Шпаргалка: Экономика недвижимости
Характеристики
физической сущности объектов недвижимости и внешней среды
Характеристики
природных элементов объекта недвижимости
Две важнейшие группы типов объектов,
описываемых различными наборами характерных признаков, имеющих различное
назначение и, вследствие этого, нуждающихся в специфических наборах
инструментов анализа:
- земля без улучшений -
участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и
многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с
обособленными водоемами и лесами на поверхности – предназначаются для застройки
или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и
полезных ископаемых;
- земля с улучшениями -
земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями или/и
сооружениями всевозможного назначения.
Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая
часть поверхности Земли, имеющая замкнутые границы, привязку местоположения к
юридически заданной системе координат с адресными ориентирами. К
характеристикам земельного участка относятся:
- форма;
- размер площади;
- размеры формообразующих линий;
- глубина слоя;
- топографические параметры;
- геологические параметры;
- наличие (отсутствие) многолетней
растительности.
Особое значение имеют характеристики
участка, связанные с местоположением: престижность района
местоположения, удаленность участка от источников и коммуникаций
жизнеобеспечения, и т.д. Значимость местоположения объекта может изменяться
вследствие деятельности человека.
Для целей экономического анализа
существенно, что земельный участок может быть делимым (в случае
сохранения возможности разрешенного использования каждой из его частей) и неделимым.
При этом разрешенным является использование, которое удовлетворяет правилам,
установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:
- зонирования территории -
размещения объектов разных видов функционального назначения только в зонах
соответствующего профиля;
- охраны окружающей среды и здоровья
человека с ограничением объемов вредных производств (даже в зонах
соответствующего профиля);
- ограничения нагрузки на
природную среду регулированием плотности и ширины застройки с обеспечением
сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.
Земельные участки различаются
предпочтительностью функционального назначения:
- участки, предназначенные для выращивания
с/х продукции (без строений, предназначенных для переработки сельскохозяйственной
продукции);
- прибрежные участки земель водного
фонда;
- участки земель лесного фонда;
- участки производственного фонда,
размещенные в местах или примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потенциально
перспективной разработки полезных ископаемых, а также используемые и предназначенные
для прокладки транспортных и иных коммуникаций, для застройки
сооружениями и зданиями промышленных предприятий, энергетических комплексов,
объектов оборонного значения;
- участки, используемые или резервируемые
для застройки зданиями и сооружениями жилого или социально-бытового назначения;
- участки рекреационно-оздоровителъного,
природоохранного, историко-культурного, заповедного и мемориального значения;
- заповедники, национальные парки,
ботанические сады, пляжи, места массового туризма, парки и площадки для
массового отдыха, зоны минеральных источников и лечебных грязей.
К недрам относится часть земной коры,
расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной
поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для
геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые,
энергетические, водные и другие ресурсы. Сведения об участках недр обеспечивают
также возможность расчетов экономической целесообразности разработки месторождения
на основе анализа технических, гидрологических, экологических и других условий
разработки.
Водный объект - это совокупность водного объема и
ограничивающей его поверхности раздела с земной корой - на поверхности
последней или в ее недрах, т.е. сосредоточение вод на поверхности суши в формах
ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима.
Поверхностные водные объекты состоят
из поверхностных вод, дна и берегов, они подразделяются на:
- поверхностные водотоки, воды
которых находятся в состоянии непрерывного движения;
- поверхностные водоемы, воды
которых находятся в состоянии замедленного водообмена;
- ледники - движущиеся
естественные скопления льда атмосферного происхождения на земной поверхности;
- снежники - неподвижные
естественные скопления снега и льда, сохраняющиеся на земной поверхности в
течение всего теплого времени года или его части.
По другой классификации водные
объекты могут быть:
- обособленными - естественные
или искусственные моря, озера, пруды, бассейны, снежники, замкнутые берегами
(на поверхности Земли) или грунтовыми породами (под земной поверхностью);
- открытыми - международные
воды морей и океанов или приграничные зоны высокогорных ледников и подземных
вод, полузамкнутые берегами территории России;
- проточными - поверхностные
водотоки с непрерывным движением вод - реки, ручьи, каналы, проточные
водохранилища, гидротехнические и гидроэнергетические сооружения.
Лес как продукт природного происхождения включает в себя
деревья, кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функционирования.
Он представлен, прежде всего, на землях лесного фонда и в том числе на землях:
- покрытых лесной растительностью
(собственно лес);
- предназначенных для воспроизводства
лесной растительности (вырубки, гари, погибшие древостой, редины, пустыри и прогалины)
или покрытых питомниками и не сомкнувшимися лесными культурами;
- освобожденных от растительности для
целей хозяйствования (просеки, дороги, сельскохозяйственные угодья);
- свободных от растительности из-за
непригодности почвы (болота, каменистые россыпи, скалы).
Леса подразделяются на три группы.
К первой группе отнесены леса,
предназначенные для выполнения водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических,
оздоровительных и иных функций, а также леса особо охраняемых природных
территорий.
Ко второй группе относятся
леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных
путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические,
оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение,
а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения
которых требуется ограничение режима лесопользования.
К третьей группе отнесены леса
регионов с большими массивами леса, имеющие преимущественно эксплуатационное
значение, подразделяющиеся на освоенные и резервные.
К функциям, выполняемым лесом,
относятся следующие:
- водо-охранная (лесополосы
вдоль берегов водоемов и водотоков, в том числе зоны охраны источников водоснабжения);
- защитная (противоэрозионные
леса степей и пустынь, лесополосы вдоль шоссейных и железных дорог, притундровые
леса);
- санитарно-гигиеническая и
оздоровительная (трехзонная система санитарной лесозащиты курортов и
зеленые зоны поселений);
- промысловая (лесоплодные
массивы);
- мемориальная и заповедная
(памятники природы, заповедники, национальные парки).
Характеристики
улучшений в составе объектов недвижимости
Многолетние насаждения подразделяют на группы по
функциональному назначению:
- производящие продукцию -
плодово-ягодную (семечковые, косточковые и т.д.) или техническую (каучуконосы,
хмель, чай);
- декоративно-озеленительные (кустарниковые
или древесные);
- полезащитные
(противоэрозионные);
- живые изгороди (защитные
полосы вдоль железных дорог). Для всех групп важными с точки зрения задач экономического
анализа являются возрастные
характеристики:
- срок от посадки до начала
использования по назначению;
- продолжительность эксплуатации по
назначению.
При характеристике насаждений
дополнительно обращают внимание:
- на возможность удовлетворения
других потребностей типичных пользователей (цветы, тень, запах и чистота
воздуха),
- на толщину стволов и глубину
залегания корневой системы (для анализа надежности при воздействии ветра и
оценки затрат на ликвидацию насаждений при расчистке участка),
- на размеры и траекторию движения
тени от кроны растений.
К коммуникациям относятся
внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели
и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги.
При характеристике коммуникаций обращают внимание на материалы изготовления и
срок службы изделий, доступность для технического обслуживания и сроки
эксплуатации до очередного ремонта, пропускную способность, доступность для использования
на отдаленных частях участка.
Существенно многообразнее
характеристики строений. Последние можно условно разделить на две
группы:
- здания, предназначенные в
основном для жизни и деятельности человека;
- сооружения, предназначенные
для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием
при маломасштабном участии человека.
Для целей экономического анализа
упомянутые здания и сооружения полезно классифицировать, прежде всего, по функциональному
назначению, выделив две важнейшие группы объектов: жилые и нежилые.
К жилым объектам недвижимости
относятся земельные участки под соответствующими зданиями, внешние коммуникации
и:
- комнаты и квартиры (в том
числе в нежилых домах), а также жилые дома (нежилые помещения в жилых домах к
жилым объектам не относятся);
- гостиницы, капитальные и передвижные
дачные домики - для временного проживания.
К нежилым объектам недвижимости
относятся:
- земельные участки под строениями,
- внешние коммуникации;
- промышленные здания и сооружения,
помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения;
- специализированные здания и сооружения
для научно-исследовательских, проектных организаций и органов власти;
- складские строения и помещения;
- офисные здания и помещения -
специализированные бизнесцентры;
- торговые здания и помещения,
включая рынки и пр.,
- сервисные объекты - специализированные
дома быта, ломбарды и пр.;
- спортивно-зрелищно-развлекательные объекты;
- медицинские и оздоровительные
объекты;
- мемориальные и культовые;
- объекты учебно-просветительского и
творческого назначения;
В терминологии строителей эти объекты
подразделяются на гражданские (жилые и общественные) и промышленные
(в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).
Строения классифицируются также:
- по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные,
галерейные, зальные, пролетные);
- по конструктивным схемам и
решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими
стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочковые, тонкостенные,
пневматические, блокированные);
- по материалам несущих стен -
кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные
рубленые;
- по этажности - одноэтажные,
малоэтажные - 2-5-3, многоэтажные - 4-5-9, повышенной этажности 10-15-20 и
высотные -более 20 этажей;
- по долговечности - срок
службы - более 100 лет, 50-100 лет и 20-50 лет;
- по степени огнестойкости - 5
категорий, различающихся степенью возгораемости и пределом огнестойкости.
Выделяют также здания типовые
(по типовым проектам) и нетиповые (по индивидуальным проектам).
В практике экономического анализа
важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и недоходные.
К недоходным относятся
объекты, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных
потребностей человека, в том числе земля под общественным транспортом,
земельные участки под открытыми для посещения рекреационными зонами и
захоронениями, государственные учебные и медицинские учреждения, церкви,
административные здания государственных учреждений, общественных и других организаций,
не используемые для извлечения прибыли.
К доходным относятся объекты,
сдающиеся в аренду или использующиеся собственниками для реализации доходного
бизнеса -с целью получения прибыли на средства, вложенные в приобретение
объекта.
Часто используется понятие «площадь
помещений», которые различаются степенью близости к их функциональному назначению:
- основные помещения, предназначенные
для выполнения собственно основной функции (жилая, офисная, торговая и др.);
- вспомогательные помещения -
помещения общего пользования: коридоры, рекреационные холлы и др.;
- технические помещения, предназначенные
для размещения коммуникаций, инженерного оборудования пр.
Площадь основных помещений называется
полезной, суммарную площадь всех помещений – общая, для доходных объектов
вводится понятие арендной площади, которая равна сумме площадей основных и
вспомогательных помещений.
Элементы и
характеристики физической среды
Физическая среда функционирования объекта создается
природой и результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует
материальные условия функционирования и развития недвижимости.
Климат: атмосферное давление; средняя
температура; амплитуда колебаний температуры по сезонам и времени суток и пр.
Предрасположенность к природным
катастрофам:
землетрясения и провалы земной коры, наводнения, затопление, и пр.
Экология и предрасположенность к
техногенным катастрофам: уровень загрязнения атмосферы, почвы и водоемов,
шум и пр.
Рельеф местности: равнина, пустыня, горы, холмы,
крупные водоемы и пр.
Характер застройки - с выделением ее типа
(периметральная, фронтальная, вдоль магистралей и пр.) и ее параметров
(этажность, архитектурные стили, плотность и пр.).
Обеспеченность территории
инфраструктурой:
транспортные магистрали и качественные дороги, энергетические и коммунальные
сети и пр.
Юридические
и социальные характеристики объекта недвижимости и окружающей среды
Характеристики
юридической сущности и правовой среды функционирования объекта недвижимости
Понятие собственности (права
собственности) является неопределяемым (первичным) и раскрывается
посредством характеристики правомочий, являющихся компонентами полного права
собственности:
-
право
пользования,
обеспечивающее возможность удовлетворения личных потребностей и/или получения
выгоды путем использования свойств объекта;
-
право владения, обеспечивающее возможность
производить с недвижимостью те или иные физические действия, в том числе с
изменением профиля пользования и смены пользователя;
-
право
распоряжения,
обеспечивающее возможность назначения и изменения юридической судьбы объекта, в
том числе путем передачи полного права собственности на объект другому лицу или
путем передачи другому лицу части своих полномочий.
Кроме этих основных прав
применительно к недвижимости целесообразно указать дополнительные правомочия:
-
право на доход, получаемый при эксплуатации
объекта;
-
право на
добровольное отчуждение (передачу другому лицу), потребление, трату, изменение по своему усмотрению, вплоть до
уничтожения улучшений;
-
бессрочность
владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);
-
запрещение
использовать объект
во вред другим людям;
-
возможность
изъятия объекта в
уплату возмещения долга;
-
гарантии
восстановления нарушенных прав.
В практике управления объектом каждый
из этих компонентов может быть передан собственником другому лицу по договору
на определенных условиях, после чего у полного права собственности появляется
обременение, ограничивающее возможности использования объекта для целей, не
предусмотренных указанным договором.
Субъектами права собственности могут
быть граждане и юридические лица (частная собственность), Российская Федерация
и субъекты Российской Федерации (государственная собственность), муниципалитеты
(муниципальная собственность). Указанные субъекты (два или более) могут
обладать общей собственностью - с определением доли каждого (долевая
собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Правами собственника имущества,
находящегося в государственной (муниципальной) собственности, от имени государства
(муниципалитета) наделяются органы власти соответствующего статуса и уровня
управления. Имущество закрепляется за государственными (муниципальными)
коммерческими предприятиями, называемыми унитарными, - на правах хозяйственного
ведения или оперативного управления (в последнем случае предприятие называется
казенным).
Указанное имущество может
закрепляться и за некоммерческими предприятиями (финансируемыми из
государственного или муниципального бюджета учреждениями) – на правах
оперативного управления. Имущество, оставшееся незакрепленным за предприятиями,
составляет государственную (муниципальную) казну Российской Федерации или ее
субъекта (муниципалитета).
Как следует из сказанного выше, к
объекту государственной и муниципальной собственности кроме субъекта права
собственности может иметь отношение еще и субъект одного из двух видов
имущественного права - хозяйственного ведения или оперативного управления.
Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию
реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника - и
ограниченного распоряжения (аренда, залог, вклад в уставный капитал), без
ограничения целей использования имущества, но с правом собственника на
получение части прибыли от этого использования.
Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но
имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для целей
уставной деятельности, с возможностью изъятия части имущества при нецелевом
использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи
в аренду - даже с разрешения собственника).
Наконец, два вида имущественных прав
касаются земли, для которой особенности прав собственности и иных вещных прав
особо выделены в статьях 260-287 ГК.
Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и
его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку
права пользования и владения (в соответствии с целевым назначением земель, к
которым участок отнесен), а также частично распоряжаться им, передавая участок
другим лицам на безвозмездной основе или на условиях аренды. При этом продажа,
залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение
земельного участка, не допускаются.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29
|