Сделки с недвижимостью

выделении земельного участка под строительство), и/или план земельного

участка, выделенного под строительство, удостоверенный соответствующим

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, или план земельного

участка, принадлежащий заказчику (застройщику) на праве собственности или

ином вещном праве;

- разрешение соответствующих органов исполнительной власти на

осуществление строительства на конкретном земельном участке, либо

выделенном для этих целей, либо принадлежащем заказчику (застройщику) на

вещном праве. Указанный документ необходим для исключения возможности

регистрации права на самовольную постройку.

- описание объекта, не завершенного строительством, изготовленное

уполномоченным органом технического учета;

- проектно-сметная документация. Указанный документ представляется

учреждению юстиции при появлении сомнений, что заявленный на регистрацию

объект является самовольной постройкой, поскольку разрешение выдано на

строительство другого объекта. Не лишним будет запрос в органы

Госархстройнадзора, поскольку решение вопроса о соответствии возведенного

объекта утвержденной проектно-сметной документации не должно входить в

компетенцию регистрирующих органов;

документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на не

завершенный строительством объект (инвестора, подрядчика и т.д.).

В ст.7 Закона о государственной регистрации закреплен один из

принципов государственной регистрации прав на недвижимость – открытость

сведений о регистрации.

В силу этого орган, осуществляющий государственную регистрацию прав

обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и

зарегистрированных правах (т.е. информацию из Единого реестра прав) любому

лицу (п. 4 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 7 Закона). В ст. 131 ГК РФ также

предусмотрено, что информация должна предоставляться в любом органе,

осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения

регистрации.

Условия получения указанной информации установлены в ст. 8 Закона.

Следует отметить, что использование сведений, содержащихся в Едином реестре

прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным

интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную

законодательством РФ (п. 5 ст. 7 Закона). Неправомерное использование

полученных сведений может, например, привести к возникновению убытков у

правообладателя, которые нарушитель обязан будет возместить в полном объеме

на основании ст. 15 ГК РФ

Из положений Гражданского кодекса не ясно, какую именно информацию и

каким конкретно лицам предоставляет регистрирующий орган. Поэтому данную

норму можно рассматривать как принцип. Детализирует же данные положения

Закон о государственной регистрации (ст.7,8).

В соответствии с общим правилом, составившим ч.2 п.1 ст.7 Закона о

государственной регистрации, любое лицо может получить следующую

информацию:

- описание объекта недвижимости;

- зарегистрированные права на него;

- ограничения (обременения) прав.

Данная информация предоставляется в форме выписки из ЕГРП. Краткое

описание объекта недвижимости – это сведения о кадастровом и (или) условном

номере объекта, местонахождении (адресе), виде (названии) объекта, его

площади.

Сообщение сведений о зарегистрированных правах предполагает

предоставление информации об имени (наименовании) обладателя права, виде

права (собственности, хозяйственного ведения и т.п.), размера доли в праве

(если объект недвижимости принадлежит кому-либо на праве общей

собственности), дате регистрации. Хотя в реестре эти сведения даются в

достаточно детализированном виде, вряд ли нужно сообщать их в полном объеме

любому лицу.

Сведения об ограничениях (обременениях) включают в себя наименование

ограничения (обременения) (сервитут, ипотека и т.п.), сроки его действия,

сведения о лицах, в пользу которых ограничиваются права.

Порядок предоставления информации о государственной регистрации

довольно прост. Лицо, желающее получить ее, должно подать органу,

осуществляющему государственную регистрацию, заявление, содержащее

соответствующую просьбу, в письменной форме. При этом заявитель обязан

предъявить какой-либо документ, удостоверяющий личность, а если за

сведениями обращается юридическое лицо, то его представитель должен, кроме

того, предъявить документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и

его полномочия. Наряду с названными документами для получения сведений о

государственной регистрации необходимо предоставить платежный документ

(квитанцию, платежное поручение из банка и т.п.), поскольку, как правило,

информация предоставляется на возмездных началах (ст.8 Закона о

государственной регистрации).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет

запрошенную информацию в течение пяти дней со дня подачи заявления.

Заявление считается поданным при условии соблюдения всех вышеперечисленных

условий (предъявления документа, удостоверяющего личность, подтверждающего

оплату и т.п.) В ином случае в приеме заявления может быть отказано.

Хотя в законе не указано оснований для отказа в предоставлении

информации о зарегистрированных правах, можно все-таки выделить ряд таких

оснований.

Так, отказать в предоставлении сведений о государственной регистрации

следует, если лицо запрашивает информацию, не подлежащую сообщению любому

лицу (например, если подано заявление о предоставлении обобщенных сведений

о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости). Отказ

должен также последовать на обращение малолетнего гражданина (не достигшего

14 лет) или гражданина, признанного недееспособным. В предоставлении

информации должно быть отказано, если достоверно известно, что заявитель

предполагает использовать ее способом или в форме, которые нанесут ущерб

правам и законным интересам правообладателя (п.5 ст.7 Закона о

государственной регистрации). Отказ должен последовать, если установлено,

что информация запрашивается исключительно с намерением причинить вред

другому лицу или в целях ограничения конкуренции и т.д. (ст.10 ГК РФ).

Также может быть отказано, если права на недвижимое имущество возникли до

вступления в силу Закона о государственной регистрации и государственная

регистрация таких прав не проводилась.[7]

По общему правилу запрещено предоставление сведений о содержании

правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях

(обременениях)), обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся

у него объекты недвижимости, а также выписок, содержащих сведения о

переходе прав на объект недвижимости. Исключение из этого правила

содержится в п.3 ст.7 Закона о государственной регистрации, в котором

говорится, что такая информация может быть предоставлена только самим

правообладателям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность

от правообладателя, руководителям органам местного самоуправления и

руководителям органов государственной власти субъектов РФ, налоговым

органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией, судам и

правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с

объектами недвижимости и (или) их правообладателями, а также лицам, имеющим

право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону.

Данный перечень является закрытым и исчерпывающим.

Следует обязательно отметить, что использование сведений, содержащихся

в ЕГРП, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным

интересам правообладателей, влечет за собой ответственность в соответствии

с действующим законодательством.

1.6. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым

имуществом.

Здания, сооружения, земельные участки под ними, а также жилые (в том

числе квартиры) и нежилые помещения - это некоторые из тех объектов

гражданских прав, относительно которых применяется и действует Федеральный

закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним".

Как известно, в соответствии со ст.425 Гражданского кодекса РФ договор

вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его

заключения. Вместе с тем согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий

государственной регистрации, считается заключенным с момента его

регистрации, если иное не установлено законом.

На первый взгляд все понятно - как только предметом договора выступает

недвижимое имущество в смысле ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997

года N 122-ФЗ, то такая сделка может быть признана совершенной (а значит, и

действительной) с момента ее государственной регистрации.

Однако анализ соответствующих норм Гражданского кодекса РФ говорит о

том, что не нужно путать понятия государственной регистрации самого

договора и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную

регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст.558) и договора купли-

продажи предприятия (ст.560). Кодекс не предусматривает обязательной

государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных,

видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности

(ст.551 Гражданского кодекса РФ) не означает регистрации самого договора

купли-продажи.

К примеру, по договору купли-продажи здания или сооружения

государственной регистрации подлежит переход права собственности к

покупателю (п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ); вместе с тем согласно п.2

ст.558 Гражданского кодекса РФ именно договор (а не переход права

собственности продажи жилого дома, квартиры (их части) (также являющегося

объектом недвижимости) подлежит государственной регистрации и считается

заключенным с момента такой регистрации.

Описанное отличие имеет важное практическое значение:

в первом случае, договор вступает в силу с момента придания волеизъявлению

сторон надлежащей формы, т.е. с момента подписания сторонами договора в

виде одного документа, содержащего все существенные условия (в данном

случае - это предмет договора и цена недвижимости);

в случае же с жильем до момента регистрации договора с точки зрения

гражданского права не существует.

Применительно к первой ситуации правовое значение государственной

регистрации проявляется, в частности, в следующем:

- если одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от

государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе

по требованию другой стороны вынести решение о ее осуществлении;

- необоснованно уклоняющаяся от регистрации сторона должна возместить

другой стороне убытки, вызванные такой задержкой;

- в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения какой-либо из

сторон своих обязательств по договору потерпевшая сторона вправе

рассчитывать на защиту своих прав и законных интересов (вытекающих из

договора) вне зависимости от наличия или отсутствия факта государственной

регистрации перехода права собственности;

- до момента государственной регистрации перехода права собственности

на недвижимость покупатель не вправе совершать сделки по ее отчуждению.

1.7. Некоторые вопросы рассмотрения в судах дел по государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Методическом центре по правовым проблемам государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при Министерстве

юстиции РФ неоднократно поднимался вопрос об обобщении судебной практики

рассмотрения дел, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, потому что вследствие отсутствия такого обобщения

ни заявители, ни суды зачастую не могут правильно определить предмет спора,

что влечет за собой принятие необоснованных решений и обжалование их в

вышестоящие судебные инстанции, а также решений, исполнение которых весьма

проблематично.

Кроме того, существует определенная сложность в рассмотрении

судами дел, связанных с регистрацией, в связи с тем, что многие положения

названного федерального Закона о регистрации, являющегося законом прямого

действия, изложены сжато, без уточнения механизма их реализации, а по

некоторым моментам явно противоречат действующему законодательству.

Основной ошибкой в определении предмета спора является

рассмотрение в судах исков о признании государственной регистрации

недействительной, в то время как фактически эти споры являются спорами о

праве.

Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности

права на недвижимое имущество для правообладателя. Государственная

регистрация означает, что государство признало за субъектом наличие его

прав на объект недвижимости. Коль признано существование права, то для

третьего (заинтересованного) лица значение имеет не сам факт регистрации, а

именно наличие права, которое и создает для него определенные юридические

последствия. Именно поэтому Закон о регистрации не установил возможности

обжалования в суд факта государственной регистрации. В суде в данном случае

должно оспариваться материальное право. Этот вывод подтверждается частью 2

п.1 ст.2 Закона о регистрации: "Зарегистрированное право может быть

оспорено в судебном порядке" (право, но не регистрация права).

В судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть

признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания,

которые легли в основу проведения государственной регистрации.

Применительно к праву это означает, что должно быть оспорено само

субъективное право, возникшее из договора, завещания, свидетельства о

наследстве, административного акта и т.п. Применительно к сделке - это

возможность предъявления иска о признании ее недействительной по

основаниям, предусмотренным в ст. 168-179 ГК РФ.

В обоих случаях факт государственной регистрации права на

недвижимость или сделки с ней препятствием для оспаривания в суде

материального права не является. Однако в большинстве случаев цель

признания недействительным основания для регистрации достигается в судах

путем признания недействительной самой государственной регистрации.

Имеют место обращения истцов в судебные органы с требованием о

признании недействительным свидетельства о государственной регистрации, что

является, по моему мнению, неверным. Свидетельство о государственной

регистрации не является ненормативным актом органа государственной власти.

Таким актом в данном случае является сама государственная регистрация прав

на недвижимое имущество и сделок с ним, а свидетельство лишь удостоверяет

факт произведенной в Едином государственном реестре прав (далее - Реестр)

записи о правах.

В ряде случаев суды правомерно прекращают производство по делу по

таким искам. Подобные обращения в суд иногда удается предотвратить путем

разъяснения заявителю сущности и назначения свидетельства о регистрации.

Однако, поскольку рассмотрение подобных заявлений в судах продолжается,

именно обобщение судебной практики помогло бы судам определиться, что

признание недействительным свидетельства о государственной регистрации не

влечет недействительности произведенной государственной регистрации и не

является основанием для внесения новой записи в Единый государственный

реестр прав, так как не порождает никаких правовых последствий.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации

государственная регистрация прав на недвижимое имущество является

единственным доказательством зарегистрированного права. Зачастую возникает

ситуация, когда Реестр, являясь единственным источником доказательства

зарегистрированного права, содержит заведомо ложную информацию. Например,

право гражданина или юридического лица на объект недвижимости, возникшее из

договора купли-продажи, зарегистрированное в Реестре и ставшее предметом

рассмотрения в суде по иску третьего (заинтересованного) лица, в результате

признания судом договора недействительным стало правом истца по данному

делу. В судебном заседании не находит решения судьба произведенной

регистрации, в резолютивной части отсутствует запись о признании

произведенной регистрации недействительной. Поскольку государственная

регистрация носит заявительный характер, запись в Реестре о регистрации

права за прежним правообладателем будет существовать до тех пор, пока

истец, ставший обладателем права по решению суда, не обратится с заявлением

о регистрации возникшего права.

Регистрирующий орган, имея решение, поступившее из суда, вынужден

в течение длительного времени предоставлять обратившимся заявителям

заведомо ложную информацию из Реестра о зарегистрированном праве. Выход из

сложившейся ситуации видится в следующем: принимая решение о признании

сделки недействительной, об установлении права за истцом, суды должны

признавать произведенную регистрацию недействительной.

Ситуация еще более усугубляется, если решения о правах на

недвижимое имущество, установленных судом, в учреждение юстиции не

направляются, что является нарушением требований ст.28 Закона о

регистрации. Последствия такого нарушения иллюстрирует следующий пример.

Между гражданами М. и С. был оформлен договор купли-продажи

квартиры в простой письменной форме. С заявлением о регистрации сделки и

права М. на квартиру стороны в учреждение юстиции не обращались. Поскольку

С. (продавец) уклонился от регистрации сделки,

М. обратился в суд с соответствующим иском. Суд удовлетворил требования

истца и обязал учреждение юстиции зарегистрировать сделку. Судебное решение

ему не направлялось, а М. обратился за регистрацией сделки и своего права

на квартиру спустя 11 месяцев, когда С. уже не было в живых. Однако при

проверке отсутствия противоречий между заявляемым и уже зарегистрированным

правом было установлено, что на спорную квартиру было зарегистрировано

право наследника умершего С., в связи с чем М. было отказано в регистрации.

Длительного судебного разбирательства можно было бы избежать при выполнении

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16