Право собственности и иные вещные права на жилое помещение

законом «Об исполнительном производстве» или процессуальным

законодательством. Так, реализация принадлежащего должнику жилого

строения (ст. 399 ГПК РСФСР), на которое обращено взыскание,

производится путем продажи с публичных торгов в сроки, указанные в ч.

1 ст. 63 Федерального Закона «Об исполнительном производстве»1,

которая определяет: торги должны быть проведены в двухмесячный срок

со дня получения специализированной организацией соответствующей

заявки судебного пристава-исполнителя. До наступления этого срока

должник вправе сам под контролем судебного пристава-исполнителя

реализовать имущество по цене, не ниже указанной в акте об аресте. О

предстоящих торгах судебный пристав-исполнитель оповещает не позднее

чем за десять дней до торгов (ст. 400 ГПК РСФСР)2. В торгах не имеют

права участвовать государственные предприятия, учреждения,

организации, кооперативные организации (кроме колхозов), их

объединения, другие общественные организации, а также должностные

лица местных органов государственной власти и управления, суда,

прокуратуры, органов внутренних дел и члены их семей (ст. 401 ГПК

РСФСР). Лица, желающие принять участие в торгах, обязаны дать

подписку о том, что не имеют препятствий, предусмотренных ГК РСФСР, к

приобретению ими строений (представляется, что данное положение можно

считать недействительным в связи с отменой действия положения ГК

РСФСР, запрещающего иметь в собственности более одного жилого

помещения - п. 2 ст. 213 ГК), и внести судебному приставу-

исполнителю сумму в размере 10% оценки строения. Сумма, внесенная

лицом, купившим с торгов строение, зачисляется в счет покупной цены.

Остальным участникам торгов внесенные ими вперед суммы возвращаются

немедленно после окончания торгов. Торги начинаются с указанной в

акте об аресте оценочной стоимости продаваемого строения. Строение

считается проданным тому лицу, которое предложило на торгах наивысшую

цену. Покупатель обязан в течение пяти дней после окончания торгов

внести полностью сумму, за которую им куплено строение, с зачетом

суммы, внесенной перед началом торгов. При невнесении покупателем

строения всей следуемой с него суммы в установленный срок сумма,

внесенная перед началом торгов, ему не возвращается и поступает в

доход государства. Эта сумма поступает в доход государства и в том

случае, если будет установлено, что покупатель не имел права

участвовать в торгах. После уплаты покупателем строения всей

следуемой с него суммы судебный пристав-исполнитель передает

покупателю копию акта о состоявшихся торгах (ст. 402 ГПК РСФСР).

Судебный пристав-исполнитель объявляет торги несостоявшимися:

1) если на торги явилось менее двух покупателей;

2) если из явившихся никто не сделает надбавки против

первоначальной оценки строения;

3) если покупатель в течение пяти дней не внесет полностью суммы,

за которую им куплено строение (ст. 403 ГПК РСФСР). В случае

объявления торгов несостоявшимися взыскателю предоставляется право

оставить строение за собой в сумме первоначальной оценки. Если такого

заявления не поступило, судебный пристав-исполнитель не ранее чем

через десять дней после объявления торгов несостоявшимися назначает

вторичные торги. Вторичные торги объявляются и происходят с

соблюдением правил, установленных для первых торгов, но начиная с

оценочной или с первой предложенной суммы. В случае объявления

несостоявшимися вторичных торгов и отказа взыскателя оставить за

собой продаваемое строение арест с него снимается (ст. 404 ГПК

РСФСР).

Торги могут быть признаны судом недействительными в течение трех

лет со дня торгов, если они происходили с нарушением установленных

правил, если строение было продано лицу, не имеющему права

участвовать в торгах, а также в случае допущения судебным приставом-

исполнителем, взыскателем или покупателем злоупотреблений. Если

действия покупателя, допустившего злоупотребление, являются

преступными, торги могут быть признаны судом недействительными и в

течение установленных законом сроков давности для приведения в

исполнение обвинительного приговора. На определение о признании

торгов недействительными может быть подана частная жалоба или

принесен протест (ст. 405 ГПК РСФСР).

Особый порядок предусмотрен при обращении взыскания на долю в общем

имуществе, что регламентировано ст. 255 ГК РФ: кредитор участника

долевой собственности или совместной собственности при

недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить

требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на

нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре

невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой

или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи

должником своей доли остальным участникам общей собственности по

цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением

вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа

остальных участников общей собственности на жилище от приобретения

доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания

на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли

с публичных торгов.

При залоге жилых помещений требования залогодержателя (кредитора)

удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по

решению суда (ст. 51 Закона “Об ипотеке”), т.е. путем продажи с

публичных торгов. Однако возможен и иной порядок — без обращения в

суд — на основании нотариально удостоверенного соглашения

залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения

оснований для обращения взыскания на предмет залога (ст. 55 Закона

«Об ипотеке»).

Согласно ст. 424 ГПК на заложенное имущество может быть наложено

взыскание при недостаточности прочего имущества должника для полного

удовлетворения всех предъявленных к нему требований, не обеспеченных

залогом.

Реализация (продажа) заложенного по договору об ипотеке жилого

помещения, на которое обращено взыскание, производится путем его

продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным

законодательством (обращение взыскания по договору об ипотеке

осуществляется в том же порядке, что и обращение взыскания на

имущество по обязательствам собственника – данное положение подробно

рассмотрено выше), если Законом «Об ипотеке» не установлен иной

порядок. Вместе с тем, суд по просьбе залогодателя вправе в решении

об обращении взыскания на заложенное жилое помещение отсрочить его

продажу на срок до одного года. Отсрочка не должна затрагивать прав и

обязанностей сторон по обязательству и не освобождает должника от

возмещения за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

Особым является случай, когда при ипотеке земельного участка право

залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом

участке жилые здания залогодателя, если договором не предусмотрено

иное условие. При отсутствии в договоре ипотеки такого условия

залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный

участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его

частью, которая необходима для использования жилого здания в

соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью

участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в

случае спора — судом. Если ипотека установлена на земельный участок,

на котором находится жилое здание, принадлежащее не залогодателю, а

другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот

участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка

переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел

залогодатель.

5.2. Реквизиция

При реквизиции (ст. 242 ГК РФ) жилье может быть изъято у

собственника в порядке и на основаниях, установленных законом, с

выплатой собственнику стоимости имущества. Последнее положение

закреплено в ст. 306 ГК РФ, предусматривающей, что «в случае принятия

Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности,

убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в

том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о

возмещении убытков разрешаются судом». Реквизиция возможна в

интересах общества по решению государственных органов в случаях

стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных

обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. При прекращении

действия обстоятельств, послуживших основанием для реквизиции жилья,

бывший собственник вправе в судебном порядке требовать возврата ему

сохранившегося имущества. Оценка реквизированного жилья может быть

также оспорена в судебном порядке. При этом, если причиненный бывшему

собственнику вред подлежит возмещению за счет казны Российской

Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны

муниципального образования, то от имени казны выступают

соответствующие финансовые органы, если в соответствии с п. 3 ст. 125

ГК РФ эта обязанность не возложена на другой орган (государственного

или местного самоуправления), а также на юридическое лицо или

гражданина (ст. 1071 ГК РФ). Реквизиция может быть проведена у всех

субъектов права частной собственности.

5.3. Конфискация.

Конфискация имущества предусмотрена ст. 243 ГК РФ, а также ст. 52

УК РФ11. Последняя определяет, что «конфискация имущества есть

принудительное безвозмездное изъятие в собственность государства

всего или части имущества, являющегося собственностью осужденного».

Конфискация имущества устанавливается за тяжкие и особо тяжкие

преступления, совершенные из корыстных побуждений, и может быть

назначена судом только в случаях, предусмотренных соответствующими

статьями Особенной части Уголовного кодекса РФ в качестве не

основного, а дополнительного вида наказания. Имущество, подлежащее

1конфискации, названо в ст. 63 УИК РФ1. Вместе с тем не подлежат

конфискации жилищные объекты, принадлежащие осужденному на правах

частной собственности или являющиеся его долей в общей собственности,

имущество, необходимое осужденному или лицам, находящимся на его

иждивении, согласно перечню, предусмотренному в Приложении 1 к

Уголовно-исполнительному кодексу РФ. Сюда входят:

жилой дом, квартира или отдельные их части, если осужденный и его

семья постоянно в них проживают (не более одного дома или одной

квартиры на семью). Кроме того, могут быть конфискованы жилищные

объекты, переданные осужденным в доверительное управление;

земельные участки, на которых расположены не подлежащие конфискации

дом и хозяйственные постройки.

В соответствии со ст. 243 ГК РФ конфискация может быть произведена

и в административном порядке, однако вряд ли это имеет отношение к

жилым помещениям. Если же такое и произойдет, то решение о

конфискации жилого помещения, принятое в административном порядке,

может быть обжаловано в суд.

Конфискация жилых помещений производится в соответствии с

правилами, установленными Уголовно-исполнительным кодексом РФ, и

исполняется судом по месту нахождения имущества (ст. 16 УИК РФ).

Суд, вынесший приговор о конфискации имущества, после вступления

его в законную силу направляет исполнительный лист, копию описи

имущества и копию приговора для исполнения судебному приставу-

исполнителю, о чем извещается соответствующий финансовый орган. При

отсутствии в деле описи имущества осужденного направляется справка о

том, что опись имущества не производилась.

Конфискация жилого дома, квартиры или их частей, где осужденный и

его семья постоянно не проживают (более одного дома или квартиры на

семью), производится судебным приставом-исполнителем по месту

нахождения имущества. Споры о правах собственности на жилое

помещение, подлежащее конфискации, разрешаются в порядке гражданского

судопроизводства. Доля осужденного в общей собственности определяется

по представлению судебного пристава-исполнителя судом, при котором

состоит судебный пристав-исполнитель, в порядке гражданского

судопроизводства.

Судебный пристав-исполнитель немедленно по получении

исполнительного листа, копии описи имущества и копии приговора суда

проверяет наличие указанного в описи жилого помещения, выявляет

другие жилые помещения, принадлежащие осужденному на праве

собственности и подлежащие конфискации, включает их в опись.

Организации и граждане, у которых окажется имущество, подлежащее

конфискации по приговору суда, обязаны сообщить об этом в суд или в

соответствующий финансовый орган. Описанные жилые помещения

опечатываются, а судебный пристав-исполнитель принимает необходимые

меры по их сохранению.

Передача финансовым органам жилого помещения производится после

удовлетворения всех предъявленных к осужденному требований. В

отношении претензий, подлежащих удовлетворению за счет

конфискованного имущества осужденного, государство отвечает в

пределах актива.

Порядок передачи конфискованного жилого помещения соответствующим

органам устанавливается Министерством финансов РФ и Министерством

юстиции РФ.

5.4. Выкуп доли в общей собственности.

Выкуп доли в общей собственности (в том числе в жилом доме,

квартире) определяется правилами ст. 252 ГК РФ, которая

предусматривает, что участник долевой собственности вправе требовать

выдела своей доли из общего имущества (п. 2). При недостижении

соглашения участниками долевой собственности о способе и условиях

раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник

долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в

натуре своей доли из общего имущества.

Однако, если выдел доли в натуре не допускается законом или

невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей

собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему

стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой

собственности на основании ст. 252 ГК РФ, его доле в праве

собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или

иной компенсацией.

Выплата остальными участниками компенсации вместо выдела в натуре

допускается с согласия выделяющегося. В случаях, когда доля

собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не

имеет существенного интереса в использовании общего имущества

(например, обеспечен другим жильем и проживает в нем), суд может и

при отсутствии согласия выделяющегося принять решение о выплате ему

компенсации. С получением компенсации выделяющийся утрачивает право

собственности на долю в общем имуществе (п. 5).

5.5. Изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения.

Под бесхозяйственным содержанием жилого помещения в силу ст. 293 ГК

РФ понимается: 1) использование собственником жилого помещения не по

назначению; 2) систематическое нарушение прав и интересов соседей; 3)

бесхозяйственное обращение с жильем, ведущее к его разрушению. В

отличие от прежнего ГК РСФСР норма ст. 293 ГК РФ содержит развернутое

понимание бесхозяйственного содержания (к существовавшему ранее п. 3

добавлены названные нами п. 1 и 2).

Орган местного самоуправления может предупредить собственника о

необходимости устранить нарушения и назначает ему соразмерный срок

для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и

интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению,

либо без уважительных причин не производит необходимого ремонта, суд

по иску органа местного самоуправления может принять решение о

продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой

собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на

исполнение судебного решения, в частности по ремонту помещения.

Обращает на себя внимание то, что норма закона разрешает только

вопрос о правах собственности на помещение и никак не предусматривает

разрешение вопроса о правах пользования (проживания в нем) бывшего

собственника этого помещения.

5.6. Изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может

принадлежать.

Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица

оказалось жилое помещение, которое в силу закона не может ему

принадлежать, оно должно быть отчуждено собственником в течение года

с момента возникновения права собственности, если законом не

установлен иной срок (ст. 238 ГК РФ). Если имущество добровольно не

отчуждено собственником, такое имущество, с учетом его характера и

назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению

государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит

принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной

суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10