона об ипотеке, где в

качестве возможного предмета ипотеки представлено незавершенное

строительство. Данный предмет ипотеки уместно будет связать с предметом

залога, описанном в п. 3 ст. 6 закона “О залоге”, а именно, вещи, которые

могут быть приобретены залогодателем в будущем. Но могут ли быть в этом

случае быть соблюдены императивные требования закона об обязательности

точного определения предмета залога (его состава, стоимости,

местонахождения и т. д.)? Применительно к вещи, приобретаемой залогодателем

в будущем, такое возможно тогда, когда приобретаемая залогодателем вещь,

во-первых, уже существует в натуре (то есть имеет определённую материальную

законченность и в соответствии со ст. 128 ГК РФ является объектом

гражданского оборота) и, во-вторых, залогодатель заранее знает, какую

именно индивидуально-определённую вещь он намерен приобрести. В качестве

примера такого договора может служить договор залога конкретной квартиры

или готового дома, которые залогодатель намерен приобрести в будущем и для

чего собственно он, и берёт ссуду или кредит у залогодателя. В подобной

ситуации для сторон не составляет особого труда точно индивидуализировать

предмет залога, даже “, будущего”, указов его основные характеристики,

место расположения, стоимость и т. п. Иное дело, когда речь идёт об

обеспечении возврата кредита или ссуды, полученных залогодателем в целях

осуществления нового строительства. Ипотека незавершённого строительства

имеет много противников среди правоведов. По их мнению (они опираются на

норму ст. 219 ГК, согласно которой право собственности на будущий предмет

залога возникает с момента его регистрации, а залогодателем может быть

только собственник вещи или лицо, обладающее правом хозяйственного

ведения), поскольку регистрации подлежат только те объекты, которые

приобрели функциональные признаки регистрируемого объекта недвижимости, а

незавершённый дом не обладает признаками такового (то есть, например, не

является пригодным для проживания) то данный объект и не может быть признан

объектом недвижимости, даже если он является прочным, непотребляемым и

связанным с землёй, а значит и ипотека подобных объектов невозможна. Данный

подход подтверждается практикой арбитражных судов. Тем не менее этот вид

практически разрушен Законом об ипотеке и п. 2 Указа Президента РФ №293, но

по выше указанной причине практически реализован быть не может. А вот

адвокат Т. Пухова утверждает, что мнение о том, что предметом ипотеки при

этом может служить тот объект, который предстоит построить, является

ошибочным1. По её мнению, правильнее в подобных случаях говорить не о

залоге вещей, а о залоге имущественных прав залогодателя, поскольку сам

объект, как таковой, не существует и, соответственно, не представляется

возможным определить ни состав, ни стоимость вещей, образующих предмет

ипотеки. Некоторые кредитные учреждения уже идут по этому пути: оформляют в

аналогичной ситуации в качестве предмета ипотеки не квартиру в строящемся

доме или сам строящийся дом, а именно имущественные права залогодателя на

создаваемые в ходе такого строительства в ходе такого строительства

объекты. Подобное представляется наиболее действенным на практике. Но

перейдём к другим вопросам, связанным с ипотекой жилья.

Несмотря на обилие государственных программ по развитию жилищного

комплекса, экономические реалии современной России таковы, что без принятия

дополнительных мер решение указанной проблемы не представляется возможным.

Достаточно сопоставить размеры платёжеспособности спроса основной массы

населения и действительные цены на жильё. Средне заробатная плата надёжно

защищает от возможности приобрести жильё, а цены на квартиры растут

постоянно и в условиях российской современности остаётся основой

благосостояния-недостижимой роскошью. Таким образом, ясно, что даже

жестокий режим экономии не даст возможности приобрести жильё в обозримом

будущем. Только обьединением усилий банков, государства и населения,

возможно, превратить желаемое в действительное. Во-первых, взятое на себя

обязательство проиндексировать дореформенные вклады граждан государство

может реализовать, разрешив зачесть определённую долю вкладов как часть

взноса в стоимость приобретаемого жилья. Во-вторых, необходимо кардинально

изменить условия предоставления ипотечного кредита1.

Среди форм инвестирования и долгосрочного кредитования особое место

занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. И коле способ

приобретения жилья-ипотека жилых домов и квартир, купленных за счёт кредита

банка или иной кредитной организации. Залогодержателем по данному залогу

является банк или иная кредитная организация, предоставившая кредит на

покупку жилого дома или квартиры (ст. 77 Закона об ипотеке). В той же

статье устанавливается момент наступления залога с момента государственной

регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.

Вообще, системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм

накопления и долгосрочное кредитование под невысокий процент. Ипотечные

ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и

перепланировки жилых помещений. В подавляющем большинстве случаев

заложенное имущество является надёжным обеспечением выданной суммы.

Существует несколько довольно действенных на первый взгляд систем

(инвестирования) ипотечного кредита-это и договоры с коммерческими

застройщиками, и операции с приватизационными сертификатами, дотациями

муниципалитетов и многие другие. Но их описание и анализ не является темой

данной работы. Тем не менее, стоит отметить, что практика свидетельствует о

том, что широкие возможности ипотечного кредитования для решения

инвестиционных и социальных проблем жилья, по существу, не используются.

Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру зажато в

рамки конституционных прав граждан на жильё и большинство оговорок в ст. 78

Закона об ипотеке посвящено именно этой теме.

Так п. 1 данной статьи закрепляет за залогодателем и членами его

семьи право остаться проживать на данной жилой площади, если оно является

для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. В

этом случае, между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой

дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого

дома или квартиры либо кем-то из проживающих с ним членов его семьи

заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с

ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации. Причём, в случае,

если подобное соглашение не будет достигнуто, любая из сторон вправе

потребовать его заключения и определение его условий в судебном порядке,

перекладывая это на комплекс судебных обязанностей. Пункт второй ст.78

предусматривает исключения из правила пункта 1 при наличии которых после

обращения взыскания на заложенный дом или квартиру и реализации этого

имущества залогодатель и проживающие с ним члены его семьи обязаны по

требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца

освободить занимаемое помещение. Пункт 2 ст. 78 Закона об и ч. 2 ст. 13

Указа Президента РФ N 293 перечисляют следующие условия;

- если жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в

обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или

строительство этого жилого дома или квартиры (причем Указ Президента РФ N

293 уточняет, что предоставление кредита было в обеспечение строительства

нового жилого помещения и это более оправдано);

- если проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения

договора об ипотеке, а если они были вселены в уже заложенный дом

или квартиру - до их вселения нотариудостоверенное обязательство

освободить жилой дом или квартиру в случае обращения на него

взыскания (на практике, при действии данного условия необходимо

учитывать возможное противоправное воздействие на граждан для

обеспечения подписания ими подобного обязательства).

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях

договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению

при реализации заложенного жилого дома или квартиры. В соответствии со

ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма

жилого помещения не влечет расторжения или изменения договора найма жилого

помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях

ранее заключенного договора найма.

Отсутствие качественного правового регулирования ипотечных отношений

приводит, как уже отмечалось, к негативным последствиям на рынке жилья. В

частности, поскольку регулирование залога сложно и зачастую неоднозначно, а

необходимость реального обеспечения исполнения обязательств остается острой

кредиторы часто используют схему" кредитования путем купли - продажи", при

которой гражданин продает жилье банку (или иному возможному кредитору) и

заключает с ним соглашение о том, что в случае возврата покупателю покупной

цены до определенного срока жилье будет возвращено прежнему собственнику. В

принципе такие отношения существуют еще со времен Древнего Рима, но уже в

классическом римском праве данные отношения использовались редко ввиду

существенного ущемления прав должника. Действительно, если при ипотеке

жилье остается в собственности и пользовании залогодержателя, причем

реализация производится с публичных торгов и зачастую под контролем

судебных органов, что призвано обеспечивать защиту прав залогодержателя, то

при купле-продаже продавец передает все права по распоряжению проданным

жильем. Следует также отметить, что правовое регулирование отношения по

предварительному договору также оставляет желать лучшего и содержит массу

юридических оснований для признания такого договора просто не заключенным.

Мало того, недобросовестный кредитор может просто повторно продать

купленную квартиру даже не дожидаясь срока погашения кредита. Истребовать

повторно проданную квартиру от добросовестного приобретателя, в силу ст.302

ГК РФ, довольно затруднительно. Единственный правовой способ возврата жилья

в этой ситуации - доказать в суде, что стороны при заключении договора

купли - продажи имели ввиду залог, то есть сделка купли - продажи являлась

притворной и, соответственно, к данной сделке должны применяться правила об

ипотеке1.

Ипотека жилых домов и квартир при современной ситуации с земельным

вопросом остается наиболее продуктивной и реальной формой ипотеки, так ее

предмет- квартира, жилой дом -является, пожалуй, единственной

дорогостоящей, а потому действительно оборотоспособной собственностью

российских граждан. Опять же данная форма ипотеки предоставляет шанс

получить жилье в будущем, что так же не маловажно для сегодняшних

российских реалий. Но проблемы и недостатки все те же. Многочисленные

проблемы в праве, недоработанные и потому вяло функционирующие нормы и, как

следствие, произвел чиновников и криминальных структур. И тем не менее,

такой предмет ипотеки, как жилье (жилые дома, квартиры, части квартир)

занимает достойное место в ипотечных правоотношениях и его практическое

будущее представляется более радушным.

ГЛАВА VIII.

Рассматривая комплекс вопросов, связанных с существованием на правовом

поле известных и описанных выше предметов ипотеки нельзя не упомянуть о

проблемах, связанных с их регистрацией и нотариальным удостоверением,

проблемами, которые при сегодняшней правовой неустроенности особенно остры.

В чем же практическое значение регистрации ипотеки и тесно связанной с ней

нотариальным удостоверением договора об ипотеке?

Основной задачей и целью регистрации прав на недвижимость и недвижимое

имущество (коими являются предметы ипотеки) и сделан с ними согласно

Федеральному закону " О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним являются укреплением этих прав, установление

возможно более крепких связей между недвижимостью и имеющим на нее право

субъектом, охрана вещных прав субъектов, гарантия стабильного гражданского

оборота. А. Завьялов и В. Коновалов представляют следующие причины

потребности в регистрации прав на недвижимость и сделок с ним:

1. Хозяйственное общество и товарищества, которые приобрели

недвижимость в частную собственность в процессе приватизации,

желают получить доказательства данного факта от государства,

поскольку именно оно являлось бывшим собственником имущества.

2. В силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых

отношений полагают, что по настоящему "надёжные" право

устанавливающие документы на недвижимое имущество и сделки с ним

могут выдать только государственные органы

3. Вследствие нехватки оборотных финансовых средств собственники

приватизированных предприятий предпринимают попытки получить кредиты от

банков и иных кредитных учреждений, которые в свою очередь нуждаются в

весомых гарантиях - ипотеке на данное имущество, но государственно

зарегистрированной1. Обо всех этих условиях в том или ином контексте уже

говорилось в данной работе. Следует учитывать так же, что предварительно

(перед государственной регистрацией) договор об ипотеке должен быть

нотариально удостоверен (ст. 10 Закона об ипотеке). И это непростая

формальность. Деятельность нотариата обусловлено нормативными актами2 и

может решать своими силами определенные проблемы, чего не в праве делать

регистрирующие органы( например, отказать в удостоверении, если выяснится

не дееспособность гражданина, обратившегося с просьбой о совершении

нотариального действия).

Государственная регистрация ипотеки отражена в главе IV Закона об

ипотеке, однако тонкости этого процесса, их осмысление и обзор не является

темой данной работы. Рассмотрим в вкратце лишь некоторые проблемы,

связанные с этим процессом.

Одной из самых тяжелых проблем в этой теме является проблема

отсутствия единого органа в масштабах государства, который занимался бы

регистрацией недвижимости и сделок с ним. Еще в 1998 году государственной

регистрацией продолжали заниматься технические органы. Так уж сложилась в

нашем государстве исторически, так как до 1998 года сделок с недвижимостью

практически не осуществлялось и государственной регистрации не требовалось

как таковой. Ситуация резко изменилась с приходом рыночных отношений, а

вернее, их "вживлением" на почву нашей экономики - совершенно к этому не

готовой, и в первую очередь, в правовом плане. И даже после принятия

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8