Сделки с недвижимостью

здания, если иное не оговорено в договоре, включает и цену земельного

участка, на котором расположен объект, или права на него.

- в-третьих, порядок передачи недвижимости, который должен быть

указан в договоре купли-продажи здания, сооружения, нежилого помещения.

Доказательством исполнения договора может быть акт приема-передачи.

В связи с тем, что здания, сооружения, нежилые помещения являются

дорогостоящими объектами, при обращении предприятиями и организациями за

регистрацией перехода прав на них, необходимо учитывать общие условия

совершения крупных сделок и сделок заинтересованных лиц в организациях

разных организационно-правовых форм, наличие прав собственности или иных

вещных прав.

Если реализуемый недвижимый объект находится в залоге, то в

учреждение юстиции необходимо представить документ, подтверждающий согласие

залогодержателя на отчуждение (ст.346 ГК РФ), если законом или договором не

установлена возможность залогодателя распоряжаться недвижимым объектом без

согласия залогодержателя. Поскольку при переходе права залог сохраняется

(ст.353 ГК РФ), в договоре отчуждения недвижимого имущества должно быть

указано об обременении в виде залога.

При продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю

одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость

передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой

недвижимостью и необходима для ее использования (ст.552 ГК РФ). Если

отчуждаемый объект недвижимости находится на арендованном земельном участке

и в договоре аренды указана обязанность арендатора получить согласие

арендодателя на отчуждение недвижимого объекта, расположенного на указанном

земельном участке, то в органы юстиции при регистрации необходимо

представить документ, указывающий на согласие арендодателя.

Говоря о правовых особенностях сделок со зданиями, сооружениями,

нежилыми помещениями, необходимо обратить внимание на изменения, связанные

с формой договора об отчуждении недвижимого имущества, произошедшие в связи

с принятием Закона № 122-ФЗ.

До вступления в действие указанного Закона для договоров купли-

продажи имущества была законодательно установлена нотариальная форма, что

позволяло заинтересованному лицу – покупателю имущества рассчитывать на

дополнительный правовой контроль за сделкой. С даты вступления в действие

Закона № 122-ФЗ обязательное нотариальное удостоверение сделок по

отчуждению недвижимости не требуется, однако такое условие может быть

предусмотрено сторонами в тексте договора. Во всех случаях контроль за

законностью сделки осуществляют непосредственно учреждения юстиции.

В соответствии с ГК РФ некоторые виды договоров с недвижимым

имуществом требуют нотариального удостоверения (договор ипотеки – ст.339,

договор уступки требования по сделке, совершенной в нотариальной форме, –

ст.389, договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты –

ст.584)

Законом № 122-ФЗ также установлено, что регистрация ограничений

(обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого

имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее

возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Так,

например, исходя из вышеизложенных требований Закона № 122-ФЗ, регистрация

договора аренды может быть произведена только после регистрации в

учреждении юстиции одного из вещных прав арендодателя на передаваемые в

аренду объекты недвижимого имущества: права собственности, права

хозяйственного ведения, права оперативного управления.

Независимо от того, что предметом сделки с недвижимым имуществом

могут являться несколько объектов недвижимого имущества, регистрирующий

орган осуществляет одно регистрационное действие – регистрацию сделки. Если

для регистрации представлено несколько экземпляров договора, то штамп о

регистрации проставляется на каждом экземпляре, при этом произведенная в

штампе запись должна быть идентична.

В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ государственной регистрации

подлежит договор аренды недвижимого имущества. По общему правилу,

установленному ст.609 ГК РФ, любой договор аренды подлежит государственной

регистрации. Однако ст.651 ГК РФ содержит специальную норму, согласно

которой договор аренды здания, сооружения подлежит государственной

регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года.

В связи с тем, что ГК РФ не содержит такого понятия, как нежилые

помещения, в последнее время мнения юристов о регистрации договоров аренды

нежилых помещений на срок менее одного года не совпадали.

Регистрация договора аренды является одновременно и регистрацией

обременений прав арендодателя, поскольку записи о регистрации договора

аренды вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав,

который в соответствии с требованиями ст.12 Закона № 122-ФЗ предназначен

именно для внесения записей об ограничениях (обременениях) права

собственности и других прав на недвижимое имущество. При этом если

предметом договора аренды является несколько объектов недвижимого

имущества, запись о регистрации договора аренды вносится в раздел реестра

по каждому объекту.

В случае если арендодатель, являющийся собственником целого здания,

сдает в аренду части этого здания, то какой-либо отдельной регистрации

права арендодателя на конкретные помещения а, следовательно, и открытия для

них новых разделов реестра не требуется, и запись о регистрации договора

аренды помещения вносится в подраздел III раздела, открытого для здания, в

котором расположены помещения, являющиеся предметом аренды, и обременяет

право арендодателя на все здание. При передаче в аренду части объекта

недвижимого имущества представляются поэтажные планы здания, сооружения,

изготовленные организацией технического учета, с определением части дома,

части здания, нежилого помещения, на которых обозначаются сдаваемые в

аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

В соответствии со ст.26 Закона № 122-ФЗ с заявлением о

государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды

недвижимого имущества.

Представляемые на регистрацию экземпляры договора аренды со всеми

приложениями и дополнениями должны быть прошиты и подписаны всеми

сторонами.

Сделки с землей..

При совершении сделок с землей необходимо помнить, что глава 17 ГК РФ

вводится в действие только с принятием нового Земельного кодекса.

Оборот земельных участков в РФ допускается в той мере, в какой он

допускается действующим земельным законодательством.

Изъятые из оборота земли не могут быть предметом сделки ни при каких

условиях. К таким землям относятся: земли государственных природных

заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных

парков, ботанических садов, земли, предоставленные для нужд обороны, земли

историко-культурного наследия, земли, подвергшиеся радиоактивному и

химическому загрязнению, земли государственных научно-исследовательских

учреждений, образовательных учреждений, земли общего пользования в

населенных пунктах, земли захоронений. В указанную категорию подпадают

также земли, в отношении которых установлен запрет или состоящие под

арестом.

Ограниченные в обороте земли допускаются к обороту в той мере, в

какой это допускается действующими нормами. Например, приобретателями таких

участков могут быть определенные участники гражданских правоотношений и при

условии сохранения целевого назначения земель.

Земли, не изъятые из оборота, могут быть предметом сделки в рамках,

установленных действующим земельным законодательством.

Участниками сделок с земельными участками могут быть правоспособные и

дееспособные субъекты гражданских правоотношений, к которым относятся

граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица

РФ, муниципальные образования.

Следует учесть некоторые ограничения, установленные в отношении

иностранцев, которые не вправе:

- во-первых, создавать крестьянско-фермерские хозяйства, получать

и приобретать для создания крестьянско-фермерского хозяйства земельный

участок в собственность (ст.4 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 348-1 “О

крестьянском (фермерском) хозяйстве”);

- во-вторых, иметь в собственности земельные участки для

осуществления племенного животноводства в том случае, если соответствующим

законодательством иностранного государства установлены аналогичные

ограничения в отношении российских граждан (ст.45 Федерального закона от 3

августа 1995 г. № 123-ФЗ “О племенном животноводстве”);

- в-третьих, иметь в собственности земельные участки,

предоставляемые членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ

(ст.18 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ “О садоводческих,

огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”).

Сделки с земельными участками совершаются в простой письменной

форме. Обязательное нотариальное удостоверение не требуется, однако

возможно при соглашении сторон.

В соответствии с Законом № 122-ФЗ государственной регистрации

подлежат вещные права на землю, а именно:

- право собственности;

- право постоянного (бессрочного) пользования;

- право пожизненного наследуемого владения;

- сервитут.

Необходимо обратить внимание на следующее: сделку с земельным

участком можно зарегистрировать, только если зарегистрировано само право

собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество и сделок с ним. Если это право возникло до вступления

в силу Закона № 122-ФЗ, такое право признается за субъектом, но прежде чем

совершить сделку по отчуждению, необходимо представить документы в

учреждение юстиции для внесения в реестр записи о праве.

Как уже отмечалось выше, при регистрации прав на недвижимое имущество

требуется подача заявления в учреждение юстиции. Применительно к

регистрации прав на землю вопрос о том, кто вправе обратиться за

регистрацией, решается следующим образом.

При регистрации прав пожизненного наследуемого владения и прав

постоянного (бессрочного) пользования, возникающих на основании акта

уполномоченного органа, заявление о государственной регистрации права

подается лицом, в отношении которого принят такой акт.

Регистрация договоров аренды, в том числе и аренды земельного

участка, имеет свои особенности (ст.26 Закона № 122-ФЗ). С заявлением о

государственной регистрации договора аренды земли вправе обратиться одна из

сторон договора аренды. Во многих субъектах федерации такое право

предоставлено арендатору (например, в Москве). В отношении договора

субаренды земли заявление о регистрации должно исходить от всех участников

сделки. При регистрации сделок с арендными правами, которые не требуют

нотариального удостоверения, заявление о регистрации прав должны подавать

все стороны договора.

Правовой режим земельного участка является существенным условием

договора купли-продажи земли. При отчуждении или приобретении земельного

участка стороны не вправе изменить по своему желанию его целевое

назначение.

Договор аренды является договором, ограничивающим право

собственности на земельный участок в части пользования. Стороной по

договору аренды может выступать как собственник, так и несобственник

земельного участка, уполномоченный собственником заключать такие сделки.

Арендатором может выступать любое лицо, обладающее земельной

правоспособностью. По договору аренды также не может быть изменено целевое

назначение земельного участка.

Для регистрации договоров аренды земельных участков необходимо

представить следующие документы:

- заявление правообладателя о регистрации договора аренды земельного

участка;

- нотариально заверенные копии свидетельства о регистрации

юридического лица, учредительных документов со всеми зарегистрированными

изменениями к ним. Указанные документы также могут быть заверены органами,

зарегистрировавшими субъектов в реестре юридических лиц;

- решение полномочного органа о назначении (избрании) руководителя

либо доверенность о предоставлении права подписи документов по вопросам

оформления земельных правоотношений иному лицу;

- доверенность представителей юридического лица на совершение действия

по регистрации договора и получение документа с отметкой о государственной

регистрации;

- документ, удостоверяющий личность представителя;

- распорядительный акт на землю (копия постановления или распоряжения

уполномоченного органа) либо решение комиссии по предоставлению земли;

- план земельного участка, заверенный органом земельного комитета;

- копию платежного поручения или квитанции об оплате государственной

регистрации;

- справку Госкомстата России о присвоении кодов.

Перечисленные документы землепользователь представляет в учреждение

юстиции на регистрацию после того, как регистрирующим органом оформлены

права на землю и заключен договор аренды.

Важно отметить, что договор аренды земельного участка подлежит

государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен

(ст.609 ГК РФ).

В связи с этим возникает вопрос о необходимости “повторной”

регистрации договора, если договор заключен до вступления в силу Закона

№122-ФЗ или до создания учреждений юстиции на интересующей территории и

действует после 31 января 1998 г. В данном случае регистрация договора

аренды в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству (орган,

регистрировавший договоры аренды до создания учреждений юстиции) достаточна

и договор аренды признается действительным и заключенным.

Аналогичные документы представляются для регистрации иных прав на

землю и сделок с ней с учетом специфики и сущности регистрируемого права.

При регистрации договора субаренды земли следует учитывать

нормативные акты, устанавливающие обязательное получение согласия

арендодателя.

В Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге

недвижимости)” (далее - Закон “Об ипотеке”) законодателем предусмотрен ряд

норм, регламентирующих основные положения государственной регистрации

ипотеки (залога недвижимого имущества).

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации

ипотеки, наиболее полно отражен в ст.20 Закона “Об ипотеке”. Несмотря на

то, что Законом № 122-ФЗ также установлен перечень необходимых для

регистрации документов, учреждения юстиции при регистрации ипотеки,

принимая документы на государственную регистрацию, руководствуются ст.20

Закона “Об ипотеке”, так как в данном случае он является специальным по

отношению к Закону “Об ипотеке”, а его нормы – приоритетными.

Таким образом, заявителю при регистрации залога земельного участка

необходимо представить в орган регистрации прав:

- заявление залогодателя;

- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию;

- документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- доказательства уплаты регистрационного сбора;

- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой

обязательства.

В результате государственной регистрации договоров аренды земли,

временного (срочного) безвозмездного пользования землей, субаренды земли,

иных сделок с арендными правами учреждение юстиции производит их

удостоверение посредством совершения специальной регистрационной надписи на

указанных договорах, представленных на регистрацию (ст.131 ГК РФ).

В соответствии со ст.567 ГК РФ обмен имущества, принадлежащего на

праве собственности, производится по договору мены (п.2 ст.567 ГК РФ). К

договору мены применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи.

Таким образом, переход права собственности на землю по договору мены

подлежит государственной регистрации.

Регистрация прав на вновь создаваемый объект.

Специальное правило для приобретения права собственности на вновь

создаваемое недвижимое имущество закреплено в ст.219 ГК РФ, согласно

которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь

создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации,

возникает с момента такой регистрации.

Обязательность государственной регистрации сделок с недвижимым

имуществом и права собственности на него закреплены в ст.131 ГК РФ, а

необходимость регистрации права на вновь создаваемый объект – также в ст.25

Закона № 122-ФЗ.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

возникает после государственной регистрации этого права, а не в момент

создания объекта.

Следует иметь в виду, что момент создания нового объекта

недвижимости, как правило, определяется моментом окончания строительства

объекта. В данном случае речь идет о создании объекта полностью в

соответствии с планами строительства и другой технической документацией.

Основанием для регистрации вновь создаваемого объекта являются

документы, подтверждающие факт его создания.

В соответствии с п.2 ст.25 Закона № 122-ФЗ государственная

регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества

производится на основании документов, подтверждающих право пользования

земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в

установленных случаях – на основании проектно-сметной документации, а также

документов, содержащих описание объекта.

Право собственности на не завершенный строительством объект может

быть зарегистрировано только в случае окончания договора на строительство и

подписания акта приема-передачи вышеназванного объекта.

Для регистрации права на не завершенный строительством объект в

дополнение к основному перечню документов представляются следующие

документы:

- документ, подтверждающий отвод земельного участка под строительство

объекта (например, постановление главы муниципального образования о

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16