Право собственности и иные вещные права на жилое помещение

с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной

судом. Из этой суммы вычитаются затраты на отчуждение имущества.

Если в собственности гражданина или юридического лица по

основаниям, допускаемым законом, окажется жилое помещение, на

приобретение которого необходимо особое разрешение, а в его выдаче

собственнику отказано (например, гражданин стал собственником

квартиры в закрытом административном образовании или юридическое лицо

приобрело квартиру в нарушение постановления Правительства РФ «О

лицензировании отдельных видов деятельности» и т.п.), это жилое

помещение подлежит отчуждению в порядке, установленном для имущества,

которое не может принадлежать данному собственнику.

5.7. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного

участка.

В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или

муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования (ст. 239 ГК

РФ) невозможно без прекращения права собственности на жилое строение,

находящееся на данном участке, это жилье может быть изъято у

собственника путем выкупа государством или

продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. 279— 282

и 284—286 ГК РФ.

1) Изъятие земельного участка и жилого строения для государственных

или муниципальных нужд осуществляется в следующем порядке:

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп как

земельного участка, так и расположенного на нем жилого помещения

осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом

Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об

изъятии земельного участка и жилого помещения принимается

федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной

власти субъектов РФ, причем государственные органы, порядок

подготовки и принятия этих решений должны определяться федеральным

земельным законодательством. Выкуп части земельного участка,

возможно, как и части расположенного на нем жилого помещения,

допускается не иначе как с согласия собственника.

Решение государственного органа об изъятии земельного участка и

жилого помещения подлежит государственной регистрации в органах,

осуществляющих регистрацию прав собственности на земельный участок и

жилое помещение. При этом собственник должен быть извещен о

проведенной регистрации с указанием ее даты (ст. 279 ГК РФ).

Собственник земельного участка и жилого помещения, подлежащих

изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии до

достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка и

жилого строения может владеть, пользоваться и распоряжаться ими по

своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие

использование имущества в соответствии с его назначением. Вместе с

тем собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной

цены земельного участка и жилого строения затрат и убытков, связанных

с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и

сооружений в указанный период (ст. 280 ГК РФ).

При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость

земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а

также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного

участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным

прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе

упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть

предоставлен взамен изымаемого участка другой участок с зачетом его

стоимости в выкупную цену. Плата за земельный участок, сроки и другие

условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В

соглашение должно быть включено обязательство Российской Федерации

или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый

участок (ст. 281 ГК РФ).

Собственник изымаемого земельного участка и расположенного на нем

жилого здания должен быть не позднее чем за год письменно уведомлен

об этом органом, принявшим такое решение. Выкуп жилого помещения и

земельного участка ранее годичного срока допускается только с

согласия собственника (ст. 279 ГК РФ). Если собственник не согласен с

решением об изъятии у него земельного участка и жилого строения либо

с ним не достигнуто соглашения о выкупной цене или других условиях

выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может

предъявить иск о выкупе земельного участка в суд в течение двух лет с

момента направления собственнику письменного уведомления (ст. 282 ГК

РФ).

2) Если земельный участок используется не по назначению (например,

земельный участок, предназначенный для жилищного строительства,

используется для других целей) в течение трех лет, если более

длительный срок не установлен законом, то он может быть изъят на

основании решения органа государственной власти или органа местного

самоуправления при обязательном заблаговременном предупреждении

собственника о допущенных нарушениях. Орган государственной власти

или местного самоуправления, который может принимать такое решение, а

также порядок заблаговременного предупреждения должны быть определены

земельным законодательством.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган,

принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии

исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.

Если же собственник земельного участка не согласен с решением об

изъятии у него участка, орган, вынесший такое решение, может

предъявить требование о продаже участка в суд (ст. 287 ГК РФ).

В обоих случаях изъятия земельного участка следует иметь в виду,

что если изымается земельный участок, на котором расположен

одноквартирный частный жилой дом, то последний (при наличии

технической возможности) может быть перенесен за счет изымающего

земельный участок органа на предоставляемый земельный участок. Если

на изымаемом земельном участке расположено муниципальное жилое

помещение, то выселяемым из него гражданам должно быть предоставлено

другое благоустроенное жилое помещение тем предприятием, учреждением,

организацией, которым отводится земельный участок (ст. 92,96 ЖК

РСФСР). Если на земельном участке расположен многоквартирный жилой

дом, то собственникам квартир должно быть выделено другое равноценное

жилье или выплачена компенсация.

Кроме вышеприведенных конкретных оснований принудительного лишения

прав собственности на жилые помещения гражданское законодательство

предусматривает особый случай, в соответствии с которым, если в

Российской Федерации будет принят закон, прекращающий права

собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия

этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются

государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом (ст. 306

ГК РФ).

Как было отмечено выше, право на жилище состоит из права

собственности и права пользования (не входящего в содержание права

собственности). Перейдем к вопросу о судьбе права пользования при

принудительном прекращении права собственности на жилое помещение.

Современное законодательство РФ, в том числе гражданское и

жилищное, основывается на новой иерархии ценностей, введенной

Конституцией РФ 1993 г.: во главе угла стоят права личности, семьи,

общества и, наконец, государства.

Как мы показывали в главе 1, право граждан на жилище (право

проживания) закреплено во Всеобщей декларации прав человека в

качестве первостепенного атрибута обеспечения достойного жизненного

уровня каждого человека.

Повторим, что Конституция РФ закрепила права граждан на жилище (ст.

40), оговорив при этом, что «никто не может быть произвольно лишен

жилища». Вместе с тем права и свободы человека в России в

соответствии с Конституцией РФ можно условно разделить на два вида:

подлежащие, при определенных условиях, ограничению и не подлежащие

ограничению. Так, ст. 56 Конституции РФ определяет, что «в условиях

чрезвычайного положения для обеспечения безопасности граждан и защиты

конституционного строя в соответствии с федеральным законом могут

устанавливаться отдельные ограничения прав и свобод с указанием

пределов и срока их действия». Эта же статья называет те права,

которые не подлежат ограничению даже в условиях чрезвычайного

положения: если право собственности может быть ограничено, то право

пользования жилищем (проживание) ограничению не подлежит.

Далее, Гражданский кодекс РФ устанавливает, что «переход права

собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не

влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При

этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее

заключенного договора найма» (ст. 675 ГК РФ). Что же касается

правомочия пользования, принадлежащего собственнику-гражданину, то

очевидно, что даже при принудительном лишении гражданина права

собственности на жилое помещение он не утрачивает прав проживания в

нем при соблюдении правил регистрации по месту жительства, т.е. если

он фактически пользуется им и зарегистрирован именно в этом помещении

как в месте единственного постоянного жительства. Вспомним, что при

конфискации принудительному изъятию не подлежит единственное жилое

помещение осужденного и его семьи. Таким образом, если жилое строение

не уничтожается (сносится и т.п.), но право собственности на жилое

помещение может перейти к другому лицу (государству, кредитору),

право пользования этим жилым помещением сохраняется у проживающих в

нем граждан.

Гражданское законодательство, регламентируя последствия расторжения

договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 688 ГК РФ),

оговаривает, что «в случае расторжения договора найма жилого

помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении

к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого

помещения на основании решения суда», однако не устанавливает

последствий выселения — с предоставлением или без предоставления

другого жилого помещения.

В соответствии с жилищным законодательством выселение граждан из

занимаемых жилых помещений государственного и муниципального

жилищного фонда осуществляется, как правило, с предоставлением

другого жилого помещения (ст. 90 ЖК РСФСР), за исключением особо

оговоренных в законе случаев: систематического разрушения или порчи

нанимателем и членами его семьи жилого помещения; использования его

не по назначению; систематического нарушения правил общежития; лиц,

лишенных родительских прав.

Современное жилищное законодательство, приведенное в соответствие с

Конституцией РФ 1993 г., — Закон РФ «Об основах федеральной жилищной

политики» — определяет, что при расторжении договора в судебном

порядке по основанию неоплаты жилья и коммунальных услуг арендатор

(ст. 18) и наниматель (ст. 15) «жилого помещения в государственном и

муниципальном жилищном фонде подлежат выселению с предоставлением

жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям,

по нормам общежития». Кроме приведенных, иные основания расторжения

договоров найма или аренды жилого помещения законодательством не

предусмотрены, и, как нам представляется, расторжение договоров

социального и коммерческого найма в судебном порядке может повлечь

только такое последствие, как выселение граждан с предоставлением

другого жилого помещения по нормам общежития.

Из вышесказанного видно, что гражданское законодательство,

разработанное в соответствии с Конституцией РФ 1993 г., в принципе не

допускает выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений без

предоставления другого жилого помещения.

Как показывает практика, данный вопрос вызывает значительные

трудности при его решении правоохранительными органами и порой

разрешается ими без должного учета всего комплекса конституционных,

гражданских и жилищных правовых норм. Такое случается, например, при

обращении взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника

в соответствии со ст. 237 ГК РФ. Но если, согласно п. 2 ст. 292 ГК

РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому

лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым

помещением, то, очевидно, нет оснований для лишения этого же права

того, кто был собственником, кроме тех, которые определены в ст. 687

ГК РФ и в жилищном законодательстве. Кроме того, неизбежен парадокс —

все члены семьи, кроме одного (должника, преступника), сохраняют

право пользования, а этот один — нет?

Видимо исходя из изложенного выше можно сделать вывод, что право

пользования жилым помещением можно отнести к абсолютным правам

человека, не подлежащим ограничению, в том числе и на основании

судебного решения, и выселять граждан из жилого помещения без

предоставления какого-либо другого жилища нельзя.

Глава 6. Защита права собственности на жилое помещение.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации

каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Действующее

гражданское законодательство более подробно говорит о судебной защите

гражданских прав (под гражданско-правовой защитой права собственности

понимается совокупность предусмотренных гражданским законодательством

средств, применяемых в связи с совершением против этих прав

нарушениями и направленных на восстановление или защиту имущественных

интересов их обладателей1). В частности, в статье 11 Гражданского

кодекса Российской Федерации предусмотрено, что «защиту нарушенных

или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с

подведомственностью дел, установленной процессуальным

законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд».

Гражданское законодательство говорит и о способах защиты

гражданских прав. Их исчерпывающий перечень установлен статьей 12

Гражданского кодекса Российской Федерации и включает в себя наиболее

используемые практикой способы защиты: признание права;

восстановление положения, существовавшего до нарушения права и

пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его

нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применение

последствий ее недействительности, применение последствий

недействительности ничтожной сделки; признание недействительным акта

государственного органа или органа местного самоуправления;

самозащита права; присуждение к исполнению обязанности в натуре;

возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсация морального

вреда; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судом

акта государственного органа или органа местного самоуправления,

противоречащего закону, а также иные способы, установленные

законом11.

Характер способа защиты нарушенного права диктует и форму, в

которой осуществляется в суде защита нарушенного права. В частности,

многовековая юридическая традиция сформировала целую систему судебных

исков, с помощью которых стороны, чьи права и интересы нарушены,

может привести в действие механизм судебной защиты нарушенного права.

В своей совокупности эта система судебных исков может быть разделена

на следующие три группы:

Вещно-правовые средства защиты используются в случаях нарушения

прав собственности, носящих вещно-правовой характер. Такие права

собственника абсолютны, им противостоит неопределенное количество

лиц, непосредственно не состоящих с собственником в конкретных

правоотношениях. У собственника нет каких-либо обязательств перед

третьими лицами и любое нарушение его права собственности подлежит

пресечению. Соответственно к вещно-правовым искам относят иск об

истребовании имущества из чужого незаконного владения, иск об

устранении нарушений, не соединенных с лишением владения и иск о

признании права собственности.

Обязательственно-правовые средства защиты права собственности

используются в том случае, если отношения между спорящими субъектами

обусловлены определенными обязательствами. К ним относятся, например,

иск о возмещении, причиненного собственнику вреда, иск о возврате

неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, иск о

возврате вещей, предоставленных в пользование по договору и т.д.

Обязательственно-правовые средства охраняют право собственности не

прямо, а в конечном счете.

Третью группу гражданско-правовых средств защиты права

собственности составляют те из них, которые не относятся ни к вещно-

правовым, ни к обязательственно-правовым средствам, но вытекают из

различных институтов гражданского права. Таковы. Например, правила о

защите имущественных прав собственника, признанного в установленном

порядке безвестно отсутствующим или объявленного умершим, в случае

его явки (ст. 43, 46), о защите интересов сторон в случае признания

сделки недействительной (ст. 167-180 ГК), об ответственности

залогодержателя (ст. 344 ГК) и т.д.

6.1. Вещно-правовая защита права собственности на жилое помещение.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10