Шпаргалка: Экономика недвижимости
Использование этих техник
обеспечивает более высокую надежность и точность оценки - главным образом, за
счет более широкой базы данных по фактическим или ожидаемым величинам норм
отдачи на собственный капитал в сравнении с данными, необходимыми для расчета
общей нормы отдачи. Однако из-за слабого развития в России института ипотечного
кредитования основное преимущество (высокая точность) данной группы техник пока
что не может быть реализовано, поэтому эти техники ипотечно-инвестиционного
анализа на некоторое время остаются в резерве оценщиков.
Для убедительного обоснования
результата применения методов в определении рыночной стоимости рекомендуется
применение одновременно нескольких техник. Приведенная систематизация техник,
имеющихся в арсенале оценочной практики, и краткий анализ их особенностей
позволяют обосновывать выбор комбинаций техник. Выбор и использование
упомянутых комбинаций целесообразно осуществлять при выполнении непременного
условия независимости источников информации для каждой из техник в
наборе.
16.
Рыночный подход к оценке, метод сравнительного анализа продаж- [1] - стр.
381-448
Широко представленный в литературе рыночный
подход к оценке недвижимости обеспечивает формирование заключения о
рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок
(купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки
по набору ценообразующих факторов и называемыми объектами сравнения. При
этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с
понятием равновесной цены P*, которая
оказывается функцией только количественных характеристик fi исчерпывающе полной совокупности
ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов
сравнения:
P*=F(f1, f2,…,
fj,…, fk-1, fk)=F({fj}) (6.26)
Упомянутые ценообразующие факторы
(общим числом, равным k)
с количественными характеристиками f называются элементами сравнения. Число этих элементов весьма
велико, число их сочетаний бесконечно велико, так что в реальной практике исследователям
приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами,
которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом. Вследствие этого
цена любой сделки, определяемая в основном контролируемыми элементами сравнения,
тем не менее, зависит также и от ряда факторов, экспертно исключаемых из
рассмотрения, а иногда и недоступных для измерения (к последним относятся,
например, субъективные пристрастия участников сделки).
Учитывая сказанное выше, а также
случайный характер самих сделок (со случайным проявлением сочетания
ценообразующих факторов), при реализации рыночного подхода сделки с объектами
рассматриваются как случайные события, а цены сделок - как случайные
величины. Это обстоятельство не в полной мере учитывается пользователями
рыночного подхода к оценке недвижимости при выборе способов обоснования, путей
реализации и использования результатов этого подхода.
Методы
оценки
Учитывая, что метод моделирования
рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов и
применяется лишь в массовой оценке для целей государственного управления
(при определении базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы
для сдачи в аренду государственного имущества), здесь основное внимание
уделяется применяемому в индивидуальной оценке методу сравнительного анализа
сделок.
Рассмотрим теперь алгоритм реализации
метода сравнительного анализа сделок. На первом этапе осуществляется исследование
рынка недвижимости с целью выявления набора факторов, характеристики
которых могут (могли бы) оказать влияние на цену сделки с объектом
недвижимости. При этом имеется в виду, что различие в величинах этих
характеристик приводит - при прочих равных условиях - к подлежащему
корректировке различию в ценах сравниваемых сделок.
Далее для отобранного набора элементов
сравнения осуществляется выбор удельных единиц сравнения, в качестве
которых могут использоваться цены на единицу измерения количества ценообразующего
фактора для объектов сравнения и объекта оценки по всем элементам сравнения.
При этом учитывается, что использование удельных характеристик (удельных цен)
не приводит к устранению зависимости этих характеристик от общего количества
ценообразующего фактора, но существенно ослабляет эту зависимость.
Из базы рыночных данных выбираются
сведения о сделках или о предложениях сделок по объектам, которые могут быть использованы в
качестве объектов сравнения (объектов-аналогов) для объекта оценки. По каждому
из отобранных объектов сравнения проводится сбор дополнительной информации для
выявления возможного влияния на цену сделки факторов, не указанных в базе
данных. Такая информация может быть получена от непосредственных участников
сделки или от посредников.
Данные о сделках с
объектами-аналогами обрабатываются с целью определения цены, по которой эти объекты были бы проданы,
если бы они обладали характеристиками объекта оценки и продавались бы на рынке
на дату оценки. Собственно обработка данных осуществляется различными
техниками, отличающимися алгоритмом и инструментами сравнительного анализа. При
этом определяются и вносятся в цены сделок поправки по всем элементам
сравнения.
Завершается процедура оценки согласованием скорректированных цен
сделок по всем объектам-аналогам и получением итогового заключения о рыночной
стоимости объекта оценки.
Ценообразующие
факторы как элементы сравнения
Группа факторов
|
Элементы группы для
сделок купли-продажи
|
Элементы группы для
арендных договоров
|
1. Качество прав
|
1.1. Обременение объекта
договорами аренды |
1.1. Наличие обременений
прав пользования |
1.2. Сервитуты и общественные
обременения |
1.2. Ограничения срока и
условий продления договора |
1.3. Качество права на
земельный участок в составе объекта |
1.3. Отсутствие регистрации
договора |
2. Условия финансирования
|
2.1. Льготное кредитование
продавцом покупателя |
2.1. Условия назначения
ставок арендной платы |
2.2. Платеж эквивалентом
денежных средств |
2.2. Платеж эквивалентом
денежных средств |
3. Особые условия
|
3.1. Наличие финансового
давления на сделку |
3.1. Наличие финансового
давления на сделку |
3.2. Нерыночная связь цены
продажи с арендной ставкой |
3.2. Нерыночная связь
арендной ставки с ценой продажи |
3.3. Обещание субсидий или
льгот на развитие |
3.3. Специальные условия
стимулирования арендаторов |
4. Условия рынка
|
4.1. Отличие цены
предложения от цены сделки |
4.1. Отличие цены предложения
от цены сделки |
4.2. Изменение цен во
времени |
4.2. Изменение цен во времени |
5. Местоположение
|
5.1. Престижность района |
5.1. Престижность района |
5.2. Близость к центрам
деловой активности и жизнеобеспечения |
5.2. Близость к центрам
деловой активности и жизнеобеспечения |
5.3. Доступность объекта
(транспортная и пешеходная) |
5.3. Доступность объекта
(транспортная и пешеходная) |
5.4. Качество окружения
(рекреация и экология) |
5.4. Качество среды
(рекреация и экология) |
6. Физические характеристики
|
6.1. Характеристики земельного
участка |
6.1.
Архитектурно-планировочные решения |
6.2. Размеры и материалы
строений |
6.2. Размеры и форма помещений |
6.3. Износ и потребность в
ремонте строений |
6.3. Потребность в ремонте
помещений |
6.4. Состояние окружающей
застройки |
6.4. Состояние окружающей
застройки |
7. Экономические
характеристики
|
7.1. Возможности ресурсосбережения |
7.1. Эффективность управления
расходами |
7.2. Соответствие объекта
принципу ННЭИ |
7.2. Соответствие объекта
принципу ННЭИ |
8. Сервис и
дополнительные элементы
|
8.1. Обеспеченность связью и
коммунальными услугами |
8.1. Обеспеченность связью и
коммунальными услугами |
8.2. Наличие парковки и
(или) гаража |
8.2. Наличие парковки и
вспомогательных помещений |
8.3. Состояние системы
безопасности |
8.3. Состояние системы
управления и безопасности |
8.4. Наличие оборудования
для бизнеса |
8.4. Наличие
оборудования для бизнеса |
Единицы
сравнения для объекта-аналога и объекта оценки
В условиях весьма заметного дефицита
надежных данных о рыночных сделках удобным оказывается введение удельных цен на
единицу количества ценообразующего фактора или на единицу количества физической
сущности объекта. Использование таких удельных характеристик, называемых единицами
сравнения, хотя и не позволяет полностью исключить зависимость цены от
этого фактора, но приводит к существенному ослаблению указанной зависимости и к
снижению уровня погрешностей метода.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29
|