Шпаргалка: Экономика недвижимости

1. Для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены), представленные ниже.

Цена за единицу площади участка:

-  квадратный метр - для участков под застройку в населенном пункте;

-  «сотка» (сотня квадратных метров) - для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;

-  гектар (десять тысяч квадратных метров) - для сельскохозяйственных и лесных угодий.

Цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) - для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;

Цена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования.

2. Для земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используются удельные цены для строения:

-  цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м.);

-  цена за единицу объема строения; — цена за квартиру или комнату;

-  цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице).

3. Для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения этого промежутка времени.

Техники количественного анализа

Техники компенсационных корректировок цен (ТКК)

Техники этой группы предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, имеющим некоторый недостаток в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога. Если упомянутый недостаток присущ объекту оценки, то рассчитанная поправка вычитается из цены сделки с объектом-аналогом. Рассмотрим различные варианты реализации этих техник.

ТКК-1. Корректировка цен в связи с обременением объекта-аналога или объекта оценки договором аренды.

Обозначим рыночную и контрактную ставки арендной платы для объекта-аналога символами Am и Ac соответственно, коэффициент операционных расходов – Koe, коэффициенты потерь от недозагрузки и неплатежей – Kv и Kd соответственно, площадь арендуемых помещений, на единицу которой задана ставка арендной платы, - S, срок (число лет) действия договора аренды (контракта) - n, а общую норму отдачи на капитал – Yo. Тогда при определении стоимости объекта оценки, свободного от арендаторов, упомянутая выше скорректированная цена Po находится добавлением к цене P сделки с объектом-аналогом величины поправки ΔP:

 (6.37)

Po = P + ΔP (6.38)

Интересно, что здесь при Am > Ac величина ΔP может иметь как положительное, так и отрицательное значения. Это означает, что цена сделки с объектом-аналогом, обремененным договором аренды со ставкой арендной платы ниже рыночной, может быть выше цены (и рыночной стоимости) объекта, свободного от арендаторов. Очевидно, что такой, на первый взгляд парадоксальный, результат может проявиться при характерных для российского рынка больших величинах потерь от недозагрузки помещений, подлежащих сдаче в аренду.

В последнем случае (ΔP < 0, договор аренды - не обременение, а преимущество!) уместно использование принципа экономического разделения: при высоких среднерыночных уровнях недозагрузки помещений может оказаться целесообразной перед продажей объекта сдача всех помещения в аренду по ставкам, несколько меньшим рыночных (права пользования и владения продаются отдельно от права распоряжения). Очевидно, однако, что такая операция окажется приемлемой только в случае, если наилучшим и наиболее эффективным (ННЭИ) окажется использование объекта в качестве финансового актива.

Следует заметить, что продемонстрированный способ корректировки цен добавлением (вычитанием) поправок, вычисленных в абсолютных единицах, удобен с точки зрения наглядности результата и представленных комментариев. Однако при необходимости применения всех трех подходов к оценке такой способ корректировки сужает доказательную базу оценки вследствие потери независимости метода сравнительного анализа сделок, так как он использует в качестве промежуточного результата величину рыночной стоимости, определяемую методом капитализации дохода. Указанный недостаток устраняется, если корректировка выполняется не добавлением (вычитанием) поправки, а умножением цены сделки для объекта-аналога на соответствующий повышающий (понижающий) коэффициент. С этой целью вводится коэффициент α, равный отношению величины ценовой поправки (6.37) к цене сделки, определенной техникой метода капитализации, аналогичной использованной в (6.37), но со ставкой арендной платы, соответствующей наличию обременения: α=ΔP/P. (6.39)

Если договором аренды обременен объект-аналог, то скорректированная цена Po=Р(1+ α). Если такое обременение имеет объект оценки, то при корректировке цена P объекта-аналога делится на 1+ α: Po=Р/(1+ α). Если такие различия касаются только части помещений, то корректировка выполняется только для этой части помещений.

Техники факторного анализа (ТФА)

ТФА-1. Техника парного сравнения цен сделок. Суть этой техники заключается в том, что цена Poi объекта оценки получается путем корректировки цены P, сделки с соответствующим (i-м) объектом-аналогом по каждому j-му элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения. В простейшем случае допустимости использования линейного приближения, справедливого также для любой пары цен Pq и Pw. соответственно q-го и w-го объектов-аналогов, отличающихся только количественной характеристикой j-го элемента сравнения fj, можно записать: Pq=Pw+pjΔfqwj; Δfqwj=fqj-fwj.

Зная величину разности Δfqwj, можно найти искомую величину pj цены единицы измерения количества ценообразующего фактора: pj=(Pq-Pw)/ Δfqwj, что позволит рассчитать величину слагаемого pjΔfqwj для любого i (включая i=q и i=w). Выбирая аналогичным образом другие пары объектов-аналогов, можно последовательно найти величины p1, p2,…, pn, что позволит найти все значения Poi из набора {Poi}, соответствующего имеющейся совокупности {Pi} цен сделок с объектами-аналогами.

Для реализации этой техники необходимо, чтобы число n объектов-аналогов было не меньше числа элементов сравнения: n>(k+1).

Техника построения трендов основана на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора. Это относится, например, к зависимости цен сделок от условий рынка. Если вести непрерывный мониторинг цен предложений и цен сделок с помещениями на одном и том же объекте-аналоге, то можно получить набор цен на помещения в разные моменты времени (принципы и правила заключения арендных договоров управляющие компании обычно меняют весьма редко).

Технику построения трендов целесообразно использовать также для учета влияния площади земельных участков или площади помещений на цены единицы этой площади. При этом зависимость может и не быть монотонной: например, кривая зависимости цены одной сотки земельного участка под индивидуальную жилищную застройку от общей площади участка имеет максимум. В этом случае кроме (а иногда и вместо) регрессионного анализа целесообразно использовать графический анализ.

Эту технику целесообразно использовать также при обработке данных о ценах для идентичных объектов, размещающихся на разных расстояниях от центра деловой активности или от станции метрополитена. Она применяется также при оценке стоимости объектов, идентичных по всем параметрам, кроме размеров помещений или числа единиц сравнения (квартир, комнат).

ТФА-2. Техники линейной алгебры. Рассматриваемые выше техники основываются на возможности выявления зависимости цен сделок от каждого из факторов отдельно. Однако это не всегда удается сделать даже в упоминавшемся простейшем случае, когда число объектов-аналогов оказывается равным числу неизвестных (n=k+1). Применение парного сравнительного анализа существенно затрудняется, если не удается подобрать нужное число пар, отличающихся только одним элементом сравнения. Процедура поиска решения может быть упрощена, если использовать аппарат линейной алгебры для системы алгебраических уравнений, полученных из (6.37) путем «обмена местами» искомой величины наиболее вероятной цены Po= Poi сделки с объектом оценки и известной цены объекта-аналога Pi:

Po-p1Δf11-p2Δf12-p3Δf13-…-pkΔf1k=P1;

Po-p1Δf21-p2Δf22-p3Δf23-…-pkΔf2k=P2;

Po-p1Δf31-p2Δf32-p3Δf33-…-pkΔf3k=P3; (6.53)

…

Po-p1Δfn1-p2Δfn2-p3Δfn3-…-pkΔfnk=Pn;

При n=k+1 полученная из (6.53) система уравнений оказывается замкнутой: для определения k+1 неизвестных (Po, p1, p2,…, pk) имеется k+1 уравнений. Если ранг матрицы (F)=(1, Δfij), составленной из коэффициентов при этих неизвестных (1 - при Po и Δfij - при pi), и ранг расширенной матрицы F/Pi=(1, Δfij, Pi) коэффициентов, полученной из матрицы коэффициентов добавлением столбца свободных членов Pi, равны между собой и равны числу неизвестных n, то решение системы уравнений существует и единственно. Этот же вывод следует из условия, что определитель |F| , соответствующий «квадратной» матрице (F), не равен нулю.

Единственную совокупность значений Po, p1, p2,…, pk можно найти решением системы уравнений, записанной в матричной форме: (F)(Pj)=(Pi)→(Pj)=(F)-1(Pi), (6.54) где (F)-1 - «квадратная» матрица (nхn), обратная «квадратной» матрице коэффициентов (F); (Рj)=( Po, p1, p2,…, pk ) - матрица-столбец искомых неизвестных; (Pi) - матрица-столбец свободных членов.

Здесь использование правила Крамера позволяет найти искомые неизвестные pj как частное |Fj|/|F|, в котором определитель |Fj| получен из определителя |F| заменой j-го столбца коэффициентов столбцом свободных членов Pi. Однако очевидно, что уже при n>4 процедура построения обратной матрицы или вычисления соответствующих определителей оказывается весьма громоздкой, и ее целесообразно реализовать лишь используя ПК со стандартным программным обеспечением.

Техники качественного анализа

Техника качественного сравнения цен (ТКС). В условиях развивающегося рынка недвижимости условие существенного превышения числа сделок над числом элементов сравнения не всегда удается реализовать, поэтому нередко приходится ограничиваться применением качественного сравнительного анализа.

Сравнивая объект оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, стрелками обозначаем направление корректировки, которая могла бы привести ставку арендной платы к значению, соответствующему свойствам объекта оценки. Если значимость поправок, обозначенных стрелками, примерно одинакова, то результирующая поправка к ставке арендной платы для объекта сравнения имеет направление, совпадающее с направлением большинства корректировок. После ранжирования объектов по направлению корректировок отмечаем, что при заданных условиях величина арендной ставки Ao для объекта оценки находится в некотором интервале значений.

Техника квалиметрического моделирования (ТКМ)

Во всех рассмотренных выше случаях предполагалось, что в анализе удается ограничиться единичными элементами сравнения из названных групп или группами в целом как единичными элементами. Однако в практике оценки нередко приходится учитывать многие элементы из каждой группы и тогда задача с подбором минимума объектов-аналогов, необходимого для реализации рассмотренных техник, существенно усложняется. В этих случаях оказывается весьма полезным использование техники квалиметрического моделирования. Их авторы предложили добавлять к измеряемым характеристикам объекта и ситуаций еще и экспертные оценки свойств объекта, более масштабные, чем в технике качественного сравнительного анализа сделок. При этом учитывается то, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков.

Техника реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов и среды. Существенно, что все свойства объекта и среды как ценообразующие факторы представляются в виде иерархической структуры («дерева») взаимосвязанных свойств (качеств) объекта, которые отражают признаваемые продавцом предпочтения покупателей.

Такая иерархия имеет несколько (обычно до трех) уровней свойств, последние подразделяются на простые (собственно ценообразующие факторы – элементы сравнения) и сложные (группы элементов сравнения). Построение модели («дерева») в графической или табличной форме повышает наглядность алгоритма самого анализа и его результата.

Важным элементом техники квалиметрического моделирования является формирование шкал для измерения свойств. С этой целью для каждого из «простых» свойств вводятся понятия абсолютного показателя свойства fi, а также минимально возможного - «браковочного» значения fiб и максимально возможного - «эталонного» значения fiэ) показателей. Очевидно, что абсолютные показатели каждого из свойств fi находятся в интервале fiб < fi < fiэ. Это позволяет ввести удобные для обработки и анализа единообразно задаваемые для всех простых свойств относительные показатели Kj=(fi- fiб)/(fiэ- fiб).

Видно, что Kj изменяется в диапазоне от 0 до 1, при этом допускается, что изменение может происходить как по линейному, так и по нелинейному закону.

Кроме относительного показателя простого свойства вводятся понятия интегрального показателя качества объекта Ko, а также относительных показателей Ki и Kik сложных свойств уровней 1 и 2. При такой системе индексации уровней сложных свойств целесообразно уточнить и индексацию для простых свойств: Kj=Kikj=(fikj- fikjб)/(fikjэ- fikjб).

По результатам измерений простых свойств в электронных таблицах строится дерево свойств и для каждого уровня иерархии на основе анкетирования экспертов или статистической обработки рыночных данных вводятся упоминавшиеся коэффициенты весомости (значимости) свойств: Gi - для уровня 1 (свойства высшей сложности); Gik - для уровня 2 (сложные свойства); Gikj - для уровня 3 (простые свойства).

Расчет интегрального показателя качества объекта Ko производится путем «свертки» показателей, т. е. последовательного суммирования «средневзвешенных» относительных показателей простых и сложных свойств. «Средневзвешенные» показатели находят как произведения относительных показателей свойств на коэффициенты значимости последовательно для простых свойств Kik=KikjGikj, сложных свойств Ki=KikGik, и свойств высшей сложности Ko=KiGi:

. (6.61)

Здесь qik - общее число простых свойств на соответствующей (ik-й) «ветви» дерева свойств; ni - общее число сложных свойств на i-й «ветви» дерева свойств; m - общее число сложных свойств высшего (первого) уровня иерархии.

Предполагается, что цена сделки однозначно связана с интегральным показателем качества объекта как товара и что для «идеального» объекта (Komax=1) цена сделки достигает максимально высокого уровня (Poid, Aoid). Тогда цена сделки для объекта оценки, имеющего интегральный показатель качества Ko<1, рыночная стоимость Vo как наиболее вероятная цена сделки (Рo или Аo) определится соответствующим соотношением Po=PoidKo; Ao=AoidKo.

Цену сделки для идеального объекта можно найти, обработав обнаруженные на рынке данные по сделкам с максимально высокими ценами (Pmax, Amax). Определив для объектов, фигурирующих в этих сделках, интегральные коэффициенты качества Komax, можем вычислить и цены для идеального объекта: Poid=Pmax /Komax, Aoid=Amax / Komax.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29