Право собственности некоммерческих организаций на жилые и нежилые помещения

Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения,

пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется

естественными свойствами последних, зависит от экономического назначения,

строится с учетом их ценности и общественных интересов2.

Весьма важное значение имеет отраженная в гражданском Кодексе РФ

классификация вещей, которая позволяет законодателю вводить в случаях

необходимости специальные режимы, отражающие особенности тех или иных

объектов»1.

Норма ст.130 ГК РФ содержит классификацию вещей на движимые и

недвижимые, основанную на естественных свойствах объектов гражданских

прав. Советской правовой доктриной как не имеющее практического значения

деление вещей на движимые и недвижимые было отвергнуто, поскольку земля,

недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью

(ст.21 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик

от 8 декабря 1961 года).

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся

земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно

связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного

ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,

здания, сооружения. Благодаря неразрывной связи с землей эти объекты

обладают повышенной стоимостью. Аналогичным образом, то есть

необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота,

обусловлено отнесение к недвижимости объектов, которые не только способны

к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально

предназначены для этого (абз.2 ч.1 ст.130 ГК РФ). Кроме этого, Гражданский

Кодекс РФ допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и

иное имущество.

Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 22 декабря

1992 года №4218-11 к недвижимости в жилищной сфере также отнесены жилые

дома, квартиры, иные жилые помещения в домах и других строениях, пригодные

для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы

инфраструктуры жилищной сферы ( ст. 1 Закона). Эта норма, в

совокупности с нормой, содержащейся в ч.1 ст.6 Закона, устанавливающей,

что в частной (граждан и юридических лиц), государственной, муниципальной

собственности, в собственности общественных объединений, а также в

коллективной собственности могут находиться недвижимость в жилищной сфере

либо ее часть, заложили основы для участия в имущественном обороте как

объекта вещных и обязательственных прав жилых помещений (квартир,

комнат).

Существенную роль в заполнении правовых пробелов, касающихся

регулирования правового положения недвижимости сыграл Федеральный Закон «О

товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ2. Впервые

в законодательстве этот закон дал официальное понятие «помещения», под

которым согласно ст.1 вышеназванного Закона понимается единица комплекса

недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанной с жилым зданием

объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для

самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей,

находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также

Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных

образований. Данная формулировка имеет исключительную ценность для

практического применения в силу того, что учитывает по крайней мере три

принципиальных момента действующего гражданского законодательства России.

Во-первых, следует положениям ГК РФ о субъектах вещных прав. Во-вторых,

признает помещение объектом вещных прав любого субъекта без ограничений, в

то время как в ранее действовавшем Законе РСФСР «О собственности в РСФСР»

от 24 декабря 1990 года нежилые помещения в домах жилищного фонда

причислялись к объектам муниципальной собственности (ст.23 Закона). В-

третьих, при определении понятия «помещения» справедливо сделать акцент на

целевом назначении помещений, что по существу и является основой для

различного правового режима как объектов вещных прав жилых и нежилых

помещений.

Представляется необходимым в данном контексте отдельно

рассмотреть основные положения законодательного регулирования правового

положения этих объектов.

В соответствии с ч.1 ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права

владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в

соответствии с его назначением. В ч.2 ст.288 ГК РФ определено, что жилые

помещения предназначены для проживания граждан. Ранее уже подвергалась

критике законодательная формулировка ч.1 ст.7 Жилищного Кодекса РСФСР.

утвержденного Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года1, в которой

назначением жилого помещения обозначено «постоянное проживание граждан».

«Однако не факт длительного проживания человека, семьи в помещении,

строении служит доказательством, что они являются жилыми, а их

изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования

предназначенность к этому»2.

Закон использует термин «жилой дом», используемый в строительстве или

наполовину состоящий из жилых помещений. В связи с этим ГК РФ

устанавливает, что в жилых домах запрещено размещение промышленных

производств (ч.3 ст.288 ГК РФ).

Особый режим жилого помещения, обусловленный характером его

назначения выражается в ограничении вещных прав на него в случае

бесхозяйственного содержания этого жилого помещения. ГК РФ, вводя

подобное ограничение как исключение, устанавливает исчерпывающий перечень

оснований для вмешательства уполномоченных государственных органов в

осуществление собственником своих исключительных правомочий.

Орган местного самоуправления может предупредить собственника о

необходимости устранить нарушения в случае использования жилого помещения

не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо

бесхозяйственного обращения с жильем, которое влечет его разрушение (ч.1

ст.293 ГК РФ). Если нарушения содержания жилого помещения влекут

разрушение помещения, собственнику может быть назначен соразмерный срок

для ремонта помещения. Продолжение нарушения прав и интересов соседей,

использования жилого помещения не по назначению либо отказ без

уважительных причин произвести необходимый ремонт являются основанием для

принятия судом решения по иску органа местного самоуправления о продаже с

публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику

вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного

решения (ч.2 ст.293 ГК РФ).

Норма абз.2 ч.3 ст.288 ГК РФ отсылает к жилищному законодательству

относительно порядка перевода помещений из жилых в нежилые.

Жилищный Кодекс РФ содержит норму о том, что перевод пригодных для

проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и

общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается

(ст.9) . В правовой литературе данная норма оценивается как защита

жилищного фонда от необоснованного уменьшения. Жилые помещения,

находящиеся в собственности общественных организаций и кооперативов могут

быть переведены в нежилые по решению уполномоченных на то органов (ч.2 и

ч.3 ст.9 ЖК РФ).

В РФ действует в части, не противоречащей законодательству РФ

Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений

государственного и общественного жилищного фонда для постоянного

проживания, утвержденное приказом министра жилищно-коммунального хозяйства

РСФСР от 5 ноября 1985 года № 529. В соответствии с п.1.2 Положения

рассмотрение вопросов о непригодности жилых домов и жилых помещений для

постоянного проживания возлагается на междуведомственные комиссии

районных, городских, районных в городах администраций. Жилые дома и жилые

помещения согласно п.2.1 Положения относятся к категории непригодности

для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений

несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего

благоустройства, а также санитарных требований ( Приложения №1, №2 к

Положению). Результатом работы междуведомственной комиссии, назначаемой

администрацией города, района в городе является оформление акта об

отнесении здания или жилого помещения к категории непригодного для

постоянного проживания, а решение о признании жилого дома или жилого

помещения непригодным для постоянного проживания, независимо от его

ведомственной принадлежности выносится администрацией районного,

городского, районного в городе Совета народных депутатов (органа местного

самоуправления).

Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз.2 ч.3 ст.288

ГК РФ - размещение в них собственником предприятия, учреждений,

организаций. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года подразделяет

нежилые помещения на помещения, предназначенные для торговых, бытовых и

иных нужд и помещения для нужд промышленного характера. Первые согласно

ч.2 ст.4 ЖК РСФСР могут являться частью или непосредственно быть связаны с

жилыми домами. Вторые, в соответствии с ч.2 ст.7 ЖК РСФСР в жилых домах

предоставлены быть не могут.

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года была утверждена

Государственная программа приватизации, где в разделе 2.6 к родовому

понятию «объект» нежилого фонда отнесены конкретные их виды: нежилые

помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также

здания и сооружения. В данном случае нежилые помещения, как и ранее

рассматриваются в качестве частей жилых домов и этим частям противостоят

как целые объекты здания и сооружения, объединяемые общим родовым

признаком - предназначенностью не для проживания, а для иных целей. «В то

же время, очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие

функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для

проживания»1.

Проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого)

возникает лишь тогда, когда имеется несколько собственников либо титульных

владельцев, реализующих то или иное вещное право не в отношении здания,

сооружения целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений). Если

этого нет, то в принципе никаких проблем не возникает, так как в качестве

единого объекта права рассматривается здание в целом. Оно, с точки зрения

принятой методологии учета имущества, в качестве объекта нежилого фонда

характеризуется единством учетной стоимости и владения. При этом

совокупность юридических и физических лиц, отвечающих за техническое

состояние и соблюдение норм эксплуатации, рассматривается как единое лицо,

отношения между участниками которого регулируются законом или договором.

Нормальной правовой моделью оформления совладения нежилыми помещениями в

одном здании должен являться механизм общей собственности (чаще всего

долевой), когда неизбежно согласовывается порядок использования нежилых

помещений, а также мест общего пользования, обслуживающих систем. Эта

проблема как правило касается субъектов - несобственников, имеющих

ограниченные вещные права на объекты государственной и муниципальной

собственности. Закрепленные за ними нежилые помещения не рассматриваются в

качестве инвентарного объекта. Это правило не распространяется на такие

нежилые помещения (как правило встроенно-пристроенные), которые являются

тем основным строением, для целей строительства или эксплуатации был

выделен земельный участок.

Представляется, что с целью всестороннего изучения проблемы в рамках

данной работы целесообразно рассматривать в качестве объектов вещных прав

некоммерческих организаций не только жилые и нежилые помещения, а

обобщенные родовыми понятиями объекты - объекты жилого фонда и объекты

нежилого фонда, что объясняется их значением для выполнения уставных задач

в осуществлении деятельности некоммерческих организаций. При этом будем

учитывать, что рассмотренный выше правовой режим объектов недвижимости,

объединяемых родовым понятием в целом имеет общие черты.

Научно и практически значимой в гражданском праве признается также

классификация объектов гражданских прав (в том числе и вещей). критерием

которой является оборотоспособность объекта. По общему правилу объекты

могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому на

основании различных гражданско-правовых сделок и иных оснований, в порядке

универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического

лица) либо иным способом (чю1 ст.129 ГК РФ). Такие вещи считаются не

ограниченными в обороте, могут быть объектом самых различных абсолютных и

относительных гражданских правоотношений и принадлежать любым субъектам

гражданского права. Напротив, «некоторые виды вещей по соображениям

государственной и общественной безопасности, охраны экономических

интересов государства, обеспечения здоровья населения и т.п. в обороте

ограничены»1. Это означает, что ряд вещей могут принадлежать лишь

определенным участникам оборота либо для приобретения вещных прав на

некоторые вещи требуется специальное разрешение либо выполнение

предусмотренных законом условий (ч.2 ст.129 ГК РФ). К числу таких вещей

относятся памятники истории и культуры.

В соответствии со ст.1 Закона РСФСР «Об охране и использовании

памятников истории и культуры» от 15 декабря 1978 года1 памятниками

истории и культуры являются сооружения, памятные места и предметы,

связанные с историческими событиями в жизни народа, с развитием общества и

государства, произведения материального и духовного творчества,

представляющие историческую, научную, художественную и иную ценность.

Памятники истории и культуры, независимо от того, в чьей собственности они

находятся, подлежат государственному учету (ст.16 Закона). Особенность

правового режима памятников истории и культуры, связанная с ограничением в

обороте данных объектов выражается по крайней мере в двух моментах.

Во-первых, вещные права на эти объекты могут быть прекращены в

принудительном порядке, если они используются не в соответствии с их

характером и назначением либо подвергаются угрозе уничтожения или порчи

(ст.28 Закона РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и

культуры» от 15 декабря 1978 года, ст.240 ГК РФ). Во-вторых, отчуждение

памятников истории и культуры допускается с обязательным предварительным

уведомлением государственных органов охраны памятников. Государство имеет

преимущественное право покупки при продаже памятников (ст.5 Закона РСФСР

от 15 декабря 1978 года). Перечисленные ограничения вещных прав

дополнительно закрепляются в охранных договорах, заключаемых обладателями

вещных прав на памятники истории и культуры с уполномоченными органами

исполнительной власти РФ в обязательном порядке (п.3 Постановления Совета

Министров РСФСР

от 30 августа 1960 года №1327 «О дальнейшем улучшении дела охраны

памятников культуры в РСФСР)»1.

Характер вещных прав предполагает, что их объектом может быть только

индивидуально-определенная вещь. В связи с этим объекты недвижимости могут

быть индивидуализированы в силу естественных свойств (единственные в своем

роде памятники истории, культуры), а также в результате выделения из массы

однородных объектов по волеизъявлению гражданских прав.

2. Нормы гражданского законодательства - материально-правовая основа

решения проблем обеспечения вещных прав некоммерческих организаций на жилые

и нежилые помещения.

Изучение действующего гражданского законодательства позволяет

утверждать то, что в настоящее время имеются достаточно серьезные правовые

основы для обеспечения деятельности некоммерческих организаций. Объекты

недвижимости - жилые и нежилые помещения - перестали в соответствии с их

правовым режимом быть объектами ограниченного круга имущественных

отношений и все активнее вовлекаются в товарный оборот. Высокая

потребительская стоимость и одновременно исключительная хозяйственная

ценность данных объектов обостряют проблему признания и защиты вещных прав

субъектов имущественного оборота на эти объекты. При этом надо сказать,

что в самом незавидном положении в последнее время находились

некоммерческие организации в силу несовершенства ранее существовавшего

правового регулирования их деятельности. Признание некоммерческих

организаций, имеющих статус юридического лица, субъектами имущественных и

прежде всего вещных прав, в том числе и на объекты недвижимости,

обеспечивает реальную возможность устранения каких-либо неправомерных

притязаний иных субъектов на имущественные основы деятельности

некоммерческих организаций.

Прежде всего система норм гражданского законодательства обеспечивает

защиту права собственности.

Так, с полной уверенностью можно утверждать, что ушел в прошлое

вопрос о неопределенности правового положения имущества, который в ранее

существовавшей судебно-арбитражной практике возникал по поводу притязаний

КП РСФСР на имущество, собственником которого являлось государство. Пленум

Высшего Арбитражного Суда в Постановлении №17 от 1 октября 1993 года по

делу № К1/31 поставил вопрос о необходимости дать правовую оценку

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8