Сделки с недвижимостью

Главной особенностью этой категории земель является то, что земля здесь

выступает в качестве основного средства производства. Поэтому для земель

сельскохозяйственного назначения установлен особенный режим, имеющий целью

как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущения выведения таких

земель из сельскохозяйственного оборота. Сельскохозяйственные земли состоят

из угодий – участков земли с определённым хозяйственным использованием

(например, пашни, пастбища и т.п.); земель под сельскохозяйственными

объектами – фермами, токами, дорогами; а также неудобьев (овраги, болота, и

т.д.). Закон об ипотеке говорит лишь об угодьях.

Вообще, вопрос включения земель сельскохозяйственного назначения в

гражданский оборот носит, прежде всего, политический характер. И Земельный

кодекс, и Закон об ипотеке решили этот вопрос отрицательно, что в немалой

степени послужило причиной президентского вето на оба закона. Эксперты с

президентской стороны и сегодня считают, что изъятие сельскохозяйственных

угодий из перечня объектов, регулируемых Законом об ипотеке, нежелательно.

Ведь реальные собственники этих земель – крестьяне, точно знают, что у них

никогда не будет достаточных для ведения полноценного рентабельного

хозяйства в современных экономических условиях оборотных ресурсов, если им

не дадут закладывать землю. Причём всю, а не только овраги, имеющие

соответствующую оценочную стоимость. Они хотят иметь оборотный капитал

также как и предприятия, и именно посредствам участия в залоговых

отношениях. А некоторые деятели Государственной Думы РФ по прежнему

склоняются к мысли о недопустимости ипотеки сельскохозяйственных угодий,

ссылаясь на “реалии сегодняшнего дня” и криминальную обстановку в

государстве. А реалии сегодняшнего дня – это практически не

функционирующий аграрный сектор, для которого залог – один из эффективных

действенных способов существования и развития.

Всё было бы действительно не так сложно, если бы новый земельный

кодекс вступил в силу до принятия Закона об ипотеке: в этом случае можно

было бы смело согласовать с ним ипотечные нормы. Но всё получилось

наоборот, и поэтому Закон об ипотеке оставил земельный вопрос не решённым.

И во многом благодаря включению ст.63 в Закон об ипотеке, был достигнут

компромисс между различными политическими силами в государственной Думе.

Хотя ранее, при подготовке Закона об ипотеке ко второму чтению,

согласительной комиссией предлагался более “мягкий” вариант, когда Закон об

ипотеке всё-таки допускал со множеством исключений ипотеку земельных

участков из состава земель сельскохозяйственного назначения “для

обеспечения обязательств, связанных непосредственно с сельскохозяйственным

производством”. Действие Закона об ипотеке при этом не распространялось на

сельскохозяйственные угодья, отношения по поводу которых целиком и

полностью регулировались бы земельным законодательством. Ипотека земельных

участков (в том числе земель сельскохозяйственного назначения), находящихся

в государственной или муниципальной собственности, разрешалось, за

исключением запретов, установленных земельным законодательством (ещё ряд

ограничений был обусловлен природоохранными и градостроительными

правилами). Подход разработчиков предполагал, таким образом, включение в

гражданский оборот, ограниченного круга земель (в том числе

сельскохозяйственных), а законы о земле могли устанавливать специальные

изъятия этих участков из оборота. Это вариант, предложенный согласительной

комиссией, депутатами был отвергнут, хотя если бы эти положения и были бы

приняты, они носили бы в соотношении с нормами Земельного Кодекса

декларативный характер и скорее бы всего не имели перспектив практической

реализации 1.

Таким образом, выведение земельного вопроса за рамки Закона об ипотеке

отделяет его решение на неопределённый срок, оставляя российского

крестьянина в удручающем положении, и для полноценного развития института

ипотеки требуется принятие Земельного кодекса и введение его в действие.

Одна из проблем, которая возникает при введении залоговых операций в

наше время – это развитие института оценки земли и другой недвижимости. Но

как оценивать предмет залога там, где он ещё не вошёл в рыночный оборот (о

землях крестьянского хозяйства это можно сказать в первую очередь)?

Нормативная цена земли здесь вряд ли может принести пользу. Ближе к решению

проблемы – арендные цены земельных участков и порядок их расчётов. Но что,

собственно, представляет собой оценка недвижимости?

Оценка недвижимости – это, прежде всего, оценка прав собственности на

данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать

саму недвижимость и оценку права собственности или пользования землёй, или

зданиями.

Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости. Цена объекта

недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки с данной

недвижимостью. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее

вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.

Процесс оценки недвижимости включает в себя следующие этапы:

Постановка вопроса об оценке.

Отбор информации, необходимой для оценки.

Анализ информации.

Расчёт стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и

выбор одной оптимальной величины стоимости.

Составление отчёта об определении стоимости.

В частности, постановка вопроса об объекте недвижимости (оценки)

означает ясное и чёткое задание по определению стоимости, а именно:

определение объекта недвижимости; определение прав собственности;

установление цели использования оценки; указание даты оценки стоимости и

т.д.1.

Закон об ипотеке говорит об оценке в ст.67, где устанавливается

императивная норма: оценка земельного участка не может быть установлена в

договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. А также в п.3 ст.9, где

описываются общие условия оценки предмета ипотеки. Что же конкретно влияет

на нормативную цену, а в итоге и на оценку земельного участка? К таким

факторам относят:

- инженерно-строительные качества территорий, характеризующие их

пригодность к застройке, снижающие затраты на освоение;

- расположение участков относительно существующих и перспективных

транспортных магистралей, связывающих их с городскими и культурными

центрами;

- экологическая обстановка и качество природных ландшафтов.

Этот перечень не является исчерпывающим.

В отношениях залога, оценке отводится очень важное место, так как от

стоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных залоговых

отношений очень важно присутствие нормального рынка земли, о чём я уже

говорил раньше.

Как указано в законодательстве, сроки заключения договора об ипотеке

устанавливаются сторонами, как и условия об оценке предмета ипотеки (п.5

Указа Президента РФ № 292 и по смыслу п.1 ст.339 и п.4 ст.421 ГК РФ),

причём стороны свободны в своей оценке. Однако сроки эти будут достаточно

длительными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не только от

обстоятельств, за которое отвечают обе стороны по договору, но и от тех

обстоятельств, которые от сторон не зависят. Это, например, стихийные

бедствия, изъятие земель для государственных и иных нужд, а также

инфляционные процессы, которые сильно тормозят развитие ипотеки земли. Что

можно использовать для предотвращения последствий инфляции? Пересмотр

оценки земли и возможная индексация сумм возврата кредита.

В настоящее время индивидуальная оценка предметов ипотеки и, в

частности, земельных участков, вследствие того, что она непосредственно

затрагивает интересы владельцев, а также

принимая во внимание современное развитие (вернее необходимость в развитии

рынка недвижимости), получила значительно большее распространение. Так, в

ряде городов действуют специализированные фирмы, в деятельность которых

входит проведение оценочных работ, которые и проводят индивидуальные

оценки, осуществляется подготовка и обучение специалистов. Основы оценочной

деятельности в отношении объектов оценки для целей сделок с ними

определяются

ФЗ от 29.07.98 №135 – ФЗ “Об основах оценочной деятельности в Российской

Федерации.”. Что же касается массовой оценки недвижимости и, в том числе,

земельных участков, то она пока не является самостоятельным институтом в

системе рынков недвижимости с чётко очерченными функциями, процедурами и

правовой защитой, что, конечно, негативно сказывается на реальных условиях

современного рынка. Ведь непременным условием цивилизованных рыночных

отношений является, как уже говорилось, развитие института оценки

недвижимости. Многие недостатки становления рынка недвижимости в настоящее

время связаны с отсутствием подобающей оценки её, поскольку при оформлении

имущественных прав и сделок достоверные цены, как правило, остаются

неизвестными, что создаёт питательную среду для того же криминального

рынка. Можно перечислять ещё долго, начиная с того, что верная оценка

позволяет создавать базу для обоснованного налогообложения, и, заканчивая

тем, что та же оценка обеспечивает в конечном итоге защиту интересов

собственников при сделках с недвижимостью, но вернёмся к ипотеке земельных

участков.

Как и при ипотеке предприятий (зданий, сооружений), законодатель

вводит определённые правила обращения взыскания на земельные участки.

Во-первых, это сохранение режима пользования земельным участком после

его реализации (но это свойственно в отношениях с землёй вообще и смена

режима пользования скорее исключение – разрешается в ограниченных случаях и

при соблюдении ряда формальностей, например, разрешение органов местного

самоуправления) (п.1 ст.68).

Во-вторых, вводятся ограничения на продажу и приобретение земельных

участков по конкурсу заложенных земельных участков, на публичных торгах и

аукционах по кругу лиц, которые могут приобретать такие участки с

соблюдением установленных федеральным законом ограничений. Конкретной

отсылки данная норма не делает, а существующая путаница в законодательстве

создаёт определённые трудности с установлением подобных лиц. Можно лишь

предположить, что речь идёт, например, о покупке земельных участков

иностранными гражданами и фирмами. Этого закон не допускает.

Земля, как предмет ипотеки, не мог быть обойдён Законом об ипотеке, но

те несколько статей, имеющих в нём место, не в силах подавить всех

нерешённых земельных вопросов в нашем государстве и остаётся лишь

надеяться, что грамотное и реально действующее земельное законодательство в

России когда-нибудь всё-таки будет. А до тех пор земельный участок, как

предмет ипотеки, будет оставаться заманчивым ответом на поставленный

вопрос.

2.5. Особенности ипотеки жилых домов и квартир.

Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики”1 относит к

недвижимости в жилищной сфере недвижимое имущество с установленными правами

владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающего:

земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми

помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зелёные насаждения с

многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в

жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного

проживания (ст. 1 ФЗ “ Об основах федеральной жилищной политики ”).

Жилищный кодекс определяет жилые дома и помещения, как предназначенные для

постоянного проживания граждан (ст.7).

Предметом рассмотрения главы XIII Закона об ипотеке является

предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные

жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам или

юридическим лицам, а также части жилых домов или квартир, состоящих из

одной или нескольких изолированных комнат (п.1, 4 ст.74 Закона об ипотеке).

Описание предмета ипотеки в соответствии с п.5 Указа Президента РФ №

293 должно быть достаточным для его идентификации (а также п.2 ст.9 Закона

об ипотеке).

Для описания предмета залога при ипотеке жилых помещений необходимо

указание адреса недвижимости, общей, жилой и приведённой площади квартиры,

количества комнат в квартире, доли закладываемого имущества (если

закладывается доля в праве), а так же описание комнаты (при залоге одной из

комнат).

Подобно ипотеке предприятий и земельных участков, глава XIII, ст.74

п.2 не допускает ипотеку индивидуальных и многоквартирных жилых домов,

находящихся в муниципальной или государственной собственности. Частная

собственность граждан на жилые помещения (квартиры) предполагает их

приобретение путём покупки, наследования и т.д., а так же вследствие

приватизации данной жилой площади.

При рассмотрении вопроса о предмете залога при ипотеке жилья следует

учитывать особенности, связанные с тем, что право на жилище относится к

основным конституционным правам граждан, в связи с чем государство

осуществляет особую защиту прав некоторых категорий населения. Закон об

ипотеке отмечает, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в

особенности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или

недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство,

осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской

Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Опека и

попечительство, как правовые понятия, вводятся ст. ст. 145-146 Семейного

кодекса РФ, а гражданские права опекуна (попечителя) определяются ст. ст.

36-38 ГК РФ. В частности, п. 2 ст.37 запрещает опекуну (попечителю)

совершать действия или давать согласие на совершение действий по отчуждению

и иным операциям с принадлежащей опекаемому недвижимостью (в том числе и

залог) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Также ст. 74 исключает возможность заключения договора об ипотеке,

предметом которого является жилой дом или квартира, через представителя, за

исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 данной статьи. Данное

правило вводится прежде всего для защиты собственника от возможных

посягательств, так как на сегодняшний день развилась целая индустрия в

криминальном мире, основу преступной деятельности которой составляют сделки

с квартирами и домами. Также, в частности, ст.292 ГК РФ предусматривает,

что для отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние

члены семьи собственника, необходимо согласие органа опеки и

попечительства. Но необходимо уточнить, что залог не является отчуждением

имущества, поэтому для оформления собственного залога, согласия органа

опеки и попечительства не требуется, если, конечно, несовершеннолетний не

входит в число собственников. Строго говоря, банки, практикующие выдачу

кредитов под залог жилья, обычно требуют, чтобы закладываемая квартира была

“чистой”, то есть, чтобы там не было прописанных лиц, и чтобы собственник

имел другое жилое помещение, пригодное для проживания его и членов его

семьи. Однако Гражданский кодекс (п. 1 ст. 338) предоставляет право

залогодателю пользоваться заложенной квартирой. Это исходит из самого

смысла ипотеки. Залогодатель в принципе может прописать в заложенной

квартире своих несовершеннолетних детей после регистрации залога. В связи с

этим в случае обращения взыскания на заложенную квартиру при её регистрации

могут возникнуть проблемы, связанные с проживанием в ней несовершеннолетних

членов семьи собственника. Решить данную проблему можно следующим образом.

Гражданский кодекс действительно предоставляет залогодателю право

пользования заложенной квартирой, но только залогодателю, а не членам его

семьи. Следовательно, прописка членов семьи залогодателя (предоставление им

жилья в постоянное пользование), в том числе несовершеннолетних, в

заложенную квартиру без согласия кредитора может рассматриваться как

передача предмета залога в безвозмездное пользование другим лицам без

согласия залогодержателя с последствиями, предусмотренными ст. 351 ГК РФ о

досрочном требовании исполнения обязательства и обращении взыскания. Закон

об ипотеке также предусматривает подобную норму. Хорошие результаты могли

бы дать извещение о залоге жилого помещения и всех его последствиях

органов, осуществляющих учёт граждан по месту жительства и пребывания, и

контроль этих органов за поддержанием режима заложенного имущества, однако

соответствующие правовые механизмы в настоящее время отсутствуют.

Ипотеку квартир в многоквартирном доме уточняет ст. 75, в соответствии

с которой, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части

которого в соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ находятся в общей долевой

собственности залогодателя и иных лиц, заложенной считается на ряду с жилым

помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Статья 289 ГК закрепляет это право за залогодателем, а, п. 1 ст. 290

относит к общей собственности в многоквартирном доме, в частности, общие

помещения дома (подъезды, лестничные клетки), несущие конструкции дома,

механическое, электрическое оборудование и т.д.

Весьма интересный вопрос затрагивается ст. 76 Закона об ипотеке, где в

качестве возможного предмета ипотеки представлено незавершенное

строительство. Данный предмет ипотеки уместно будет связать с предметом

залога, описанным в п. 3 ст. 6 закона “О залоге”, а именно, вещи, которые

могут быть приобретены залогодателем в будущем. Но могут ли быть в этом

случае соблюдены императивные требования закона об обязательности точного

определения предмета залога (его состава, стоимости, местонахождения и т.

д.)? Применительно к вещи, приобретаемой залогодателем в будущем, такое

возможно тогда, когда приобретаемая залогодателем вещь, во-первых, уже

существует в натуре (то есть имеет определённую материальную законченность

и в соответствии со ст. 128 ГК РФ является объектом гражданского оборота)

и, во-вторых, залогодатель заранее знает, какую именно индивидуально-

определённую вещь он намерен приобрести. В качестве примера такого договора

может служить договор залога конкретной квартиры или готового дома, которые

залогодатель намерен приобрести в будущем и для чего собственно он и берёт

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16