Понятие и виды обязательств

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что

такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого

документа, подписанного сторонами (ст. 550). В отличие от общих правил,

регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки,

нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости,

влечет его недействительность.

При уклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых для

государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое

имущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым

препятствием. Об этом свидетельствует положение, допускающее решение

вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на

недвижимость в судебном порядке (п. 3 ст. 551).

Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные участки

и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения

договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся

на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу

этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок,

изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого

имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода

изменения (ст. 552-553).

Значительно отличается от общих положений о договорах такое условие

договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555). Во-первых, положение о

том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть

оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за

аналогичные товары (см. ст. 424), не подлежит применению к договорам

продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии

в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене

недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена

на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на

земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом

части земельного участка или права на нее.

Продажа предприятия (ст. 559-566)

Предприятие представляет собой довольно специфический объект

гражданских прав, что нашло свое отражение уже в части первой ГК РФ (ст.

132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс,

используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав

предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его

деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,

инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на

обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и

услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и

другие исключительные права.

В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и

стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной

инвентаризации предприятия.

Кодекс содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого

предприятия (п. 2 ст. 561). Стороны еще до подписания договора продажи

предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации;

бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и

стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в

состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их

требований.

Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи

предприятия, который заключается в письменной форме путем составления

одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из

названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи

предприятия, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560).

Договор продажи предприятия, как и всякий иной договор продажи

недвижимости, подлежит государственной регистрации и считается заключенным

с этого момента.

Самая характерная особенность договора продажи предприятия, выделяющая

его в самостоятельный вид договора продажи недвижимости, заключается в том,

что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны,

уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой переводом на него

долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в Кодекс

введены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и

получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения

этого порядка (ст. 562).

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является

письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав

предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав

кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в

прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по

уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не

давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления,

предоставлено право потребовать: прекращения или досрочного исполнения

обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков; признания

договора продажи предприятия недействительным полностью или в

соответствующей части. Разница между ними состоит в том, что кредитор,

получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех

месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не

получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или

должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав проданного предприятия,

которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих

прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут

солидарную ответственность.

Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от

продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным

обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором,

продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю,

составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В

передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об

уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия,

о недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного

продавцом имущества.

Мена (ст. 567-571)

Договор мены представляет собой гражданско-правовой договор, по

которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне

один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК).

Прежде всего, необходимо отметить, что сохранен прежний принцип

регулирования обязательств, возникающих из договора мены: к нему

применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК), если это не противоречит

положениям главы 31 (правила о договоре мены) и существу обязательств,

возникающих из договора мены. Нормы о купле-продаже товаров должны

применяться к договору мены с учетом того, что каждая из сторон такого

договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и

одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен от

контрагента.

Что касается немногочисленных специальных правил, регламентирующих

обязательства, возникающие из договора мены, то они выглядят следующим

образом.

Когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых товаров,

а также о распределении между сторонами расходов, связанных с исполнением

обязательств, следует исходить из предположения, что предметом договора

является обмен равноценными товарами. Расходы же на передачу товаров, их

принятие и иные действия, связанные с исполнением договора, должны в каждом

конкретном случае возлагаться на ту сторону, которая несет соответствующие

обязанности согласно договору (п. 1 ст. 568 ГК).

Вместе с тем если из текста договора вытекает, что его предметом

является обмен неравноценными товарами, на сторону, обязанную в

соответствии с договором передать товар, цена которого ниже, чем цена

товара, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по

оплате разницы в ценах на указанные товары. Оплата разницы в ценах должна

быть произведена непосредственно до или после передачи товара, имеющего

более низкую цену. Договором мены может быть предусмотрен другой порядок

компенсации разницы в ценах на обмениваемые товары.

Обмен товаров по договору мены необязательно должен быть

одномоментным, не исключаются случаи, когда в соответствии с договором даты

передачи обмениваемых товаров не совпадают: сначала свою обязанность по

передаче товара исполняет одна сторона, а спустя некоторое время ее

контрагент. В подобной ситуации, когда сроки передачи обмениваемых товаров

не совпадают, исполнение обязанности по передаче товара той стороной, для

которой предусмотрен более поздний срок передачи товара, признается

встречным исполнением обязательства (ст. 569).

Дарение (ст. 572-582)

Сущность договора дарения состоит в безвозмездной передаче имущества.

основная черта договора дарения - он является безвозмездным, и в силу этого

даритель не вправе требовать встречного удовлетворения от одаряемого.

Предмет договора дарения весьма широк. Прежде всего подразумеваются

вещи. В это число входят вещи, не изъятые из оборота. Вещи с ограниченной

оборотоспособностью могут быть переданы одаряемому только с соблюдением

установленного для такой вещи режима. В частности, если для обладания вещью

необходимо разрешение, оно должно быть у одаряемого.

Предметом дарения могут быть и права. Всегда, когда предметом договора

является право, происходит его уступка. Соответственно необходимо иметь в

виду действие ст. 382-390 ГК. Указанные статьи регулируют отношения старого

и нового кредитора с должником. Так, законом или договором может

исключаться возможность уступки прав (требований) другому лицу. В этих

ситуациях договор дарения, заключенный без согласия должника, может быть

признан недействительным по его иску (п. 1 ст. 382).

Во всех случаях должника необходимо уведомить о состоявшейся уступке

прав. Риск нарушения этой обязанности несет лицо, которому уступлено право

(п. 2 ст. 382), в данном правоотношении - одаряемый. Предметом дарения,

исходя из ст. 383, не могут быть права, связанные с личностью (права на

алименты, на получение наследства, права авторства на произведение

литературы и искусства и др.). К дарению прав относятся также положения,

определяющие объем прав кредитора, переходящих к другому лицу (ст. 384),

доказательства прав нового кредитора (ст. 385), возможные возражения

должника против требований нового кредитора (ст. 386), право должника

возражать против перехода прав, когда личность кредитора имеет существенное

значение для должника (ст. 388).

Наряду с имущественным правом по отношению к третьим лицам предметом

дарения может быть передача прав по отношению к самому дарителю.

Подразумеваются отношения, в которых должником является одаряемый

(например, передача лицом принадлежащего ему на праве собственности здания

безвозмездно в аренду на определенный срок благотворительному фонду), а

также освобождение от имущественной обязанности перед самим собой (имеется

в виду прощение долга, которое допускается, однако, в соответствии со ст.

415 ГК только при условии, если это не нарушает интересов третьих лиц) или

перед третьими лицами (имеется в виду, что долг одаряемого перед каким-либо

кредитором даритель переводит на себя). В последнем случае действуют общие

правила о переводе долга, который в силу ст. 391 допустим только с согласия

кредитора одаряемого, при этом согласно ст. 392 у кредитора сохраняется

право выдвигать возражения, основанные на его отношениях с одаряемым.

Независимо от стоимости дара в отношениях между гражданами теперь

возможно устное заключение договора, в том числе в форме конклюдентных

действий (примеры приведены в ст. 574 ГК - передача ключей или вручение

правоустанавливающих документов).

Специальные правила, которые направлены на снятие ограничений,

установленных для обычного дарения, содержатся в ст. 582 ГК. Эта статья

предполагает дарение вещи или права в общественно полезных целях

(пожертвование). Содержащийся в п. 1 ст. 582 перечень одаряемых лиц при

пожертвовании не является замкнутым. Пожертвования возможны и в отношении

лиц, не указанных в соответствующей норме, если только произведенный дар

отвечает признакам пожертвования, то есть совершен в общественно полезных

целях. Снятие ограничений, о которых идет речь в п. 2 ст. 582, включает

отсутствие необходимости в получении унитарным предприятием или учреждением

согласия собственника имущества. Однако установленный п. 1 ст. 575 случай

запрещения дарения сохраняют силу и при пожертвовании.

Если пожертвование произведено без возложения на одаряемого

обязанности использовать имущество на определенные цели, это означает его

право самому выбирать цели использования имущества. Однако во всех таких

случаях эти цели должны носить общеполезный характер. Ссылка в ст. 582 на

неприменение ст. 578 не исключает право дарителя требовать отмены дарения

не только в случаях, когда пожертвованное имущество используется не в

соответствии с указанным в договоре назначением, но и тогда, когда такое

назначение не было предусмотрено, но обязанность использовать имущество в

общеполезных целях нарушается. Неприменение ст. 581 к пожертвованиям, о

которых идет речь в п. 6 ст. 582, означает, что принятие дарителем на себя

обязанности произвести пожертвование прекращается при смерти одаряемого

гражданина или реорганизации одаряемого юридического лица. Соответствующая

обязанность не прекращается, когда в договоре о пожертвовании указано иное.

Таким образом, если даритель желает осуществить пожертвование в отношении

правопреемника (наследника) одаряемого, он должен заключить с последним

заново договор.

Все остальные нормы связаны исключительно с консенсуальным дарением.

Сюда входят нормы, относящиеся к содержанию договора (необходимости

включения в него ясно выраженного намерения совершить в будущем

безвозмездную передачу имущества с конкретизацией вещи, прав или

освобождения от обязанности), к праву одаряемого отказаться от принятия

дара, влекущего прекращение договора, к праву дарителя в соответствующих

случаях требовать возмещения реального ущерба от отказавшегося, праву

дарителя и одаряемого в указанных в ст. 577 ситуациях отказаться от

исполнения договора по причинам, связанным с изменением имущественного или

семейного положения либо состояния здоровья дарителя. Однако отменить

дарение или отказаться от него нельзя, если речь идет об обычных подарках

"небольшой стоимости".

Рента и пожизненное содержание

с иждивением (ст. 583-605)

Договор ренты во многом сходен с договором займа. Прежде всего, как и

заем, рента - реальный договор. Этот договор начинает действовать с

момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность

соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества

никаких правовых последствий не влечет.

Следовательно, основанные на одном лишь соглашении требования о

передаче имущества в собственность с последующей выплатой ренты, как и

требования о выплате ренты до передачи имущества в натуре, удовлетворяться

судом не могут.

Договор ренты является, как и заем, односторонним договором.

Обязанности в нем несет только плательщик ренты: в обмен на полученное

имущество периодически выплачивать ренту.

Наконец, договор ренты, как и заем, возмездный, хотя характер

возмездности здесь иной. В договоре займа возмездность проявляется в

необходимости для заемщика возвратить сумму долга плюс проценты. В договоре

ренты возмездность выражена в уплате одних лишь процентов. В данном случае

сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в

проценты, выплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в

установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена

выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни

получателя (пожизненная рента и ее разновидность - пожизненное содержание с

иждивением).

Аренда (ст. 606-670)

Глава 34 ГК посвящена вопросам арендных отношений. Структура данной

главы построена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие

сложные договоры, которые включают свои отдельные разновидности договорных

обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала излагаются

положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем -

специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора

аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений,

аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные отдельные виды договора аренды и договоры аренды отдельных

видов имущества регулируются следующим образом: к ним применяются общие

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9