Сделки с недвижимостью
Главной особенностью этой категории земель является то, что земля здесь
выступает в качестве основного средства производства. Поэтому для земель
сельскохозяйственного назначения установлен особенный режим, имеющий целью
как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущения выведения таких
земель из сельскохозяйственного оборота. Сельскохозяйственные земли состоят
из угодий – участков земли с определённым хозяйственным использованием
(например, пашни, пастбища и т.п.); земель под сельскохозяйственными
объектами – фермами, токами, дорогами; а также неудобьев (овраги, болота, и
т.д.). Закон об ипотеке говорит лишь об угодьях.
Вообще, вопрос включения земель сельскохозяйственного назначения в
гражданский оборот носит, прежде всего, политический характер. И Земельный
кодекс, и Закон об ипотеке решили этот вопрос отрицательно, что в немалой
степени послужило причиной президентского вето на оба закона. Эксперты с
президентской стороны и сегодня считают, что изъятие сельскохозяйственных
угодий из перечня объектов, регулируемых Законом об ипотеке, нежелательно.
Ведь реальные собственники этих земель – крестьяне, точно знают, что у них
никогда не будет достаточных для ведения полноценного рентабельного
хозяйства в современных экономических условиях оборотных ресурсов, если им
не дадут закладывать землю. Причём всю, а не только овраги, имеющие
соответствующую оценочную стоимость. Они хотят иметь оборотный капитал
также как и предприятия, и именно посредствам участия в залоговых
отношениях. А некоторые деятели Государственной Думы РФ по прежнему
склоняются к мысли о недопустимости ипотеки сельскохозяйственных угодий,
ссылаясь на “реалии сегодняшнего дня” и криминальную обстановку в
государстве. А реалии сегодняшнего дня – это практически не
функционирующий аграрный сектор, для которого залог – один из эффективных
действенных способов существования и развития.
Всё было бы действительно не так сложно, если бы новый земельный
кодекс вступил в силу до принятия Закона об ипотеке: в этом случае можно
было бы смело согласовать с ним ипотечные нормы. Но всё получилось
наоборот, и поэтому Закон об ипотеке оставил земельный вопрос не решённым.
И во многом благодаря включению ст.63 в Закон об ипотеке, был достигнут
компромисс между различными политическими силами в государственной Думе.
Хотя ранее, при подготовке Закона об ипотеке ко второму чтению,
согласительной комиссией предлагался более “мягкий” вариант, когда Закон об
ипотеке всё-таки допускал со множеством исключений ипотеку земельных
участков из состава земель сельскохозяйственного назначения “для
обеспечения обязательств, связанных непосредственно с сельскохозяйственным
производством”. Действие Закона об ипотеке при этом не распространялось на
сельскохозяйственные угодья, отношения по поводу которых целиком и
полностью регулировались бы земельным законодательством. Ипотека земельных
участков (в том числе земель сельскохозяйственного назначения), находящихся
в государственной или муниципальной собственности, разрешалось, за
исключением запретов, установленных земельным законодательством (ещё ряд
ограничений был обусловлен природоохранными и градостроительными
правилами). Подход разработчиков предполагал, таким образом, включение в
гражданский оборот, ограниченного круга земель (в том числе
сельскохозяйственных), а законы о земле могли устанавливать специальные
изъятия этих участков из оборота. Это вариант, предложенный согласительной
комиссией, депутатами был отвергнут, хотя если бы эти положения и были бы
приняты, они носили бы в соотношении с нормами Земельного Кодекса
декларативный характер и скорее бы всего не имели перспектив практической
реализации 1.
Таким образом, выведение земельного вопроса за рамки Закона об ипотеке
отделяет его решение на неопределённый срок, оставляя российского
крестьянина в удручающем положении, и для полноценного развития института
ипотеки требуется принятие Земельного кодекса и введение его в действие.
Одна из проблем, которая возникает при введении залоговых операций в
наше время – это развитие института оценки земли и другой недвижимости. Но
как оценивать предмет залога там, где он ещё не вошёл в рыночный оборот (о
землях крестьянского хозяйства это можно сказать в первую очередь)?
Нормативная цена земли здесь вряд ли может принести пользу. Ближе к решению
проблемы – арендные цены земельных участков и порядок их расчётов. Но что,
собственно, представляет собой оценка недвижимости?
Оценка недвижимости – это, прежде всего, оценка прав собственности на
данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать
саму недвижимость и оценку права собственности или пользования землёй, или
зданиями.
Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости. Цена объекта
недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки с данной
недвижимостью. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее
вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.
Процесс оценки недвижимости включает в себя следующие этапы:
Постановка вопроса об оценке.
Отбор информации, необходимой для оценки.
Анализ информации.
Расчёт стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и
выбор одной оптимальной величины стоимости.
Составление отчёта об определении стоимости.
В частности, постановка вопроса об объекте недвижимости (оценки)
означает ясное и чёткое задание по определению стоимости, а именно:
определение объекта недвижимости; определение прав собственности;
установление цели использования оценки; указание даты оценки стоимости и
т.д.1.
Закон об ипотеке говорит об оценке в ст.67, где устанавливается
императивная норма: оценка земельного участка не может быть установлена в
договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. А также в п.3 ст.9, где
описываются общие условия оценки предмета ипотеки. Что же конкретно влияет
на нормативную цену, а в итоге и на оценку земельного участка? К таким
факторам относят:
- инженерно-строительные качества территорий, характеризующие их
пригодность к застройке, снижающие затраты на освоение;
- расположение участков относительно существующих и перспективных
транспортных магистралей, связывающих их с городскими и культурными
центрами;
- экологическая обстановка и качество природных ландшафтов.
Этот перечень не является исчерпывающим.
В отношениях залога, оценке отводится очень важное место, так как от
стоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных залоговых
отношений очень важно присутствие нормального рынка земли, о чём я уже
говорил раньше.
Как указано в законодательстве, сроки заключения договора об ипотеке
устанавливаются сторонами, как и условия об оценке предмета ипотеки (п.5
Указа Президента РФ № 292 и по смыслу п.1 ст.339 и п.4 ст.421 ГК РФ),
причём стороны свободны в своей оценке. Однако сроки эти будут достаточно
длительными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не только от
обстоятельств, за которое отвечают обе стороны по договору, но и от тех
обстоятельств, которые от сторон не зависят. Это, например, стихийные
бедствия, изъятие земель для государственных и иных нужд, а также
инфляционные процессы, которые сильно тормозят развитие ипотеки земли. Что
можно использовать для предотвращения последствий инфляции? Пересмотр
оценки земли и возможная индексация сумм возврата кредита.
В настоящее время индивидуальная оценка предметов ипотеки и, в
частности, земельных участков, вследствие того, что она непосредственно
затрагивает интересы владельцев, а также
принимая во внимание современное развитие (вернее необходимость в развитии
рынка недвижимости), получила значительно большее распространение. Так, в
ряде городов действуют специализированные фирмы, в деятельность которых
входит проведение оценочных работ, которые и проводят индивидуальные
оценки, осуществляется подготовка и обучение специалистов. Основы оценочной
деятельности в отношении объектов оценки для целей сделок с ними
определяются
ФЗ от 29.07.98 №135 – ФЗ “Об основах оценочной деятельности в Российской
Федерации.”. Что же касается массовой оценки недвижимости и, в том числе,
земельных участков, то она пока не является самостоятельным институтом в
системе рынков недвижимости с чётко очерченными функциями, процедурами и
правовой защитой, что, конечно, негативно сказывается на реальных условиях
современного рынка. Ведь непременным условием цивилизованных рыночных
отношений является, как уже говорилось, развитие института оценки
недвижимости. Многие недостатки становления рынка недвижимости в настоящее
время связаны с отсутствием подобающей оценки её, поскольку при оформлении
имущественных прав и сделок достоверные цены, как правило, остаются
неизвестными, что создаёт питательную среду для того же криминального
рынка. Можно перечислять ещё долго, начиная с того, что верная оценка
позволяет создавать базу для обоснованного налогообложения, и, заканчивая
тем, что та же оценка обеспечивает в конечном итоге защиту интересов
собственников при сделках с недвижимостью, но вернёмся к ипотеке земельных
участков.
Как и при ипотеке предприятий (зданий, сооружений), законодатель
вводит определённые правила обращения взыскания на земельные участки.
Во-первых, это сохранение режима пользования земельным участком после
его реализации (но это свойственно в отношениях с землёй вообще и смена
режима пользования скорее исключение – разрешается в ограниченных случаях и
при соблюдении ряда формальностей, например, разрешение органов местного
самоуправления) (п.1 ст.68).
Во-вторых, вводятся ограничения на продажу и приобретение земельных
участков по конкурсу заложенных земельных участков, на публичных торгах и
аукционах по кругу лиц, которые могут приобретать такие участки с
соблюдением установленных федеральным законом ограничений. Конкретной
отсылки данная норма не делает, а существующая путаница в законодательстве
создаёт определённые трудности с установлением подобных лиц. Можно лишь
предположить, что речь идёт, например, о покупке земельных участков
иностранными гражданами и фирмами. Этого закон не допускает.
Земля, как предмет ипотеки, не мог быть обойдён Законом об ипотеке, но
те несколько статей, имеющих в нём место, не в силах подавить всех
нерешённых земельных вопросов в нашем государстве и остаётся лишь
надеяться, что грамотное и реально действующее земельное законодательство в
России когда-нибудь всё-таки будет. А до тех пор земельный участок, как
предмет ипотеки, будет оставаться заманчивым ответом на поставленный
вопрос.
2.5. Особенности ипотеки жилых домов и квартир.
Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики”1 относит к
недвижимости в жилищной сфере недвижимое имущество с установленными правами
владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающего:
земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми
помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зелёные насаждения с
многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в
жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного
проживания (ст. 1 ФЗ “ Об основах федеральной жилищной политики ”).
Жилищный кодекс определяет жилые дома и помещения, как предназначенные для
постоянного проживания граждан (ст.7).
Предметом рассмотрения главы XIII Закона об ипотеке является
предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные
жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам или
юридическим лицам, а также части жилых домов или квартир, состоящих из
одной или нескольких изолированных комнат (п.1, 4 ст.74 Закона об ипотеке).
Описание предмета ипотеки в соответствии с п.5 Указа Президента РФ №
293 должно быть достаточным для его идентификации (а также п.2 ст.9 Закона
об ипотеке).
Для описания предмета залога при ипотеке жилых помещений необходимо
указание адреса недвижимости, общей, жилой и приведённой площади квартиры,
количества комнат в квартире, доли закладываемого имущества (если
закладывается доля в праве), а так же описание комнаты (при залоге одной из
комнат).
Подобно ипотеке предприятий и земельных участков, глава XIII, ст.74
п.2 не допускает ипотеку индивидуальных и многоквартирных жилых домов,
находящихся в муниципальной или государственной собственности. Частная
собственность граждан на жилые помещения (квартиры) предполагает их
приобретение путём покупки, наследования и т.д., а так же вследствие
приватизации данной жилой площади.
При рассмотрении вопроса о предмете залога при ипотеке жилья следует
учитывать особенности, связанные с тем, что право на жилище относится к
основным конституционным правам граждан, в связи с чем государство
осуществляет особую защиту прав некоторых категорий населения. Закон об
ипотеке отмечает, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в
особенности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или
недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство,
осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Опека и
попечительство, как правовые понятия, вводятся ст. ст. 145-146 Семейного
кодекса РФ, а гражданские права опекуна (попечителя) определяются ст. ст.
36-38 ГК РФ. В частности, п. 2 ст.37 запрещает опекуну (попечителю)
совершать действия или давать согласие на совершение действий по отчуждению
и иным операциям с принадлежащей опекаемому недвижимостью (в том числе и
залог) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Также ст. 74 исключает возможность заключения договора об ипотеке,
предметом которого является жилой дом или квартира, через представителя, за
исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 данной статьи. Данное
правило вводится прежде всего для защиты собственника от возможных
посягательств, так как на сегодняшний день развилась целая индустрия в
криминальном мире, основу преступной деятельности которой составляют сделки
с квартирами и домами. Также, в частности, ст.292 ГК РФ предусматривает,
что для отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние
члены семьи собственника, необходимо согласие органа опеки и
попечительства. Но необходимо уточнить, что залог не является отчуждением
имущества, поэтому для оформления собственного залога, согласия органа
опеки и попечительства не требуется, если, конечно, несовершеннолетний не
входит в число собственников. Строго говоря, банки, практикующие выдачу
кредитов под залог жилья, обычно требуют, чтобы закладываемая квартира была
“чистой”, то есть, чтобы там не было прописанных лиц, и чтобы собственник
имел другое жилое помещение, пригодное для проживания его и членов его
семьи. Однако Гражданский кодекс (п. 1 ст. 338) предоставляет право
залогодателю пользоваться заложенной квартирой. Это исходит из самого
смысла ипотеки. Залогодатель в принципе может прописать в заложенной
квартире своих несовершеннолетних детей после регистрации залога. В связи с
этим в случае обращения взыскания на заложенную квартиру при её регистрации
могут возникнуть проблемы, связанные с проживанием в ней несовершеннолетних
членов семьи собственника. Решить данную проблему можно следующим образом.
Гражданский кодекс действительно предоставляет залогодателю право
пользования заложенной квартирой, но только залогодателю, а не членам его
семьи. Следовательно, прописка членов семьи залогодателя (предоставление им
жилья в постоянное пользование), в том числе несовершеннолетних, в
заложенную квартиру без согласия кредитора может рассматриваться как
передача предмета залога в безвозмездное пользование другим лицам без
согласия залогодержателя с последствиями, предусмотренными ст. 351 ГК РФ о
досрочном требовании исполнения обязательства и обращении взыскания. Закон
об ипотеке также предусматривает подобную норму. Хорошие результаты могли
бы дать извещение о залоге жилого помещения и всех его последствиях
органов, осуществляющих учёт граждан по месту жительства и пребывания, и
контроль этих органов за поддержанием режима заложенного имущества, однако
соответствующие правовые механизмы в настоящее время отсутствуют.
Ипотеку квартир в многоквартирном доме уточняет ст. 75, в соответствии
с которой, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части
которого в соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ находятся в общей долевой
собственности залогодателя и иных лиц, заложенной считается на ряду с жилым
помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Статья 289 ГК закрепляет это право за залогодателем, а, п. 1 ст. 290
относит к общей собственности в многоквартирном доме, в частности, общие
помещения дома (подъезды, лестничные клетки), несущие конструкции дома,
механическое, электрическое оборудование и т.д.
Весьма интересный вопрос затрагивается ст. 76 Закона об ипотеке, где в
качестве возможного предмета ипотеки представлено незавершенное
строительство. Данный предмет ипотеки уместно будет связать с предметом
залога, описанным в п. 3 ст. 6 закона “О залоге”, а именно, вещи, которые
могут быть приобретены залогодателем в будущем. Но могут ли быть в этом
случае соблюдены императивные требования закона об обязательности точного
определения предмета залога (его состава, стоимости, местонахождения и т.
д.)? Применительно к вещи, приобретаемой залогодателем в будущем, такое
возможно тогда, когда приобретаемая залогодателем вещь, во-первых, уже
существует в натуре (то есть имеет определённую материальную законченность
и в соответствии со ст. 128 ГК РФ является объектом гражданского оборота)
и, во-вторых, залогодатель заранее знает, какую именно индивидуально-
определённую вещь он намерен приобрести. В качестве примера такого договора
может служить договор залога конкретной квартиры или готового дома, которые
залогодатель намерен приобрести в будущем и для чего собственно он и берёт
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
|