Сделки с недвижимостью

месяца предоставить необходимые документы. Поэтому, как правило, он пишет

заявление о приостановлении государственной регистрации “в связи с

необходимостью предоставления недостающих документов”, которое

удовлетворяется регистратором, – таким образом, в данном случае имеется еще

одна разновидность второго из вышеупомянутых оснований приостановления

государственной регистрации.

Статьей 20 Закона о государственной регистрации предусмотрен ряд

оснований для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего,

следует помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю

– это разные понятия.

Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию.

Основной же причиной для возвращению документов заявителю является

непредставление, либо неполное представление документов, необходимых для

государственной регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов

может послужить представление на государственную регистрацию документов, не

соответствующих требованиям п.3 ст.18 Закона о государственной регистрации.

Исключение из этого правила представляет собой случай неполного

представления документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно

ст.21 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, документы не возвращаются,

а регистрация просто откладывается до представления недостающих документов

в срок не более одного месяца.

Итак, п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации закрепляет семь

оснований для отказа в государственной регистрации, перечень которых

является исчерпывающим:

- если право на объект, о государственной регистрации которого просит

заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации –

например, договор аренды не подлежит государственной регистрации только в

случае, если он заключен на срок менее года;

- если с заявлением о государственной регистрации обратилось

ненадлежащее лицо, то есть лицо, которому регистрируемое право не

принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки.

Например, не подлежит государственной регистрации договор дарения

недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет,

поскольку действия по заключению данного договора и его государственной

регистрации могут совершать только его родители, усыновители или опекуны;

- если документы, представленные на государственную регистрацию прав,

по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего

законодательства, например, если в договоре купли-продажи недвижимости не

содержится условие о цене, являющееся для данного вида договора

существенными;

- если акт государственного органа или акт органа местного

самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан

недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством,

действовавшим в месте его издания на момент издания;

- если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено

распоряжаться правом на данный объект недвижимости, например, если

государственное унитарное предприятие заключает договор продажи какого-либо

объекта недвижимости без согласия собственника;

- если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными

условиями, составило документ без указания этих условий, например, если

лицо, заключившее договор купли-продажи жилья, не указало список лиц,

сохраняющих права на пользование данным жилым помещением;

- если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества

свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого

имущества, например, если лицо, заключившее договор купли-продажи всего

объекта недвижимости, предоставляет правоустанавливающий документ

(свидетельство о праве на наследство), в котором указано, что оно имеет

право только на часть этого объекта;

Решение об отказе в регистрации должно быть представлено в письменной

форме с указанием мотивов для отказа в общий месячный срок, либо в течение

срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения

должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном

порядке: в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном гл.24 ГПК РСФСР,

а в арбитражный суд – предусмотренном ст.22 АПК РФ.

На сегодняшний момент информацию об органах, осуществляющих

регистрацию прав по месту нахождения недвижимого имущества, можно получить

в Министерстве юстиции РФ, в органах местного самоуправления, а также в

органах, осуществляющих технический и специальный учет недвижимого

имущества.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации:

прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По общему правилу эти две

формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи недвижимости

государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента

его подписания (ст.550 ГК, п.3 «Обзор практики разрешения споров,

возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»). Государственной

регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору. Однако в

отдельных особо сложных случаях, когда требуется осуществить

государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по

ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по

этой сделке. К таким случаям относятся:

- регистрация договора и перехода права собственности по договору

продажи жилого помещения или предприятия;

- регистрация договора и перехода права собственности по договору мены

жилых помещений и предприятий.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью

является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный

реестр прав[4] (п.3 ст.2 Закона о государственной регистрации).

Следовательно, эта дата является:

- датой заключения договора, предметом которого является недвижимость,

если законом не предусмотрено иное (п.3 ст.433 ГК РФ);

- датой возникновения права собственности у приобретателя недвижимости

по договору в случаях, когда данное право требует государственной

регистрации и в случаях, когда иное не предусмотрено законом (п.2 ст.223 ГК

РФ);

- датой возникновения права собственности, возникшего не из сделки, а

также иного права, подлежащего государственной регистрации (ст.219 ГК РФ,

ст.25 Закона о государственной регистрации);

- датой прекращения прав на недвижимость, возникших ранее.

Следует заметить, что хотя государственная регистрация в подавляющем

большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к

регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или

иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с

моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в

законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не

правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев

несколько:

- право собственности у члена жилищного, жилищно-строительного,

дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц,

имеющих право на паенакопление в кооперативе на квартиру, дачу, гараж, иную

недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента

полной выплаты им пая. Подтверждением возникновения права в данном случае

может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом;

- в случае смерти наследодателя наследники приобретают право

собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства (со

дня смерти наследодателя). Подтверждением возникновения права в данном

случае является выдаваемое нотариусом свидетельство о праве на наследство.

- в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.5 ст.488, п.3 ст.489)

при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не

предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до

момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном

случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан

в законе. К сожалению, ни в Гражданском кодексе, ни в Законе о

государственной регистрации, ни в Федеральном законе “Об ипотеке (залоге

недвижимости)” нет прямых указаний на то, каким образом следует проводить

государственную регистрацию ипотеки в этом случае и какие правовые

последствия повлечет за собой отсутствие данной регистрации.

С учетом содержания п.3 ст.334 ГК РФ и п.2 ст.1 Закона об ипотеке есть

основания полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной

государственной регистрации, поскольку к залогу в силу закона должны

применяться общие правила о залоге из договора, если законом не установлено

другое. Что касается последствий отсутствия регистрации такой ипотеки в

установленном порядке, то Н.Р. Иванова считает, ссылаясь на

вышеперечисленные законы, что, если ни продавец, ни покупатель как

заинтересованные лица, не произвели регистрацию залога недвижимости,

проданной в кредит или в рассрочку, он должен быть признан

недействительным, и, как следствие, в случае возникновения спора продавец

не может ссылаться на него[5].

Аналогичным случаем является возникновение права залога в силу закона

по договору ренты. В данном случае правоустанавливающим документом будет

служить нотариально заверенный договор ренты (ст.584 ГК), а моментом

возникновения права залога – момент передачи недвижимости плательщику

ренты.

Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав

на недвижимое имущество для правообладателя. Но следует отметить, что при

этом государственная регистрация не подменяет собой судебный акт. Их

соотношение сведено к следующему:

- во многих случаях судебное решение выступает в роли

правоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведения

государственной регистрации (п.1 ст.17, ст.28 Закона о государственной

регистрации);

- судебным актом, чаще всего определением суда, государственная

регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по

существу (п.4 ст.19 Закона о государственной регистрации);

- государственная регистрация, являясь ненормативным актом

государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или

иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных

лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана

недействительной (ст.12, 13 Гражданского кодекса РФ, ст.22 Арбитражно-

процессуального кодекса РФ, ст.24 Гражданско-процессуального кодекса

РСФСР);

- в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть

признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания,

которые легли в основу проведения государственной регистрации (ст.12, 13

Гражданского кодекса РФ, п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации);

- в соответствие со ст.28 Закона о государственной регистрации права

на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или

третейского суда, подлежат регистрации на общих основаниях; в частности,

это положение касается случаев приобретения права собственности в силу

приобретательной давности (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда

РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 “О некоторых вопросах практики разрешения

споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”;

ст.11, 12 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.5 ст.2 Закона о государственной регистрации отказ в

государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от

государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в

суд или арбитражный суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с

гражданско- и арбитражно-процессуальным законодательством. При этом не

следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа,

обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной

регистрации стороны по сделке. В соответствие с п.3 ст.165 ГК РФ другая

сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив,

что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести

решение о регистрации сделки.

Ст.5 Закона о государственной регистрации говорит, что участниками

отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и

обладатели иных, подлежащих государственной регистрации прав на него, в том

числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без

гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные

организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты

Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны и органы,

осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и

сделок с ним, - с другой.

Правовые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов

осуществляют органы государственной власти, а от имени муниципального

образования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют

в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус.

Что же касается органов, осуществляющих государственную регистрацию на

недвижимое имущество и сделок с ним, то система их на данный момент

достаточно сложна и далека пока от окончательного формирования.

В соответствие со ст.9 Закона № 122-ФЗ, а также принятым в

соответствии с ним Примерным положением об учреждении органов юстиции по

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

утвержденным Постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 288, в

компетенцию органов по государственной регистрации входит:

– прием документов, необходимых для государственной регистрации

прав;

– проверка действительности поданных заявителем документов и

наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа

власти;

– проверка наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на

недвижимое имущество и сделок с ним;

– правовая экспертиза документов, представленных на

государственную регистрацию прав, в целях выявления их соответствия

законодательству РФ, а также проверка законности сделки; выявление

оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации

прав;

– направление запросов с целью получения сведений и документов,

необходимых для государственной регистрации прав;

– внесение записей в Единый государственный реестр прав;

– выдача свидетельства о государственной регистрации права;

– совершение специальной регистрационной надписи на документах,

выражающих содержание сделки;

– выдача информации о зарегистрированных правах;

– принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в установленном

порядке;

– ведение делопроизводства при осуществлении государственной

регистрации прав;

– обеспечение бессрочного хранения Единого государственного

реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое

имущество, а также книг учета документов.

Согласно п.2 ст.9 Закона № 122-ФЗ порядок создания и структура

учреждений юстиции, а также принципы их размещения определяются субъектами

РФ по согласованию с Министерством юстиции РФ.

В связи с тем, что до введения в действие Закона № 122-ФЗ отдельные

нормативные акты, посвященные вопросам регистрации тех или иных видов

недвижимого имущества, принимались субъектами Российской Федерации в

соответствии с их компетенцией и существующим на тот момент разграничением

полномочий между федеральными органами и органами субъектов РФ, необходимо

обратить внимание на следующее:

Статьей 3 ГК РФ установлено, что в соответствии с Конституцией РФ

гражданское законодательство находится в ведении РФ. Оно представлено ГК РФ

и принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами, регулирующими

отношения, указанные в пунктах 1, 2

ст.2 ГК РФ. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны

соответствовать ГК РФ. Кроме того, отношения, указанные в пунктах 1 и 2

статьи 2 ГК РФ, могут регулироваться также указами Президента РФ, которые в

свою очередь не должны противоречить ГК РФ и иным законам. На основании и

во исполнение ГК РФ и иных законов, указов Президента РФ Правительство РФ

вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права.

Из вышеизложенного следует, что акты местных властей о регистрации

прав на отдельные виды недвижимого имущества, принятые до введения в

действие Закона № 122-ФЗ, носят учетный характер. Такой подход к статусу

указанных актов местных властей подтверждается ст.4 Закона № 122-ФЗ,

согласно которой акты законодательства субъектов Федерации о регистрации

прав собственности и других вещных прав на недвижимое имущество должны

приниматься в строгом соответствии с указанным Законом.

[pic]

1.3. Правила государственной регистрации прав и сделок с

недвижимостью.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи

(ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение) подлежат

государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество и сделок с ним, правила ведения которого (ред. от

23.12.99) утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г.

№ 219.

Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

- книги учета документов;

- непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества,

существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях,

существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных

в соответствии с установленными требованиями;

- дела правоустанавливающих документов.

Следует обратить внимание, что записи, внесенные в Единый

государственный реестр прав, являются единственным источником юридически

значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16